Договоры купли-продажи тепловой энергии
Договор продажи недвижимости
7 параграф главы 30 – 549 статья – легальное определение: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). С точки зрения юридической характеристики данной разновидности договора это ДКП, который обладает всеми его признаками: особенности этого договора абсолютно все связаны с его предметом, в качестве которого выступает недвижимость. Поскольку здесь сделана ссылка на ст. 130, это даёт основание полагать, что все виды недвижимости могут становиться предметом ДКП недвижимости. Перечисление в ст. 549 является примерным, поэтому ориентация на 130 статью важна, потому что речь должна идти и о едином недвижимом комплексе, и о морских и воздушных судах, и многие другие виды недвижимости из 130-й статьи. Разновидностью продажи недвижимости будет и продажа предприятия как единого имущественного комплекса. Продаётся именно недвижимое имущество, то есть правовой режим, этому всякое отклонение от того, что предусмотрено статьями 130 и дальше, невозможно.
По общему правилу при продаже недвижимости продавец является собственником объекта недвижимости – что касается заключения с неправомочными собственниками, то учитывая то, что никаких возможностей передать имущество без прав на него невозможно и перенести право собственности недостижимо для лица, не обладающего такими правами, любые договоры для лица по общему правилу, недействительны, а по 162 должны признаваться ничтожными ввиду нарушения и публичного интереса тоже. Подход их судебно-арбитражной практики касаемо продажи будущей недвижимости: ПП ВАС от 11 июля 2011 №54 – п. 1 – если речь идёт о таких договорных отношениях, в рамках которых продавец принял на себя обязанность либо произвести объект недвижимости, либо произвести, то речь идёт о продаже будущей вещи, главное, чтобы на момент исполнения передачи она существовала как объект недвижимости.
Форма такого договора – статья 550. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. ПП ВС №25 – разъяснение по вопросу о соблюдении и несоблюдении формы. ДКП общей доли в собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению, если иное не оговорено в законе. Начиная с 1 марта 2013 законодатель отказался от регистрации некоторых видов ДКП недвижимости – сделки по продаже жилого дома, квартиры, части квартиры отныне не подлежали регистрации и приобретали консенсуальный характер.
Переход права – существование лишь договора продажи недвижимости для переноса от продавца к покупателю недостаточно. Нужен переход и всех рисков тоже. Консенсуальный характер, не регистрационная сделка. С момента заключения договора и придания ему специальной формы возникают обязательственные правоотношения. Но для всех иных третьих лиц – участников гражданского оборота – продавец до момента госрегистрации остаётся собственником этой вещи. Проходит определённый временной промежуток, и возникает вопрос – а кем у нас является покупатель всё время. Он является титульным владельцем, которое гарантирует ему эксплуатировать вещь и до регистрации, но без возможности ей распоряжаться. А продавец должен воздерживаться от проявления возможностей по распоряжению имуществом, и всякие попытки повторного распоряжения данной вещью суть нарушение ДКП. Либо возмещение убытков, либо по 390-й. ПП ВС и ВАС 10/22 также указывает.
Специальная норма говорит о несколько ином составе существенных условий, нежели касаемо ДКП движимых вещей: по 554 недвижимый характер и цена. Не может быть в силу статьи 555 использован механизм статьи 424 (определение цены по ценам при сравнимых обстоятельствах), поскольку это индивидуально-определённая вещь, и среднерыночных цен установить невозможно.
Предмет – те объекты, которые внесены в кадастр. Если речь идёт о едином недвижимом комплексе (статья 133), то он представлен под единым кадастровым номером с объяснением назначения. Такие индивидуализирующие признаки могут быть применены для цели продажи, а если они не применены, то индивидуализация происходит по каждому объекту недвижимости в отдельности – используем кадастр как часть ЕГРН. Речь должна идти об объектах недвижимости, которые получили в практике название строений – неразрывная и очевидная связь с земельным участком. В 90-е процессы приватизации захватили 10-12 процентов от общего числа. В земельном законодательстве есть понятие фонда земель – не являются объектами гражданского оборота. Но те, которые являются порождают следующие ситуации: у строения и земельного участка один частный собственник; у строения частный собственник, а у земельного участка – государственное или муниципальное образование.
Учитывая то, что необходимо обеспечить единую юридическую судьбу строения и участка, есть два подхода. В первой ситуации попытка продажи строения без продажи земельного участка невозможна, такие ДКП считаются недействительными – superficies solo cedit. Во второй ситуации последствия иные – они обеспечивают возможность использования земельного участка, находящегося под строением, и обеспечивают его нормальное функционирование, частный собственник передаёт то право, которое он имел сам – одно из вещных прав на участок или право аренды данного участка. Из ст. 552 следует, что согласие собственника по общему правилу на предоставление права аренды земельного участка под купленное строение не требуется в силу необходимости обеспечения юридической силы, покупатель как собственник строения приобретает и преимущественное право покупки.
Разновидности исполнения договора – законодатель согласно ст. 556 считает недостаточным лишь передачу, а нужно ещё и оформление передаточного акта. Это обязательное требование к исполнению ДКП, без оформления такая передача быть признана не может. Передаточный акт будет содержать все сведения относительно самого объекта – качественные характеристики будут отражены и в рамках всех свойств, которые имеют определённого рода недостатки. У каждого объекта недвижимости, связанного со строением, есть характеристики, которые находятся «вне его»: касаемо жилых помещений, продавец ничего не указал покупателю, что квартира находится в доме, который находится на земельном участке, на котором рядышком по точечной застройке будет произведено строительство многоквартирного дома – качество условий проживания существенно изменится. В данном случае будут применяться правила о сделках с пороками воли – ст. 178. Тенденция – статья 432.2 – договор о заверениях обстоятельств – гарантия положения покупателя при причинении убытков от внешних качеств специфических видов недвижимостей. Надо учитывать п.5 ст. 488: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Договор продажи предприятия
8 параграф главы 30 – ст. 559: по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Что это такое – единый имущественный комплекс? Это набор совершенно разнородных объектов: все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предприятие продаётся как единый объект недвижимости, а когда начинается его оформление, мы должны не только по разным объектам недвижимости оформлять права, но и заключать массу разного рода договоров, связанных со всеми перечисленными в ст.132 условиями. Когда речь идёт об унитарных предприятиях, которые могут стать объектом купли-продажи и в процессе приватизации продаваться, сами предприятия подлежат прекращению, потому что у них нет имущественного комплекса. Пять предпосылок по статье 561: до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Цена – существенное условие, п.3 ст. 424 неприменим. Письменная форма в форме документа применима, но с приложением документов-предпосылок, отсутствие одного из них влечёт недействительность.
Какие субъекты могут выступать в качестве сторон договора купли-продажи? Может ли быть продавцом лицо, не являющееся собственником товара?
Стороны – продавец и покупатель по ст. 454 ГК.
По общему правилу продавец товара должен быть его собственником или обладать иным ограниченным вещным правом, из которого вытекает правомочие продавца по распоряжению имуществом, являющимся товаром (например, правом хозяйственного ведения).
В случаях, предусмотренных законом или договором, правомочия по распоряжению имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или ограниченного вещного права на это имущество.
В частности, при заключении договора купли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подписывающим договор, признается организатор торгов; при продаже имущества во исполнение договора комиссии продавцом по договору купли-продажи с покупателем этого имущества является комиссионер, действующий от своего имени; в таком же порядке заключает договор купли-продажи агент, действующий от своего имени по поручению и за счет принципала на основании агентского договора; право на заключение сделок от своего имени (в том числе в качестве продавца) предоставлено также доверительному управляющему в отношении имущества, переданного ему по договору доверительного управления.
Юридические лица вправе, по общему правилу, совершать любые сделки купли-продажи, если это не запрещено их уставными документами (например, в уставных документах зафиксировано, что юридическое лицо не может покупать товары на бирже).
Юридические лица - собственники принадлежащего им имущества могут свободно заключать договоры купли-продажи, как в качестве продавца, так и покупателя. Что касается юридических лиц, владеющих своим имуществом на основе других вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления), то их возможности продавать это имущество ограничены. Как следует из п. 2 ст. 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Еще более ограничены права продавца для субъектов права оперативного управления - казенных предприятий и учреждений. Так, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества, однако казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 297 ГК РФ).
Что касается учреждений, то они не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Однако имуществом, приобретенным учреждением за счет собственной деятельности, учреждение может распоряжаться самостоятельно, в том числе и продавать его (ст. 298 ГК РФ).
В отношении государства в целом (Российской Федерации), государственных и муниципальных образований следует отметить, что их участие в договорах купли-продажи также ограничено. В частности, указанные субъекты гражданских прав не могут участвовать в таких разновидностях договора, как розничная купля-продажа, поставка, контрактация, энергоснабжение.
Особым образом регламентируется совершение сделок купли-продажи в отношении имущества, находящегося в общей собственности. Если речь идет об общей долевой собственности, то при продаже доли действует правило преимущественной покупки. Это правило состоит в том, что участники общей долевой собственности при продаже доли имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
При совершении одним из супругов сделки купли-продажи имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка по распоряжению имуществом одним из супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях. Если доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки (п. 3 ст. 253 ГК РФ).
В качестве продавца могут выступать публично-правовые образования при продаже государственного или муниципального имущества, не закрепленного за образованными ими юридическими лицами. Покупателем по договору купли-продажи может быть всякое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав и обязанностей. Приобретая товар по договору купли-продажи, покупатель по общему правилу становится его собственником.
Исключения составляют, во-первых, государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения либо оперативного управления (казенные предприятия) на закрепленное за ними имущество, а также учреждения (субъекты права оперативного управления).
Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О приватизации государственного и муниципального имущества"