5) Преимущественное право покупки
Действующему законодательству известно преимущественное право покупки доли в праве собственности, которое по своей природе не является вещным. Законопроект его определяет как преимущественное перед другими лицами право на приобретение в собственность чужой недвижимой вещи путем ее покупки на заранее установленных условиях. Оно срочное (до 10 лет), отчуждаемое и может быть возмездным или безвозмездным.
6) Право вещной выдачи
Владению должна быть посвящена отдельная глава, которая начинает раздел о собственности и иных вещных правах. Понятие владения. Учитывая, что имеется опасность смешения владения с тем или иным правом, следует начать главу с нормы, в которой определяется владение как фактическая позиция. Полагаем, что речь должна идти о владении как фактическом господстве над вещью.
Речь идет о таком господстве, которое обеспечивает власть, достаточную и необходимую для спокойного использования (хозяйственной эксплуатации) вещи. Вероятно, такое толкование должны дать доктрина и судебная практика, а не закон.
В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации раздел II «Право собственности и другие вещные права» открывается самостоятельной главой 13 «Общие положения».
Вместе с тем нормы, содержащиеся в данной главе, в основном посвящены праву собственности и не могут рассматриваться в качестве общих положений, относящихся ко всем вещным правам. Исключение представляет лишь ст. 216 ГК РФ, которая содержит примерный перечень ограниченных вещных прав и некоторые правила, направленные на их регулирование. Общие положения о праве собственности имеются в ст. 209 ГК РФ. Однако данными общими положениями не охватываются ограниченные вещные права.
ПОЧЕМУ РЕШИЛИ ЗАКРЕПИТЬ ВЛАДЕНИЕ В ГК? – владельческая защита закрепляется! Если вещь в рамках обязательственного права, то, например, при хранении у нас тоже есть владельческая защита!
В известном смысле могут быть признаны общими положениями, направленными на регулирование как права собственности, так и иных вещных прав, правила, содержащиеся в ст. 210–211 ГК РФ (о бремени содержания и риске случайной гибели имущества), имея в виду действие общего принципа возложения того и другого на собственника, если иное не установлено законом (то есть правовыми нормами об ограниченных вещных правах).
В настоящее время помимо вещных прав, названных в п. 1 ст. 216 ГК РФ, иные вещные права, а также права с неясной правовой природой предусмотрены как самим ГК РФ, так и некоторыми иными кодексами и федеральными законами.
К примеру, в качестве особых вещных прав в ГК РФ (ст. 292) регулируются права членов семьи собственников жилого помещения. Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрено вещное право пользования жилым помещением, признаваемое за гражданами, проживающими совместно с собственником помещения (ст. 31), а также за гражданами, которым пользование жилым помещением предоставлено по завещательному отказу (ст. 33). Право пользования имуществом, предоставленное по завещательному отказу, предусмотрено также п. 2 ст. 1137 ГК РФ. Перечень вещных прав, установленных действующим законодательством (с учетом не только ГК РФ, но и иных федеральных законов), оказался далеко не полным, что существенно обедняет имущественный оборот.
В указанном перечне отсутствуют такие традиционные и признаваемые развитыми правопорядками вещные права, как: право застройки, узуфрукт, ипотека и некоторые другие. Соответствующие вещные права и их детальное регулирование содержатся, например, в Гражданском уложении Германии (§§ 1030–1089,1113–1190), Гражданском кодексе Нидерландов (ст. 201–226 книги 3, ст. 101–105 книги 5). Предусматривались указанные вещные права и в дореволюционном проекте книги 3 Гражданского уложения Российской империи (ст. 951–993,1029–1039, 1040–1110 и др.).
В ГК РФ не проведено четкое разграничение вещных прав от иных гражданских прав. Многие обязательственные права сегодня наделены признаками, присущими только вещным правам. Так, непременный атрибут вещного права — право следования можно обнаружить в обязательственно-правовых отношениях по договору аренды (ст. 617 ГК РФ), ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 586 ГК РФ).
Недвижимость не может быть товаром в обороте, потому что она определена индивидуально-определенными признаками, а не родовыми.