Список жильцов как существенное условие купли-продажи жилой недвижимости

Существуют определенные категории лиц, право использования жилья у которых в связи со сменой собственника не прекращается. Передача новому собственнику списка таких граждан также становится существенным условием купли-продажи жилой недвижимости. Отсутствие такого списка при наличии граждан, имеющих право использовать квартиру/дом, ведет к признанию контракта незаключенным (определение Самарского облсуда от 27.06.2019 по делу № 33-6364/2019).

В силу закона право пользования сохраняется:

• за физлицом, когда такое право предусмотрено завещательным отказом (ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации);

• бывшим членом семьи прежнего хозяина помещения по судебному решению (п. 4 ст. 31 ЖК РФ);

• получателем ренты, когда в контракте прописано его право на проживание в ЖП (п. 1 ст. Гражданского кодекса);

• ссудополучателем, когда такое его право закреплено в контракте (п. 1 ст. 700 Гражданского кодекса). 

Обратите внимание! Оформляя контракт на покупку жилья со списком лиц, имеющих право использования такого ЖП, покупатель добровольно соглашается на обременение своего ЖП в виде прав этих лиц. Суд не поддержит попытку выселить таких жильцов в судебном порядке (см. определение Нижегородского областного суда от 20.12.2016 по делу № 33-15703/2016) даже при наличии устной договоренности об освобождении квартиры и снятии с регистрационного учета (определение Ставропольского краевого суда от 20.04.2016 по делу № 33-2429/2016). 

Содержание договора купли-продажи недвижимости

Наряду с существенными условиями договор купли-продажи недвижимости содержит следующие атрибуты:

• дату и место его оформления;

• информацию о продавце и покупателе (название юрлица, его юрадрес, ИНН, ОГРН, Ф. И. О. гражданина, адрес проживания, ИНН, данные их представителей и документов, подтверждающих полномочия, таких как доверенность, устав или приказ организации);

• сведения о правоустанавливающих документах на объекты недвижимости (реквизиты договора о его покупке или свидетельства о праве собственности, если оно выдавалось, выписки из ЕГРН);

• условие об отсутствии ареста или споров в отношении передаваемого объекта;

• сведения о наличии обременений и согласия третьих лиц на оформление сделки, например согласие залогодержателя на продажу заложенной вещи;

• обязанность продавца передать объект недвижимости;

• обязанность покупателя принять такой объект и внести за него плату;

• порядок внесения платы (например, может быть предусмотрена рассрочка и составлен график платежей);

• условия о залоге имущества, продаваемого в рассрочку;

• при привлечении продавцом средств материнского капитала — прописанная гарантия продавца об исполнении им обязанности по представлению отчетных документов в Пенсионный фонд РФ (постановление Правительства РФ «О правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий» от 12.12.2007 № 862);

• обязательства партнеров произвести госрегистрацию перехода права;

• реквизиты и подписи партнеров. 

Судебная практика по условиям договора купли-продажи будущей недвижимости

Пленум ВАС в своем постановлении от 11.07.2011 № 54 дал следующие разъяснения:

• стороны могут индивидуализировать недвижимое имущество, которое будет создано в будущем местонахождением, ориентировочной площадью будущего строения, другими характеристиками из проектной документации;

• если в договоре недостаточно сведений для индивидуализации объекта, но они есть в акте приема-передачи или другом документе, то такой договор не может быть признан незаключенным;

• договоры купли-продажи будущего объекта недвижимости должны предусматривать цену, она может быть установлена за квадратный метр площади или по-другому.

Важно! Предположим, покупатель подписал договор, находясь под влиянием заблуждения – предполагал, что в документе есть все данные, необходимые для индивидуализации объекта недвижимости. Если он докажет, что заблуждался по вине продавца, то может потребовать возмещения реального ущерба из-за того, что договор был признан незаключенным.  

***

При составлении контракта на покупку или продажу объекта недвижимости следует внимательно подойти к согласованию его существенных условий, т. к. отсутствие письменного согласия хотя бы по одному из них может привести к признанию договора незаключенным. Особое внимание при покупке жилья необходимо уделить тому, не сохраняется ли за кем-нибудь из жильцов право пользоваться таким помещением в дальнейшем.

Отдельные виды:

Содержание договора продажи недвижимости и права на земельный участок

К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся условия о его предмете и о цене продаваемого недвижимого имущества. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При их отсутствии в договоре условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Для индивидуализации объекта недвижимости в договоре купли-продажи указывается его кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав. Его иные характеристики как индивидуально-определенной вещи (вид, площадь, адрес и т.п.) содержатся в Кадастре недвижимости, являющемся составной частью ЕГРН. Государственная регистрация перехода права собственности и других прав на недвижимость осуществляется только после внесения индивидуализирующих ее сведений в Кадастр недвижимости. Поэтому в договоре необходимо указать кадастровый номер объекта и иные индивидуализирующие данные, указанные в выписке из ЕГРН, в том числе вид объекта (земельный участок, здание, помещение и т.п.), его площадь, адрес (при наличии такового).

Единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК) как предмет договора купли-продажи также определяется индивидуализирующими его характеристиками, указанными в ЕГРН (кадастровый номер, назначение единого имущественного комплекса). Несколько зданий и (или) сооружений, соединенных для использования по общему назначению (например, в качестве дома отдыха, оздоровительного комплекса, госпиталя, завода и т.д.), могут рассматриваться как сложная вещь (ст. 133 ГК). Но если право собственности на них не зарегистрировано в ЕГРН как на единый недвижимый комплекс, условие о предмете договора их купли-продажи не может считаться согласованным при описании отчуждаемого объекта как сложной вещи с указанием ее назначения (например, «рекреационно-оздоровительный комплекс»). В этом случае необходимо указать в пункте договора о предмете все отчуждаемые объекты недвижимости с индивидуализирующими признаками каждого из них, в том числе их кадастровые номера (ст. 554 ГК).

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимой вещи, находящейся на земельном участке, включает цену соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК). Но это правило диспозитивно, а законом могут быть установлены иные правила соотношения цены недвижимости и передаваемой вместе с ней части участка земли и прав на нее. Если цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, ее общая цена определяется исходя из фактического размера недвижимой вещи, переданной покупателю (п. 3 ст. 555 ГК).

Особенности договора продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В указанный перечень могут быть включены наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК); поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения (ст. 685 ГК, ст. 77 и 79 ЖК); временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев1; лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК); получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602 и п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК). Приведенный перечень носит примерный характер. Законодательством могут быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. Если названные лица не были указаны в договоре купли-продажи жилья, такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК). Для отдельных случаев совершения сделок купли-продажи жилых помещений установлены дополнительные условия, например, согласие органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК).

При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать преимущественное право ее покупки, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК). При этом у покупателя возникает также доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры и доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (ст. 38 и 42 ЖК).

Заключение и исполнение договора продажи предприятия

Перед заключением данного договора стороны должны совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, провести аудиторскую проверку его деятельности и осуществить оценку предприятия как бизнеса, составляющую краеугольный камень данной сделки. Она более сложна, чем оценка иных видов недвижимости, так как цена бизнеса зависит от многих статических и динамических факторов. Речь идет о полной инвентаризации продаваемого предприятия (п. 1 ст. 561 ГК), которая представляет собой проверку фактического наличия числящихся на его балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) и определение их текущего состояния, а также один из способов оценки состава предприятия. Она проводится в отношении всего имущества, всех долгов и прав требования, включаемых в состав предприятия, даже тех, которые не подлежат передаче покупателю в силу закона или по договоренности сторон (ст. 561 ГК), и потому может служить основанием требований о цене, заявленных продавцом. Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия, подтверждающего достоверность бухгалтерского баланса предприятия. Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации определяется соглашением сторон.

Таким образом, в результате сторонами должны быть составлены и рассмотрены: 1) акт инвентаризации; 2) бухгалтерский баланс; 3) заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; 4) перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований; 5) документ об оценке предприятия (ст. 561 ГК).

Условие о цене является существенным условием договора продажи предприятия, при отсутствии которого он считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). При определении цены предприятия принимается во внимание не только стоимость составляющего его имущества, но и его деловая репутация, реноме (goodwill), которая внешне выступает как цена знаков индивидуализации. Последняя иногда может быть сравнима с ценой передаваемых материальных активов или даже значительно превышать ее.

Договор продажи предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением: 1) акта инвентаризации; 2) бухгалтерского баланса; 3) заключения аудитора о составе и стоимости предприятия; 4) перечня долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований (п. 1 ст. 560 ГК). При отсутствии какого-либо из указанных документов письменная форма договора будет считаться нарушенной, что повлечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК).

2. В каких случаях требуется государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества? Как соотносятся форма и государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости?