Учебный год 22-23 / Второй семестр

отношении вещи обременяются правами ссудополучателя

(п. 1 ст. 700 ГК). Иначе говоря, обязательства из договора ссуды, подобно арендным обязательствам, включают в себя вещно-правовой элемент в виде права следования пользователя.

​В случае реорганизации юридического лица — ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником (если иное не предусмотрено договором). Но в случае смерти гражданина-ссудополучателя право безвозмездного пользования вещью, полученной по договору ссу ды, не включается в наследственную массу и

не становится объектом правопреемства, даже если речь идет о недвижимой вещи. Этим право ссудополучателя отличается от наследуемого арендного права на не движимость (ср. п. 2 ст. 617 ГК).

​Смерть гражданина-ссудополучателя или ликвидация юридического лица - ссудополучателя становятся основаниями для прекращения договора ссуды (ст. 701

ГК).

Отказ​ от договора ссуды, заключенного без указания срока, может последовать во всякое время. Для этого любая из сторон этого договора обязана известить другую сторону об отказе от договора за один месяц, если иной срок извещения не предусмотрен договором (п. 1ст. 699 ГК).

В​ договоре ссуды, заключенном с указанием срока его действия, право отказа от договора до истечения срока имеет только ссудополучатель, если иное не установлено самим договором ссуды. При этом он также должен известить ссудодателя об отказе от договора за один месяц (если договором не предусмотрен иной срок извещения).

Досрочное​ расторжение договора ссуды,

заключенного на определенный срок, возможно в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 698 ГК. По требованию ссудодателя срочный договор ссуды может быть расторгнут вследствие неправомерных действий ссудополучателя,

который:

—​ использует вещь не в соответствии с договором или ее назначением;

—​ не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состо янии или по ее содержанию;

—​ существенно ухудшает состояние вещи;

​—без согласия ссудодателя передает вещь третьемулицу.

​По требованию ссудополучателя срочный договор ссуды может быть расторгнут в случаях:

​—обнаружения им недостатков, которые делают нормальное использование вещи невозможным или обременительным и о наличии которых ссудополу чатель не знал и не мог знать в момент заключения договора;

—​ если вещь в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

—​ если при заключении договора ссудодатель не предупредил ссудополу чателя о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

—​ если ссудодателем не исполнена обязанность по передаче вещи либо ее принадлежностей и относящихся к ней документов.

Досрочное расторжение договора ссуды по требованию одной из сторон при наличии возражений другой стороны осуществляется по решению суда в порядке, установленном п. 2 ст. 450 ГК.

Истечение​ срока договора ссуды не влечет его автоматического прекращения. Если ссудополучатель продолжает пользоваться вещью по истечении срока действия договора при отсутствии возражений ссудодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 689 и п. 2 ст. 621 ГК).

При​ отказе от договора ссуды, его расторжении или прекращении по иным основаниям, в том числе в связи с истечением срока договора, на ссудополучателе, получившем вещь в безвозмездное пользование, лежит обязанность по возврату этой вещи ссудодателю. При этом вещь должна быть возвращена ссудодателю в том состоянии, в каком ссудополучатель получил ее в пользование, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если​ ссудополучатель возвращает вещь в состоянии, не соответствующем условиям договора, с ухудшением ее качества или с просрочкой, он обязан возместить убытки, понесенные в связи с этим ссудодателем.

Глава 34. Обязательства из договора найма жилых помещений и пользование ими в жилищных кооперативах

Договоры найма жилых помещений

Жилищная потребность и договоры найма жилых помещений

1. Как она удовлетворяется?

В форме жилищный правоотношений, которые могут иметь вещный, корпоративный, обязательственный характер.

2. Как регулируется?

Последняя регулируется жилищным законодательством, т. к. слабой стороне нужна защита.

3. Что это за понятие?

Посто договор найма жилых помещений это не единый договор, а собирательное понятие.

Виды договоров найма жилых помещений

4. Какие есть виды?

Те, что регулируется жилищным законодательством: 1) договор социального найма жилых помещений в публичном жилищном фонде; 2) договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (публичного, а также в частных наёмных домах); 3) договора найма специализированного жилого помещений в публичном жилищном фонде (договора специалазированного найма)

Гражданским регулируется договор коммерческого найма.

5. Какие они?

Все они консенсуальные, двусторонние, возмездные (в социальном найме может безвозмездно).

У всех письменная форма.

Все носят потребительский характер.

6. Какие особенности?

Для социального и специализированного найма нужны

определённые публично-правовые предпосылки: нуждаемость в улучшении жилищных условий, наличие решения органа о предоставлении жилого помещения.

Эти договоры заключается по типовым формам, утверждаемым Правительством.

В коммерческом найме же свобода договора.

Первые представляют из себя по сути лишь гражданскоправовое оформление административных актов распределения жилья, а жилищные обязательства на их основе возникающие это социальный гарантии для нанимателей.

Иные договоры по использованию жилых помещений

7. Какие ещё есть?

Договор аренды жилых помещений, наниматели которых юрлица или ИП, не использующие нанятое для удовлетворения собственных жилищных потребностей. Их можно использовать только для проживания граждан (как правило работников), с которыми они в гражданских или трудовых отношениях.

Критерий различия — есть посредник (аренда) или нанимаешь непосредственно (наём жилья). Плюс на аренду не распространяется жилищное законодательство.

Ещё есть договор безвозмездного пользования жилыми помещениями. Это прежде всего для престарелых, больных, в помещениях, закреплёнными за публичными учреждениями социальной защиты. От других отличается субъектным составом и безвозмездным характером. Этот договор близок к ссуде, отличается наличием социальноюридических гарантий удовлетворения жилых потребностей и в отсутствии обязанностей по капитальному и текущему ремонту.

Жилые помещения и жилищные фонды

8. Какой объект?

Жилое помещение это изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу и пригодное для постоянного проживания граждан (дом, квартира, комната, их части).

Их совокупности именуются жилищными фондами. В зависимости от целей есть 1) ЖФ социального использования 2) специализированный ЖФ 3) индивидуальный ЖФ 4) ЖФ коммерческого использования.

Весь жилищный фонд подлежит государственному учёту. Он включает в себя проведение технического учёта, в т. ч. Его техническую инвентаризацию и паспортизацию.

Без этого на объект не распространяется режим жилого помещения и к отношениям по его поводу не может применяться жилищное законодательство.

Жилое можно перевести в нежилое путём заявления собственника в орган МСУ.

Обязательства из договора социального найма жилого помещения

Публично-правовые предпосылки заключения договора социального найма

9. Какие?

Признание нуждаемости в жилом помещении и принятие на учёт органом МСУ в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Нуждаемость это острая потребность в улучшении жилищных условий гражданина и его семьи, определяемая по следующим основаниям: 1) малоимущие граждане, признанные таковыми органами МСУ с учётом дохода, приходящегося на каждого члена их семьи, а также стоимости их имущества, причём только те из их числа, которые вообще не имеют своего жилья (ни собственники ни наниматели по договорам социального найма, ни члены семьи таких людей), имеют острый недостаток жилья (есть, но на одного члена семьи менее учётной нормы), проживают в помещениях, не отвечающих требованиям установленных для жилых помещений, проживающие в коммунальных квартирах и имеющие в составе семьи тяжёлых хронических больных, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно; 2) иные категории граждан, признанные таковыми законом, например военнослужащие или иные служащие, переведённые к новому месту службы.

При таких условиях отказ допускается только при

отсутствии необходимых документов либо при намеренном ухудшении им своих жилищных условий. При последнем на учёт можно встать не ранее 5 лет со дня совершения этих действий.

Дальше в порядке очерёдности (без очереди у кого негодное жильё и не подлежит ремонту и реконструкции, у кого в семье есть опасные больные; для таких даже как правила без принятия на учёт даётся).

Жилое помещение как объект договора социального найма

10. Какие признаки?

Изолированное (имеющее отдельный вход), пригодное для постоянного проживания.

Отдельные комнаты могу становится предметом договора только 1) при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире — другим малоимущим и нуждающимся жильцам этих же квартир, если таких нет, то тем у кого менее нормы предоставления, если и их нет, то можно продать по договору купли-продажи не малоимущим, но обеспеченным менее нормы, а если и таких нет, то можно социальный найм посторонним лицам; 2) при превышении установленной нормы предоставления жилья — когда жилое помещение вынужденно предоставляется гражданину с превышением нормы предоставления (например одинокий или болеет опасной болезнью) и поскольку нельзя норму превышать более чем в 2 раз, ему может быть предоставлена не квартира, а отдельная комната.

Вместе с тем, разнополых граждан можно заселить в одну комнату только с их согласия (кроме супругов) — это хорошо для например матери и малолетнего сына, тогда она может претендовать на двухкомнатную квартиру независимо от превышения нормы.

Пригодность означает соответствие санитарным и техническим нормам. При этом это относительная характеристика, применительно к условиям населённого пункта.

Норма предосталвения устанавлвиается решением органа МСУ в зависимости от уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов. Её значение в том что

площадь на одного человека не может быть меньше. Она обычно превышает учётную норму, применяемую для определения нуждаемости при постановке на учёт.

Заключение договора социального найма и возникнвоение права на жилое помещение

11. На основе чего?

На основании административно-правового решения о предоставлении жилья из жилнщого фонда социального использования.

Им же определяется предмет договора.

Наймодатель не может отказаться от заключения при наличии решения.

12. Какая форма?

В письменной форме.

13. Какое содержание?

Все существенные условия определены типовым договором.

14. Какие есть права?

Целевое владение и пользование помещением, проживание нанимателя и членов его семьи.

Есть элементы распоряжения — обмена и сдачи в поднаём.

В совокупности это право на жилое помещение, право использовать чужую недвижимую вещь в пределах, предусмотренных законом и договором. Это не ОВП, так нет абсолютного характера, вещно-правовой защиты.

15. Что это по сути?

Административно-правовой способ распределния среди малоимущих и других граждан дефицитных материальных благ.

С гражданско-правовых позиций это возникающее на основе административно-правовых предпосылке

обязательственное право пользования находящейся в публичной собственности недвижимой вещью, содержание которого императивно определено законом.

16. Какой характер?

Право имеет строго целевой характер — только для проживания.

Если нет, то это может стать основанием для расторжения без предоставления другого жилья.

Понятие и содержание договора социального найма

17. Что это?

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне —граж данину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом

18. Какой он?

Консенсуальный, двусторонний, может быть возмездным и безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наём), бессрочный (в литературе предлагается сделать пародическое продление чтобы проверять нарушение договора).

19. Кто стороны?

Наймодатель — публичный собственник. Его изменение ничего не влечёт.

Наниматель — только гражданин. Уступку делать нельзя. Замена нанимателя может быть только другим дееспособным членом семьи.

20. Какие обязанности?

Наймодатель обязан передать помещение соответсвующее требованиям и свободное от прав иных лиц (в т. ч. По оплате коммунальных услуг и т. п.). Также он обязан осуществлять капитальный ремонт, обеспечивать

предоставление коммунальных услуг нормальных, участвовать в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома (это по сути попытка возложения на нанимателей части лежащего на собсвтеннике-наймодателе бремени содержания принадлежного ему общего имущества дома с целью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию).

Наниматель обязан использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, своевременно вносись плату, информировать наймодателя об изменениях основания и условий прав пользования жильём по данному договору, например об изменении состава проживающих с ним граждан.

21. Какая ответственность?

Если наймодатель не исполняет, то наниматель может по выбору уменьшить плату либо устранить недостатки с возмещением расходов за его счёт, либо взыскать убытки.

22. Какие права?

Наймодатель — Требовать от нанимателя своевременной платы, в тч за коммунальные, и выполнения иных обязанностей по жилищному законодательству.

Наниматель — требовать капитального ремонта, участия в содержании общего имущества, предоставления коммунальных. Также может пользоваться общим имуществом дома.

Если нанимателя временно нет, неважно почему и как долго, все права и обязанности за ним сохраняются.

Также он может распоряжаться путём: вселения других лиц, сдача в поднаём, разрешать проживать временным жильцам, обменивать или заменять.

Правовое положение членов семьи нанимателя

23. Какие права и у кого ещё?

У членов семьи нанимателя равные с нанимателем права и обязанности. Наниматель лишь их представитель в силу закона. Они несут с ним солидарную ответственность, они

сонаниматели, поэтому должны быть указаны в договоре.

Все иные лица попадают в категорию временных жильцов.

Наниматель в определённых законом случаях может вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве членов семьи.

Среди членов семьи есть таковые в силу закона (супруг нанимтеля, дети его же, родители его же), вторые могут быть признаны таковыми, в спорных случаях по решению суда. Могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства, нетрудоспособные иждивенцы, в исключительных случаях иные лица (для этого им нужно совместное проживание и ведение с ним общего хозяйства).

Если гражданин перестаёт быть членом семьи он сохраняет право пользования на тех же условиях, но не сет уже не солидарную а самостоятельную ответственность (поэтому может потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения об участии в расходах по оплате и содержанию жилья, но не отдельного договора социального найма).

Вселить в качестве членов семьи мощного с письменного согласия всех членов семьи (включая временно отсутсвующих) супруга детей, родителей, а при наличии письменного согласия наймодателя также и других граждан. Согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

Вселение может быть запрещено наймодателем других граждан, кроме супруга детей и родителей, если в результате этого площадь на одного члена семьи становится менее учётной нормы (в целях соблюдений санитарных норм и чтобы искусственно не создавались нуждающиеся).

Правовое положение поднанимателей и временных жильцов

24. Как?

Поднанимтелю по договору поднайма на определённый срок.

25. Какой он?