Учебный год 22-23 / Емелькина
.pdf2) имеются сущностные отличия в реализации права преимущественной покупки при продаже движимого и недвижимого имущества. Вещное право преимущественной покупки в отношении недвижимости, в отличие от обязательственного права на движимые вещи, устанавливается на индивидуально-определенный объект (проявление принципа специализации), в котором заинтересовано управомоченное лицо. Его интересы могут быть удовлетворены только этой вещью, в том числе посредством вещно-правовой защиты , а интересы управомоченного лица в силу обязательственного права покупки на движимые вещи могут быть защищены требованием о компенсации, возмещении убытков и т.п.
Важнейший аргумент вещного характера права преимущественной покупки - публичная регистрация этого права в Поземельной книге и приравнивание ее к силе предварительной записи в отношении третьих лиц - обеспечивается абсолютный характер.
3)любопытной представляется конструкция вещного преимущественного права покупки в Германии: для управомоченного лица значима фигура нового покупателя. В результате, в отличие от России, закреплено положение о том, что исполнение права преимущественной покупки возникает только после заключения договора о продаже вещи, т.е. когда управомоченному лицу будет предоставлена возможность узнать, с кем заключен договор купли-продажи недвижимой вещи, каково содержание договора.
4)вещное преимущественное право покупки весьма сходно с известными германской доктрине и практике, но не признанными законодательством ожидаемыми правами. Но германские ученые отмечают, что этот институт отличается от других ожидаемых прав: при ожидаемом праве всегда ставится условие, которое непременно должно наступить в будущем и с которым связывается возникновение права собственности (государственная регистрация права), а при преимущественном праве покупки условие,состоящее в заключении договора с третьим лицом, является основанием исполнения права преимущественной покупки. Кроме того, условие реализации права преимущественной покупки, в отличие от "условия" при ожидаемых правах, влечет не приобретение права собственности, а лишь право на требование о передаче вещи в собственность.
Вобщем, перечисленные особенности вещного преимущественного права покупки на недвижимость в современный период признаются в качестве конституирующих в гражданском праве стран, закрепивших его в системе вещных прав. Для наиболее полного представления механизма правового регулирования вещного преимущественного права покупки обратимся к действующему зарубежному праву.
4. Общие тенденции развития правового регулирования вещного права преимущественной покупки.
Под влиянием немецкой доктрины преимущественное право покупки в некоторых государствах приобрело двойственный характер: при продаже движимых вещей - обязательственно-правовой, а при продаже недвижимых - вещно-правовой режим. При этом, как правило, нормы о вещном преимущественном праве покупки имеют отсылочный характер к положениям об аналогичном обязательственном праве.
Вещное и обязательственное право преимущественной покупки имеют серьезные отличия:
1) предметом вещного права преимущественной покупки является земельный участок/недвижимое имущество , предметом обязательственного права - любые движимые вещи
2)субъектом вещного права покупки могут быть любые физические и юридические лица, и в отличие от обязательственного права также собственники другого земельного участка
3)вещное право преимущественной покупки обязывает не только заключающего договор собственника обремененного земельного участка, но и каждого его правопреемника
4)обязательственное преимущественное право покупки исполняется один раз, вещное право покупки - может быть установлено в отношении нескольких либо всех случаев продажи
5)обязательственное право преимущественной покупки не применяется при продаже вещи в рамках принудительного исполнения и конкурсного производства при банкротстве, вещное право преимущественной покупки может быть осуществлено, если земельный участок продается по усмотрению управляющего по делу о несостоятельности.
6)стоимость продаваемой вещи определяется на условиях, которые устанавливаются соглашением между обязанным и третьим лицом диспозитивно в рамках обязательственного права, тогда как при вещном праве, основанном на принципе фиксации права, стоимость определяется договором между продавцом и третьим лицом
7)если предмет обязательственного права к моменту реализации права преимущественной покупки уже передан третьему лицу, а правомочный гражданин эффективно исполнил свое право преимущественной покупки, то продавец несет ответственность если передал ее покупателю до реализации права управомоченным лицом, либо на основании положений о возмещении вреда (если передача произошла после реализации права преимущественной покупки).
Вещное преимущественное право покупки может быть установлено в пользу собственника соответствующего земельного участка, и в этом случае не может быть отделено от права собственности на земельный участок (субъективно-вещное право), либо в пользу определенного лица, которое не может быть увязано с правом собственности на земельный участок (субъективно-личное право). Сходная дифференциация получила развитие в законодательстве других стран.
Практическое значение отличий:
1.Субъективно-вещное преимущественное право покупки устанавливается, как правило, в пользу сособственников в общей собственности, тогда как субъективно-личное право возникает в пользу нанимателя жилого помещения либо лица, имеющего право застройки земельного участка.
2.Субъективно-вещное преимущественное право покупки считается существенной составной частью земельного участка, следует судьбе участка, если иное не установлено договором или законом.
Основания возникновения. Преимущественное право покупки возникает по основаниям, предусмотренным договором или законом. Условие, его предусматривающее, может возникнуть из различных гражданско-правовых сделок. Основание таких сделок - нотариально удостоверенное соглашение и регистрация этого права в Поземельной книге.
Как уже говорилось, в немецком праве регистрация в Поземельной книге имеет силу предварительной записи и служит для обеспечения права преимущественной покупки заинтересованного лица от всех третьих лиц. Правовым основанием возникновения преимущественного права покупки также может выступать завещание.
Большие особенности имеет процесс возникновения вещного права преимущественной покупки немецкого права, который состоит из трех этапов:
1)заключение обязательственной сделки и ее нотариальное удостоверение
2)заключение вещного договора
3)его регистрация в Поземельной книге.
Прекращение преимущественного права покупки. Существует несколько оснований прекращения преимущественного права покупки: как правило, его осуществление или неосуществление управомоченным лицом.
Исполнение - путем подачи письменного заявления от управомоченного лица о намерении приобрести земельный участок.
Следует помнить: исполнением прекращается только субъективно-личное преимущественное право покупки и только в случаях, когда оно не передается по наследству и не может быть перенесено иным образом на другое лицо. Субъективно-вещное преимущественное право покупки исполнением не прекращается, если иное не вытекает из закона или договора. Особенность вещного преимущественного права покупки: основанием исполнения права является заключенный между обязанным лицом и третьим лицом письменный договор купли-продажи земельного участка. Обязанное лицо должно незамедлительно сообщить лицу, обладающему преимущественным правом покупки, о содержании договора, заключенного с третьим лицом. Тогда управомоченное лицо вправе подать заявление обязанному лицу об осуществлении права преимущественной покупки, которое, как правило, не требует соблюдения формы, установленной для договора купли-продажи. С осуществлением преимущественного права покупки совершается купля-продажа между правомочным и обязанным лицом на условиях, которые обязанное лицо согласовало с третьим лицом.
5. Основные сферы применения вещного преимущественного права покупки в зарубежных правопорядках - там ничего интересного, просто цитируются нормы законов зарубежных стран, причем Эстонии, Латвии и тд, что, на мой взгляд, не очень интересует Щерби.
6. Преимущественное право покупки в российском гражданском праве
Закрепленная нынешним российским законодательством конструкция права преимущественной покупки неадекватна уровню развития имущественных отношений заруб. стран => требует совершенствования. Проблема отсутствия в российском праве такого института отмечена в проекте концепции развития гражданского законодательства о вещном праве. Объективна и аргументация внедрения в отечественный правопорядок указанного права и в Концепции развития гражданского законодательства РФ: существующее в нынешнем законодательстве преимущественное право не позволяет надежно обеспечивать право лица на приобретение какого-либо имущества в будущем, которое заменяют различные договорные обязательства: предварительный договор, обещания дарения и т.п.
Сейчас условия осуществления преимущественного права покупки вытекают из ст. 250 ГК РФ: при нарушении права преимущественной покупки управомоченному лицу предоставляется возможность в течение двух месяцев в судебном порядке перевести на себя права и обязанности покупателя. В случае невозможности применения данного способа защиты истребование имущества не допускается. Усложнение имущественного оборота востребовало закрепление преимущественного права покупки в различных отраслях российского законодательства. Но положение усугубляется тем, что конструкция преимущественного права покупки (выкупа), заложенная в них, серьезно отличается не только от классического вещного института, но и от норм ГК.
Такая ситуация повлекла возникновение споров в судебной практике. При этом, если вещь в нарушение права преимущественной покупки перешла в собственность третьего лица - добросовестного приобретателя, защита права управомоченного
лица, кроме как исками о компенсации убытков, невозможна. Поэтому с позиций защиты преимущественного права покупки вещноправовой режим, важнейшие элементы которого - публичная регистрация и возможность применения особых способов защиты, исключил бы не только незаконное приобретение недвижимости в нарушение преимущественного права покупки, но и признание приобретателя добросовестным.
Создание в отечественном правопорядке этого института невозможно без признания ряда классических положений:
1)разграничения вещного и обязательственного права преимущественной покупки
2)разработки для вещного права преимущественной покупки соответствующего правового режима в виде необходимости государственной регистрации права
3)закрепления свойства следования, распространения принципа закрытого перечня и закрепления содержания законом, предоставления вещно-правовой защиты.
При этом принципиального решения требуют следующие положения.
Первое. В опрос о допустимости оснований возникновения вещного права преимущественной покупки. Таковыми могут выступать основания, предусмотренные как законом, так и договором.
1. В отечественном законодательстве сложилась тенденция закрепления права преимущественного приобретения в силу закона в виде преимущественной покупки при продаже доли сособственника в общей собственности на недвижимое имущество (ст. 250 ГК РФ), права собственника здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на преимущественную покупку или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ), преимущественного права субъекта РФ или в случаях, установленных законом, субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже (ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Эти права своеобразны и отличаются от классической конструкции вещного преимущественного права покупки, прежде всего из-за отсутствия принципа регистрации, особого субъектного состава, объектов, процедуры реализации. + в их содержании можно обнаружить как признаки вещного права, так и ограничений права собственности - в виде установленных законом предписаний, запретов, стесняющих собственника.
Вопрос о природе этих прав следует решать как исходя из нужд оборота, так и выбора средств, благодаря которым наиболее эффективно могут быть достигнуты цели, преследуемые правом преимущественной покупки (защита интересов управомоченного лица).
Также вряд ли обязательственно-правовая защита в виде иска о возмещении убытков может устроить управомоченное лицо которое заинтересовано прежде всего в покупке земельного участка (а не в компенсации убытков). Поэтому определение указанных прав как вещных, с предоставлением особых вещных средств защиты - наиболее подходящий вариант для практики.
2. Право при продаже доли сособственника в общей собственности на недвижимое имущество преимущественной покупки должно подлежать государственной регистрации и вещно-правовой защите. (п. 6 ст. 42 ЖК РФ правило о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты).
В этом случае речь должна идти не о праве на вещь (комнату), а лишь о доле собственника в праве общей собственности на квартиру, с распространением положений ст. 250 ГК РФ.
3. Особым случаем права преимущественной покупки должно выступать право стороны (будущего покупателя) предварительного договора купли-продажи. Отношения, возникающие при заключении предварительного договора, похожи на отношения, порожденные предварительной записью в Поземельной книге в Германии. В немецком законодательстве регистрации права преимущественной покупки придают силу предварительной записи. Вещно-правовая конструкция права, возникающего при заключении предварительного договора, представляется востребованной в отечественной практике применения законодательства о недвижимости. Норма ст. 429 ГК РФ предоставляет в данном случае лишь только обязательственную защиту (возможность компенсации причиненных этим убытков (п. 4 ст. 445 ГК РФ)) и не допускает истребования вещи, если она уже перешла третьему лицу - она неэффективна: не защищает интересы управомоченной стороны. Поэтому вещный характер преимущественного права покупки представляется более действенным средством для защиты интересов заинтересованного лица.
4. Возможность договорного установления преимущественного права покупки прямо не предусмотрена в нашем законодательстве, однако она не исключается исходя из п. 1 ст. 8 ГК РФ: гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Нет препятствий для установления преимущественного права покупки в качестве условия договоров куплипродажи, дарения, мены, так и в самостоятельном договоре (например, право преимущественной покупки недвижимости членом семьи). Нет оснований для запрета установления преимущественной покупки в пользу продавца .
Следует предусмотреть возможность установления преимущественного права покупки в завещании и в завещательном отказе. + все преимущественные права покупки, вытекающие из договора, должны подлежать государственной регистрации, иначе указанное право не будет известно третьим лицам => абсолютный характер ставится под сомнение.
Российское право не знает института предварительной записи (как в немецком праве), поэтому право преимущественной покупки при регистрации, тем не менее, должно иметь силу ОВП (а вместе с тем и обременения недвижимости).
Второе . В российском законодательстве согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов. А в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 24) при продаже доли постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Отсюда вытекает весьма серьезная презумпция. Поскольку в извещении продавца, совершенном в письменной форме, должна быть указана цена и другие условия, на которых продается вещь, то напрашивается вывод, что продавец до извещения должен был провести переговоры с третьим лицом (лицами), определить с ними цену и иные условия продажи.
Более того, цена и условия продажи, указанные в извещении, должны быть окончательными, иначе его действия не будут соответствовать закону.
Письменное извещение имеет ряд недостатков:
1) не гарантирует заключения договора купли-продажи в будущем именно на указанных в ней условиях (т. к. не является предварительным договором).
2)значительно ограничивает продавца в возможностях выбора покупателя, ведь если продавец односторонне установил цену
иусловия договора, сложно будет подобрать соответствующего покупателя.
3)т.к. зачастую одним из стимулов реализации права преимущественной покупки выступает предотвращение вступления в
доверительные отношения общей собственности постороннего лица, личность покупателя играет решающее значение при принятии управомоченным лицом решения о покупке.
=> Необходимо совершенствовать формы, в которой продавец должен сформулировать условия продажи, но до извещения управомоченного лица он должен достигнуть соглашения с предполагаемым покупателем. Наиболее подходящий вариант такой формыписьменный договор купли-продажи недвижимости. Данный договор не следует смешивать с известным немецкому праву обязательственным договором, который требует совершения впоследствии вещного договора.
Отсутствие в отечественной доктрине деления сделок на распорядительные и обязательственные не имеет оснований для внедрения конструкции вещного и обязательственного договоров. Соответствующий письменный договор, которым предлагается
заменить письменное извещение, вполне бы мог вписаться в известную нашему праву систему предварительного и основного договора.
В заключение: при условии формирования вещного преимущественного права покупки недвижимости в соответствии с предложенной выше конструкцией данный институт получит развитие в отечественном гражданском праве. Споры по поводу отсутствия надобности данного института, ограничивающего собственника при распоряжении вещью не свойственны отношениям с развитым оборотом недвижимости. Внедрение должно происходить с учетом российских традиций регулирования имущественных отношений, без навязывания не свойственных нашему праву институтов предварительной записи и вещного договора. Создание в отечественном праве конструкции такогоправа в вещно-правовой трактовке при условии закрепления в законе указанных выше условий его осуществления сможет наиболее эффективным образом достичь целей, для которых служит институт ОВП - стать одной из юридических форм, "...которые обеспечивали бы возможность известного прочного, т.е. независящего от простого личного согласия, участия одного лица в праве собственности другого" (с) Покровский.
Вещное участие управомоченного лица в силу преимущественного права покупки "в праве собственности другого" заключается не в возможности владения и (или) пользования, а в возможности приобретения чужого недвижимого имущества преимущественно перед всеми третьими лицами при определенных условиях. Эта "вещная" особенность преимущественного права покупки недвижимости, "забытая" отечественной цивилистической доктриной и законодательством, должна быть учтена при формировании системы вещных прав российского гражданского права.
§ 2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
1. Предпосылки обращения отечественной цивилистики к праву приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
Есть тенденция к определению правового положения лица, владеющего имуществом с целью последующего приобретения на него права собственности в будущем, при выполнении им условий, указанных в договоре или в законе, в качестве обладателя особого "права ожидания".
Подобные "правоожидания" возникают в различных ситуациях. Например, у приобретателя вещи по договору купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе и по оплате (ст. 491 ГК РФ), у покупателя предприятия с момента его
передачи продавцом до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ), а также участника договора долевого участия в строительстве до выполнения застройщиком условий договора.
В связи с возникновением у будущего приобретателя некого переходного статуса, связанного с "правом ожидания", возникают трудности в определении объема его прав и обязанностей относительно имущества, которым он владеет, отношений с
собственником, выбора способа защиты. Представленная проблема связана с оборотом как движимых, так и недвижимых вещей, причем в отношении последних она усугубляется .
Авторы проекта концепции о вещном праве предлагают признать за таким приобретателем субъективное вещное право на приобретение чужой недвижимой вещи в будущем, обладающее абсолютным характером и порождающее своеобразное состояние "ожидания" приобретения права собственности у управомоченного лица. Сейчас подобного ОВП нет, и чтобы такую конструкцию внедрить, ее нужно исследовать.
2.Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем в зарубежных правопорядках
Вправовой доктрине и правоприменительной практике заруб. стран была разработана правовая конструкция "права ожидания" 1которая прямо не закреплена в законодательстве. Несмотря на это большинство ученых склоняются к признанию за данной категорией статуса самостоятельного вещного и абсолютного права. Это обосновывается конкретными экономическими потребностями имущественного оборота.
Вотличие от целей введения в российское право института приобретения чужой недвижимой вещи, которые направлены на разрешение проблем в сфере защиты прав кредиторов долевого участия в строительстве жилья через введение ограниченного вещного права, позволяющего дольщикам использовать вещные способы защиты, в зарубежной практике этот институт имеет более широкое применение.
Кроме того, сложившаяся жесткая конкуренция на рынке вынуждает субъектов предпринимательской деятельности с целью сохранения клиентов-покупателей идти на риск - заключать договоры с передачей товара приобретателю до момента полной его оплаты. Большая популярность ПО связана с его распространением при заключении договора купли-продажи с оговоркой сохранения за продавцом права собственности. На первый план выступает интерес продавца в получении за нее денег. Сохранение за продавцом права собственности на проданную вещь гарантирует его от вмешательства третьих лиц и дает ему преимущества перед другими обеспечениями.
Существует специальный механизм защиты интересов продавца вещи на основании оговорки, при котором в случае задержки платежа продавец приводит в исполнение оговорку на вещь
В немецком праве доминирует вещно-правовая теория признания за покупателем самостоятельного вещного права => выработаны важнейшие правила:
1 далее - ПО
1)о предоставлении права подачи вещного иска приобретателем в отношении любого третьего лица, а также собственника;
2)о следовании данного права за вещью независимо от смены собственника, что не должно затрагивать интересов приобретателя;
3)о возможности распоряжения приобретателем вещью в виде уступки и залога
"Права ожидания" могут возникать в наследственном и семейном праве, например, право "последующего" наследника, права на будущую ренту, "право ожидания" патентообладателя. Большое распространение Anwartschaftsrecht получил при обороте движимых вещей как средство обеспечения оплаты товара.
В качестве вещных прав могут быть признаны "права ожидания" на недвижимость, поскольку именно у последних наиболее четко проявляются признаки вещного права:
1) "определенность" объекта права (пециальность);
2)абсолютный характер;
3)публичность
+субъективное вещное право приобретателя возникает только при заключении вещного договора и передачи вещи. В период между заключением обязательственного договора и вещного приобретатель имеет обязательственное право.
На случай недобросовестности одной из сторон правоотношения, возникающего в связи с ПО, используются следующие механизмы защиты интересов участников этого правоотношения.
1) если покупатель в случае несостоятельности не может оплатить товар, то продавец после расторжения договора вправе изъять вещь из конкурсной массы. При этом он обязан вернуть в конкурсную массу часть оплаченной стоимости товара, за вычетом возможной суммы требования о возмещении ущерба в связи с использованием вещи и неисполнением условий купли-продажи. За продавцом сохраняется право требования исключения из описи имущества в случае ареста по финансовым обязательствам покупателя-должника, а также право признания его кредитором первой очереди.
2)покупатель имеет возможность использования вещно-правовой и владельческой защиты, в том числе и против собственника.
3)кредиторы приобретателя, который признается непосредственным владельцем вещи, вправе прибегнуть к описи имущества должника и обращения взыскания на вещь. В свою очередь продавец, предъявив иск, может блокировать действия кредиторов должника и добиться объявления ареста недопустимым. Кредиторы, выплатив ему остаток покупной цены, предотвращают судебное разбирательство, в связи чем у покупателя возникает право собственности на вещь, а у кредиторов сохраняется имущественный арест вещи, который позволит кредиторам обратить на нее взыскание в случае ненадлежащего исполнения обязательств должникомпокупателем.
Потребность в легитимации "права ожидания" как самостоятельного вещного права обосновывается в праве ряда зарубежных стран. Для более глубокого проникновения в сущность ПО необходимо обращение к историческим корням данных институтов.
3.Генезис института "приобретения вещи в будущем" (Anwartschaftsrecht)
Вримском праве не существовало института продажи вещи с сохранением за продавцом права собственности. Правомочие покупателя рассматривалось по аналогии с наймом, при невыполнении условия покупатель истребовал вещь обратно. Данный институт в Риме назывался Lex commissoria (условная сделка).
Вместе с тем римлянам был известен институт, при котором был возможен залог вещи, принадлежащей залогодателю не на праве собственности, а на обязательственном праве найма - "залог владения".
При рецепции римского права немецкая пандектистика сформулировала несколько вопросов. Они были решены таким образом, что приобретатель был признан юридическим владельцем с возможностью вещно-правовой защиты, с приобретением права в результате традиции, с развитием залоговых отношений стал возможным и залог права владения. Между тем при рецепции римского права возникли проблемы относительно внедрения в систему римских способов защиты владения известного в германских канонических отношениях иска, предоставляющего защиту "обладания в собственном интересе" - защищало владение нанимателя, арендатора и управомоченного на удержание вещи в обеспечении своих претензий. Считалось, что предоставление защиты фактическим владельцам соответствует экономическим потребностям и правовым воззрениям того времени. Фактическое владение не защищалось римскими интердиктами, и пандектисты разработали теорию "двойного держания: лицо, передавшее владение имуществом в залог, аренду, наем, на хранение и т.п., становится посредственным владельцем, а лицо, владеющее от имени другого лица, но в собственном интересе (фактический владелец) признается непосредственным владельцем. И тем, и другим была предоставлена защита владения.
4. Правовая природа права приобретения вещи в будущем (Anwartschaftsrecht)
Мнения относительно сущности "права ожидания" разделились: одни правоведы признавали за этими правами качество субъективного права, другие отрицали. Доминирующей стала теория признания за приобретателем субъективного права.
Существует целая палитра различных концепций относительно сущности этого права. Основополагающей является позиция признания правомочий владельца как прав, обладающих вещным характером. Но были высказаны также мнения о том, что статус владельца обладает характером ограниченной собственности, разделенной собственности, сособственности.
Наиболее важными аргументами против признания вещного действия ПО при сохранении за продавцом права собственности выступают следующие.
1) принцип numerus clausus не допускает "дополнительного" вещного права
2) речь идет о вещном праве, условия существования и содержание которого полностью зависят от обязательственного договора, а не закона. Подобные суждения редки в доктрине и судебной практике, но они настолько веские, что до сих пор препятствуют законодательному оформлению ПО в качестве вещного права.
Anwartschaftrecht (Право Ожидания) в немецкой судебной практике. Большое влияние на формирование вещно-правовой конструкции ПО оказала судебная практика Германии.
В начале ХХ столетия судебная практика вовсе отрицала вещный характер Anwartschaftsrecht со ссылками на закрытый перечень вещных прав; это право как конструкция рассматривалось верховным судом и судами земель по-разному. Единая позиция относительно ПО сложилась в судебной практике только во второй половине прошлого века.
Место Anwartschaftsrecht в системе ОВП. Т радиционным для пандектного права выступает деление вещных прав на права пользования, права приобретения чужой вещи, право на реализацию (распоряжение) чужой вещи. ПО является правом приобретения вещи в будущем, и немецкие правоведы определяют его место в системе ограниченных вещных прав в группе прав приобретения чужой вещи. Но оно серьезно отличается от прав, содержащихся в группе прав приобретения чужой вещи тем, что оно связано с передачей приобретателю владения, а также правомочий пользования и частичного распоряжения вещью. Есть еще один похдох: ПО представляет собой смесь всех трех типов вещных прав, так как покупатель дополнительно должен получать владение и возможность использования вещи наряду с гарантированным будущим приобретением собственности.
Соотношение Anwartschaftsrecht с правом преимущественной покупки) |
. |
Несмотря на схожесть целей "ожидаемого права" и права преимущественной покупки, направленных на приобретение вещи при наличии определенных условий, эти родственные институты существенно отличаются:
1)при "праве ожидания" всегда ставится условие, которое должно наступить в будущем и с которым связывается возникновение права собственности. При преимущественном праве покупки условие, которое состоит в заключении договора с третьим лицом, является основанием реализации права преимущественной покупки.
2)условие реализации права преимущественной покупки, в отличие от упомянутого условия при "праве ожидания", влечет не приобретение права собственности, а лишь предоставляет право на требование о передаче вещи в собственность.
Соотношение ПО с секундарными правами.
Основания для их отождествления отсутствуют.
1)"Право ожидания" отличается от секундарного права тем, что первое допускает уступку по договору цессии, передачу в залог.
2)"право ожидания" гарантирует приобретение, а секундарное - ставит приобретение в зависимость от деятельности приобретателя.
3)Для "права ожидания" также характерно то, что владелец вещи приобретает ее непосредственно, путем осуществления собственного действия, без дополнительного (промежуточного) заключения договора.
Соотношение ПО с ипотечным правом. Есть идея о характеристике ПО как залога без владения. Вместе с тем названные права серьезно различаются, и противники указанного отождествления отмечают, что при установлении ипотеки ипотечный кредитор не преследует цели приобретения в будущем права собственности; на него не возлагается обязанность по выполнению условия как на приобретателя при ПО; он не выступает стороной договора купли-продажи.
+ залог (в отличие от "ожидаемого права") всегда носит акцессорный характер - является дополнительным обязательством к основному договору.
Итог: ПО в немецком праве представляет собой сформировавшийся и востребованный
частноправовой институт, хотя отсутствие правового регулирования оставляет открытыми многие вопросы. Несложно заметить, что существование Anwartschaftsrecht обусловлено национальными особенностями институтов немецкого гражданского права, которые существенно отличаются от институтов российского частного права. Это препятствует прямому заимствованию этого института.
Поэтому при введении института "права ожидания" в отечественную систему, с одной стороны, следует учитывать зарубежный опыт применения данного института, с другой - необходим поиск баланса между отечественными категориями вещного права, которые соприкасаются с "правами ожидания", и сходными зарубежными институтами.
5. Рецепция категории "права ожидания" российским правом
Отечественный законодатель не рассматривает правомочия приобретателя ("будущего собственника") в отношении приобретаемой вещи в качестве элементов самостоятельного субъективного права на данную вещь. Эти правомочия составляют права и обязанности относительного правоотношения, вытекающие из договора. Но современная судебная практика свидетельствует о
недостаточности подобного правового регулирования и обосновывает необходимость расширения прав "будущих собственников" при вступлении во владение вещью, как в сфере пользования, распоряжения, так и защиты.
Сформировался ряд подходов к определению статуса "будущего собственника" в виде некой "юридической привязки"
субъекта к объекту или возникновения "правообразовательного правомочия", которые не позволяют рассматривать приобретателя ("будущего собственника") в качестве носителя самостоятельного права. При этом гражданское законодательство регулирует статус "будущих собственников" без учета особенностей правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимости. Статьи ГК РФ о купле-продаже в рассрочку (ст. 489), в кредит (ст. 488), с сохранением права собственности за продавцом (ст. 491) закрепляют лишь общие положения, распространяющиеся на продажу товаров, без учета деления на движимые и недвижимые; предусматривают средства защиты продавца при нарушении обязательств покупателем; не характеризуют статус покупателя (приобретателя) при передаче ему вещи до перехода права собственности*(521).
Подобное правовое регулирование в современных условиях явно недостаточно, порождает негативные последствия. В связи с этим судебные органы, исходя из цели защиты интересов прав лица, субъективные права которого были нарушены, вынуждены были
обратить внимание на фигуру приобретателя ("будущего собственника"), характеризуя его статус как статус законного владельца. Пленумы ВС РФ и ВАС РФ: после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом
=> практикой введена фигура "законного владельца" и установлен запрет на распоряжение им имуществом.
Есть 2 возможных путях развития ситуации:
1) "правоожидающее" состояние будет признано в качестве законного владения, т.е. приобретателю будет отказано в признании за ним вещного или обязательственного права на недвижимость, с возможностью предоставления ему владельческой (посессорной) защиты.
2) определение статуса приобретателя в качестве субъекта абсолютного (вещного) права
Более правильным представляется второй путь, согласно которому права будущего собственника в случаях, указанных в законе, будут признаны вещными правами.
В проекте концепции развития гражданского законодательства о вещном праве "право приобретения чужой недвижимой
вещи" предложено признать вещным правом. В разд. IV "Законодательство о вещных правах" Концепции развития гражданского законодательства это предложение сохранилось:
1) право приобретения чужой недвижимой вещи определено как особое вещное право, которое может предполагать приобретение на вещь как права собственности, так и иного вещного права;
2)круг таких вещных прав должен быть исчерпывающим образом определен ГК РФ;
3)объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже
зарегистрировано в ЕГРП за лицом, обязанным передать эту вещь (вещное право на нее) своему контрагенту;
4) основанием возникновения данного права является договор и т.д. (п. 9.2, 9.3).
=> можно говорить о том, что появление в российском гражданском праве категории "право приобретения чужой недвижимой вещи" - следствием "влияния" рассмотренной ранее категории права ожидания. Предложенная в Концепции развития гражданского законодательства конструкция "право приобретения чужой недвижимой вещи" в дальнейшем может найти более широкое применение, поскольку имеется ряд других схожих ситуаций, в рамках которых права "будущего приобретателя" могли бы быть охарактеризованы как вещные права.
6. Перспективы развития института "приобретение чужой недвижимой вещи в будущем" в российском праве
Преимущества "прав приобретения чужой недвижимой вещи" в качестве вещных прав по сравнению с характеристикой их как обязательственных прав и фактического владения
-наделяет управомоченное лицо правомочием владения, пользования и частичного распоряжения вещью;
-не влечет изъятия вещи из оборота (и уменьшения ее имущественной ценности);
-предоставляет вещно-правовую защиту "будущему собственнику", что позволит восстановить нарушенное владение, правомочие следования защищает интересы приобретателя;
-требует его регистрации, что будет способствовать охране интересов приобретателя, продавца, а также всех третьих лиц - потенциальных покупателей.
Характеристика данного права как обязательственного (имеющая место в настоящее время) не предоставляет подобных гарантий. "Право приобретения чужой недвижимой вещи" в качестве вещного права обладает особой значимостью в следующих случаях:
-при передаче приобретателю предприятия до перехода права собственности;
-при купле-продаже с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе по оплате;
-при совершении сделки с отлагательным условием, т.е. с условием о переходе права собственности после наступления определенного условия, относительно которого неизвестно - наступит оно или нет;
-при заключении договора относительно вещи, которая будет создана в будущем;
-для участников договора долевого участия в строительстве;
-при дарении вещи в будущем.
В связи со сказанным право приобретения чужой недвижимой вещи может получить следующую характеристику:
1)о вещно-правовом характере права приобретения чужой недвижимой вещи можно говорить при условии введения государственной регистрации указанного права, которое позволит заинтересованным лицам получать достоверную информацию о наличии обременений и существенно сократит различного рода махинации в виде "двойной продажи" объектов недвижимости
2) исходя из задач охраны интересов сторон договора купли-продажи в качестве вещного права может быть признано только право покупателя вещи с оговоркой сохранения права собственности за продавцом до наступления определенных условий , например, при продаже вещи с условием об оплате в кредит или в рассрочку. +нельзя относить к вещным правам право покупателя на приобретенную недвижимую вещь с момента заключения договора и (или) принятия вещи во владение до государственной регистрации права собственности на эту вещь в условиях, когда в договоре отсутствует специальная оговорка о сохранении права собственности за продавцом - стороны обязаны совершить действия, направленные на регистрацию права собственности, и наличие у покупателя не вещного права на недвижимость, а только права требования, вытекающего из договора - фактор, стимулирующий стороны договора в отношении государственной регистрации права собственности.
Иная ситуация возникает при продаже вещи с условием сохранения права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенного условия. Существуют договоры, по которым строительные компании продают помещения в рассрочку,
сохраняя за собой права собственности на весьма длительный срок, отсюда вопрос: какой правовой статус имеет покупатель в течение данного периода? Речь должна идти именно о вещном праве покупателя - с разрешением ограниченного распоряжения объектом такой сделки в виде залога для получения банковского кредита (с согласия собственника) с целью уплаты
продавцу стоимости купленной недвижимости.
Это допустимо лишь при соблюдении ряда условий:
1)установление процедуры очередности должников;
2)ограничение размера выдаваемого кредита под залог подобной недвижимости суммой, равной стоимости невыплаченного
долга продавцу
3) установление целевого назначения такого кредита: погашение долга покупателя перед продавцом. Разрешение ипотеки объекта, на которое установлено "право приобретения чужой недвижимой вещи", защитит и интересы приобретателя (с выплатой долга он становится собственником недвижимости), и интересы продавца.
Существует также ряд ситуаций, в которых у управомоченного лица в отношении вещи, находящейся во владении, также возникает "право ожидания". Речь идет о правах лиц в период течения срока приобретательной давности и лиц, ожидающих возникновения права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь.
Отличие обозначенных ситуаций от ситуаций возникновения "права приобретения чужой недвижимой вещи" очевидны: отсутствие сделки как основания возникновения права собственности, отсутствие собственника вещи.
Но и сходство этих ситуаций налицо: имеется лицо, желающее приобрести право собственности, интересы которого требуют вещноправовой защиты (а при приобретательной давности и подлежат защите).
Неопределенность статуса названных лиц не позволяет включить подобный объект в гражданский оборот, и в период "правоожидания" владелец вещи не может полностью использовать экономический потенциал и полезные свойства вещи, при том что он несет риск вложения затрат, например, на ремонт. Существуют обстоятельства, когда признание ограниченного вещного права за владельцем в период "правоожидания" представляется важным с позиций защиты интересов значительного круга лиц. Необходимо возложение на управомоченное лицо как "бремени" (в виде необходимости содержания вещи и исполнения налоговых обязанностей), так и "блага" (в виде владения, пользования и возможности залога имущества), что допустимо при условии государственной регистрации такого права.
В заключение: сформировавшаяся на сегодняшний день правоприменительная практика не исключает возможности введения права приобретения чужой недвижимой вещи как ОВП. Поскольку большинство норм гражданского права регулируют продажу имущества с условием приобретения вещи в будущем без учета особенностей
правового режима недвижимости, данный пробел должен быть устранен при совершенствовании ГК РФ, поскольку о необходимости законодательного закрепления этого права "заговорили потребности оборота" (с) Покровский.
Емелькина И. А. Ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка (глава 5)
Вещные обременения Актуальность вещных обременений в современных правопорядках континентального права и российском праве
В качестве самостоятельных вещных прав вещные обременения получили законодательное закрепление в праве ряда стран континентальной Европы.
Они актуальны и в наше время как наиболее подходящие обеспечительные вещные права использования недвижимости при долгосрочных имущественных отношениях.
Значимость института была отмечена еще Покровским, который считал, что вещные обременения отбросили свои архаические виды, вполне жизнеспособны и могут удовлетворять некоторые новые экономические потребности.
Современное значение института заключается в предоставлении управомоченному лицу субъективного вещного права на земельный участок с правомочием получения периодических платежей пожизненно либо в течение длительного периода, обеспеченных возможностью принудительного удовлетворения требований за счёт земельного участка.
В зарубежных правопорядках вещные обременения весьма распространены и применяются в различных видах (обеспечение пожилых людей в старости , содержание имущества в общей собственности, регулирование соседских отношений, в сервитутных правах, застройке, а также различные жилищные, индустриальные, отопительные и иные вещные обременения).
В российском праве категория обременений выступает не в качестве самостоятельного вида, а в виде наличия установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). В цивилистической доктрине, однако, допускается возможность введения данной конструкции в виде самостоятельного вещного права.
Серьезный шаг на пути создания данного института в отечественном праве – предложение внедрения в систему вещных прав «вещных выдач» в Концепции развития гражданского законодательства РФ. Однако, как свидетельствует практика, правовых конструкций для использования недвижимости в качестве финансового инструмента в нашем праве недостаточно.
Поэтому лучше обратиться к гражданскому праву Германии, где конструкция Reallast (вещных обременений) разработана наиболее серьезно и выступает как самостоятельный институт.
Историческое развитие вещных обременений
В римском праве такого института не было.
Его разработка – заслуга немецких правоведов XVIII – XIX вв. Предпосылкой конструирования вещных обременений в качестве самостоятельных вещных прав выступил отказ немецкой юриспруденции от разделенной собственности и возникшая в результате необходимость создания более жесткого механизма защиты прав лиц, в пользу которых установлены обременения (собственников земли). При разделенной собственности власть сеньора в отношении его землевладения и право на получение денежного вознаграждения были защищены публичным правом. Нужна была концепция обременений, согласно которой из публичных повинностей они должны были перейти а разряд частных прав (самостоятельных прав на чужие вещи).
Было разработано много теорий. Господствующая из них – теория, отождествляющая обременения с сервитутами. Сторонники теории утверждали, что Reallasten – это разновидность сервитута, заключающегося в предоставлении права действия (Герхард, Шмидт, Хайнессиус).
К началу XIX века теорию признали несостоявшейся (Тибо, Захариа, Шрадер) и доказали невозможность распространения принципов сервитутов на обременения. Основной аргумент – сервитут не может иметь форму действия, это явно противоречит римскому правосознанию.
Затем основополагающей признали концепцию вещно – правой природы Reallasten, согласно которой сущность вещного обременения заключается в непосредственной связи управомоченного лица с вещью, проявляющийся через право на использование земельного участка (т.е самостоятельный институт). Под влиянием этой концепции и были составлены нормы о вещных обременениях в BGB 1896 года.
До этого вещные обременения были регламентированы в ABGB 1811 года, но полноценной конструкции в австрийском законе еще не было.
Понятие, сущность и виды вещных обременений
Определение вещного обременения вытекает из BGB, где установлено, что земельный участок мб обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, совершались периодические предоставления за счёт земельного участка.
Данная дефиниция позволила отнести в начале прошлого века вещные обременения к правам использования земельного участка, а вот право требования выплат является дополнительным признаком. Это соответствовало тому периоду, потому как повинности выплачивались в значительной степени натуральными продуктами, которые производились на земельном участке.
В настоящее же время «натуральные» платежи встречаются редко, существуют иные варианты повинностей по вещному обременению (уплата денег, услуги по обслуживанию, поставка воды, газа, энергии и тд). Поэтому основное назначение современных обременений видится в возможности их применения в качестве средства обеспечения платежей, услуг, натуральных выплат и иных обязанностей и «праве реализации» вещи в случае невыполнения повинностей. В результате чего сейчас вещные обременения называют по-разному: обеспечительный права; права реализации; права, имеющие смежных характер (права пользования + права реализации).
Содержание вещного обременения состоит в возможности субъекта ограниченного вещного права на осуществление правомочий:
3)Пользование земельным участком
4)Принудительное удовлетворение требований за счёт обращения взыскания на обремененный земельный участок
5)Правомочие на приведение осуществляемых предоставления в соответствии с изменившимися обстоятельствами без дополнительных согласований, если вид и объем обременения мб определены включенными в соглашение условиями (в немецком и австрийском праве)
Данная совокупность правомочий позволила признать вещные обременения, собственно говоря, вещными правами, что выражено в их абсолютном характере и наличии непосредственного воздействия на вещь. Это, в свою очередь, обуславливает возможность применения вещно – правовой защиты, необходимость занесения в Поземельную книгу, свойство следования и позволяет распространить принцип замкнутого перечня закрепления вещных прав.
Следует отграничивать вещные обременения от ипотеки, поземельного долга и рентного долга. Главное отличие в том, что вещные обременения – самостоятельные вещные права, содержащие вышеуказанные правомочия, а ипотека и рентный долг – субсидиарные
права, обеспечивающие основное обязательство и содержащие только правомочие в виде возможности удовлетворения требования за счёт земельного участка при неисполнении основного обязательства.
Понятие «вещное обременение» можно рассматривать в двух смыслах (Л. Дункер):
Вшироком смысле под ним в германском праве понимается любое обременение, наложенное на недвижимое имущество и переходящее на владельца (ипотека, право преимущественного приобретения, право на арест имущества и тд).
Вузком смысле понимается такое обременение, наложенное на земельный участок, согласно которому его владелец обязан совершить действие.
Наиболее значимое деление вещных обременений:
5)В пользу собственника
6)В пользу определенного лица
Вещное обременение в пользу собственника не мб отделено от ПС на этот участок, оно не передаваемо, не мб обременено другим правом. Вещное обременение в пользу определенного лица не связано с ПС на земельный участок, оно передаваемо и обременяемо другим правом.
Отсюда вытекает еще одно деление вещных обременений в зависимости от того, является ли лицо, в пользу которого установлено обременение, собственником земельного участка:
5)Либо вещное обременение в пользу несобственника (при передаче вещи лицу, на которое возложено обременение; продавец передает ПС и остается и взамен приобретает вещное право использования и реализации).
6)Либо вещное обременение в пользу собственника (при передаче земельного участка с условием сохранения за собой ПС до наступления определенного обстоятельства; в этом случае лицо, в чью пользу установлено обременение, является собственником и опосредованным владельцем + приобретает ограниченное вещное право на свою же вещь).
Основная область применения вещных обременений
10.Классическая сфера применения – обеспечение услуг по снабжению пожилых людей. Выдел пожилым людям обычно существует в виде смешанного правоотношения, в котором могут содержаться различные повинности (предоставление жилья, денежное содержание, оказание услуг по уходу и тд). Эти повинности и осуществляются в рамках вещного обременения.
11.Другая сфера – обеспечение ренты. В немецком, австрийском и швейцарском законодательствах допускается обеспечение рентный платежей ипотекой либо вещным обременением. Последнее в настоящее время вытесняет ипотеку из рентный отношений.
12.Еще одна разновидность – жилищный Reallast. Когда предоставление жилого помещения составляет обязанность определенного лица по договору или завещанию, а повинностью является длительное обеспечение управомоченного лица жильем. Может возникнуть как при выделе пожилому лицу, так и. При личном сервитуте.
13.Применяется вещное обременение платежей, вытекающих из права застройки. Некий «вещный наследуемых процент строительства». Владелец обремененной недвижимости в силу наследуемого права застройки несет вещную ответственность за индивидуальные повинности наследственного права застройки.
14.Вещное обременение в соседских и сервитутных отношениях. Первые выступают в виды выплаты денежной ренты в случае нарушения соседями границы смежного участка застройки при возведении сооружения без умысла или грубой неосторожности. В сервитутных отношениях предусматривается обременение обязанности собственника по содержанию сооружения, предназначенного для осуществления земельного сервитута.
15.При обеспечении обязанностей содержания общих помещений и сооружений. Обеспечение вещным обременением платежей при содержании общих подземных гаражей, смежной стены, общих проводов, коллективной антенны.
16.Содержанием вещного обременения мб обязанность поставки тепла и горячей воды владельцам общих отоплений, водопроводов в многоквартирных домах и тд. Это происходит, как правило, предоставлением отопительного вещного обременения в пользу владельца земельного участка, на которое поставляется тепло от центрального отопления.
17.Промышленное вещное обременение. Необходимость в нем возникает при обеспечении предприятия энергоресурсами и сырьем.
18.Порой признается вещное обременение покупки. Но тут весьма спорный вопрос среди правоведов + нет никакого единства в судебной практике и принимаются противоречивые решения.
Вещные обременения (вещные выдачи) в российском ГП