Виды недвижимых вещей:

1. по классическим пандектным представлениям-это только земельные участки

2. исторически сложилось, что в России до революции, когда было понятие недвижимости. В проекте Гражданского уложения под недвижимостью понимали широкий перечень объектов.

3. в кодексе 1922 года перечень недвижимостей исчез

4. перечень был восстановлен в 1991 году

• Недвижимости по природе-те объекты, которые прикреплены к земле, связаны с землей так, что их не возможно оторвать. Земельные участки и все, что на них.

• Недвижимости по назначению (придумали французы)-объекты, расположенные на земле, но отдельной ценности могут и не иметь. Например, колодцы.

• Недвижимости по закону-ст.130 ГК-признает недвижимостью речные, морские, воздушные суда. Им в силу закона придан специальный гражданско-правовой режим, состоящий в том, что права на них подлежат государственной регистрации.

Множественность объектов недвижимости отражена в ст.130 ГК=например, незавершенное строительство-только в нашей судебной практике.

Недвижимые имущественные комплексы

Газопровод, нефтепровод, железная дорога-комплекс имущества. Ведь, железная дорога-это не только рельсы и шпалы.

Недвижимым имуществом признаются (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

• земельные участки и участки недр;

• объекты, которые прочно связаны с землей, то есть так, что переместить их можно, только причинив несоразмерный ущерб их назначению. Есть такая связь или нет, иногда видно по характеру работ, в результате которых появился объект (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.10.1999 N 2061/99). Объект незавершенного строительства относится к недвижимости, если возведен фундамент (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ);

• воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистрации;

• жилые и нежилые помещения, машино-места, если их границы описаны так, как положено законодательством о кадастровом учете. Например, границы машино-места должны быть указаны на плане и обозначены (как один из вариантов) краской на полу (ч. 6.1, 6.2 ст. 24 Закона о госрегистрации недвижимости);

• иное имущество, которое закон относит к недвижимости. Например, предприятие и единый недвижимый комплекс (ст. ст. 132, 133.1 ГК РФ).

Самовольная постройка и строение

6. Жилые помещения.

Жилищное законодательство считает жилым помещением пригодное для постоянного проживания граждан изолированное помещение в виде квартиры или ее части, комнаты, а также жилого дома или его части (ст. 16 ЖК).

Но очевидно, что использование части здания (дома) невозможно без одновременного использования его общего имущества (лестниц и лестничных площадок, санитарно-технического и иного оборудования, крыши, подвала и т.д. - п. 1 ст. 290 ГК и п. 1 ст. 36 ЖК), а главное - находящегося под зданием земельного участка.

Но вместо признания дома (здания) единой, юридически неделимой вещью, на которую устанавливается право общей (долевой) собственности жильцов и иных пользователей (в нежилом, «офисном» здании), законодательство пошло по пути признания отдельными объектами права как жилых и нежилых помещений, так и предназначенного для их обслуживания «общего имущества дома». Фактически при этом был использован прием юридической фикции - признание недвижимыми вещами находящихся в зданиях отдельных помещений (составных частей зданий)

• Другую группу объектов недвижимости в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 1 30 ГК составляют некоторые вещи, «движимые» в естественно ­ физическом смысле: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Это - «недвижимости в силу закона», которые выделяются не по фактическому, а по юридическому критерию: в силу специального указания закона, считающего целесообразным придание названным вещам правового режима недвижимости, т.е. установления обязательной государственной регистрации для таких вещей и прав на них.