Порядок заключения договора строительного подряда
Заключая договор строительного подряда, подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену ( ст. 740 ГК РФ ).
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Вместе с тем правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. Договор строительного подряда имеет свои особенности, позволяющие выделить его в отдельный вид договора подряда.
Предметное действие норм, регулирующих отношения строительного подряда, распространяется на отношения, так или иначе связанные с созданием либо изменением недвижимого имущества. Объектами договора строительного подряда являются объекты недвижимости.
Подрядчик должен обладать специальной правоспособностью, под которой понимается способность своими действиями создавать для себя права и исполнять обязанности в тех сферах деятельности, на которые у подрядчика имеется специальное разрешение - лицензия, выдаваемая уполномоченным государственным органом.
Для регулирования отношений, возникающих в связи с заключением и реализацией договора строительного подряда, используется большое количество ведомственных нормативных актов, включая строительные нормы и правила (СНиПы).
Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик.
Заказчиками могут выступать любые физические и юридические лица. Существующая практика показывает,что функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект.
В качестве подрядчиков могут быть различные строительные и строительно-монтажные организации независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. Большое распространение в строительстве имеет система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ привлекаются специализированные фирмы и организации, которые, как правило, имеют узкую специализацию.
3. Значение проектно-сметной документации при заключении договора строительного подряда
Осторожно, судебная практика мелким шрифтом!
Вот далее важно учесть:
Значение разрешительной документации для строительного подряда
Публично-правовой характер:
Капитальные строения привязаны к определённым земельным участкам: должны учитываться серьёзные правила, которые установлены земельным законодательством в вопросах получения разрешений на строительство: проще складываются взаимоотношения между частными лицами. Вопросы формирования земельных участков? Огромные пространства в стране не сформированы в качестве земельных участков (не поставлены на кадастровый учёт, только после этого они становятся объектом гражданского оборота). Соблюдение градостроительных и архитектурных правил – Градостроительный кодекс. Современное строительство связано со сложными техническими и технологическими решениями, связана с эксплуатацией источников повышенной опасности. На строительную деятельность распространяется 1079 статья. Здесь есть большой массив норм, которые сосредоточены на установление обязательных требований к техническим составляющим: ФЗ «О техническом регулировании» и СНИП. Блок являет собой не нормативно-правовые, а нормативно-технические акты.
Техническая документация – это совокупность документов, определяющих объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, в соответствии с которыми подрядчик обязан выполнить работу. По существу, техническая документация отражает задание заказчика. Если речь идет о возведении объектов капитального строительства, то техническая документация включает в себя проектную документацию, состав которой определен п. 12 ст. 48 ГрК РФ (схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка; архитектурные решения; конструктивные и объемно-планировочные решения; сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений и пр.). Объем проектной документации в отношении объектов капитального строительства весьма значителен и, как правило, подлежит экспертизе, в том числе в случаях, предусмотренных законом, – государственной экспертизе (ст. 49 ГрК РФ).
Исходно-разрешительная документация представляет собой комплекс бумаг, которые оформляются и готовятся застройщиком с учетом ГрК РФ (статей 44-55). Для полноты комплекта требуется также получение разрешительной документации на возведение, а после уже и на ввод объекта в работу.
Подготовка таких бумаг необходима в ситуации, когда ведутся работы по техническому переоборудованию, реконструкции, капремонту или строительству сооружения. При этом в роли получателя документации может выступать инвестор, строительная компания или представитель подрядчика.
Первое, с чем стоит разобраться – состав исходно-разрешительной документации. К этой категории относятся следующие бумаги:
Изменения касательно доступного к применению надела земли.
Техусловия на подключение сооружения на участке к инженерным сетям.
ГПЗУ (градостроительный план участка земли).
Решение госэкспертизы в отношении готового проекта.
Разрешение на возведение объекта.
Разрешение на ввод сооружения после завершения строительных работ.
Второе – стоит проверить, насколько правомочен подрядчик (застройщик) производить определенные работы на оговоренном участке. Отдельное внимание содержанию договоров стоит уделять, если земля принадлежит какому-то другому объекту.
Ключевой момент – проведение экспертизы по объектам строительства. В частности, проверяются все решения, принятые в проекте на факт соответствия существующим правилам и нормам. В процессе проведения экспертизы в отношении проекта подрядчика проверяющая структура имеет право привлекать специалистов соответствующих областей. После проведения экспертизы должно быть принято решение, разрешено строительство или нет. Также в заключении содержится информация, насколько экономически целесообразно возведение объекта, соответствует ли последний нормам промышленной и экологической безопасности, прописываются наиболее важные технико-экономические показатели.
В строительном подряде широко распространен принцип генерального подряда, при этом каких-либо специальных требований к подрядчику и заказчику ГК РФ не предъявляет. Вместе с тем, поскольку строительные работы представляют собой более сложный вид работ в сравнении с иными работами, осуществляемыми в рамках договора подряда, и от их качества зависит безопасность вновь возведенного или реконструированного объекта недвижимости, закон предусматривает различные формы контроля соответствия лиц, намеренных осуществлять строительство, необходимому уровню квалификации.
Так, в отношении объектов капитального строительства п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) установлено, что работы по договорам строительного подряда, заключенным со специальными субъектами строительной деятельности, названными в ГрК РФ (застройщиком, техническим заказчиком), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено данной статьей. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Лица, не являющиеся членами таких саморегулируемых организаций, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает 3 млн руб. (п. 2.1 ст. 52 ГрК РФ). Пунктом 2.2 ст. 52 ГрК РФ установлены исключения из требования о членстве в саморегулируемой организации для отдельных категорий лиц.
По общему правилу для осуществления строительства требуется разрешение на строительство, основания и порядок выдачи которого детально регламентированы ст. 51 ГрК РФ (п. 17 данной статьи предусмотрены случаи, когда для осуществления строительных работ разрешение на строительство не требуется).