Глава 4. Проблемы признания права собственности на самовольную постройку

Правомочия собственника земельного участка по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом включают среди прочего право возводить на участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Иные владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Осуществление этих прав ограничено конституционной обязанностью владельца земельного участка не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Собственник или арендатор земельного участка приобретает право собственности на недвижимое имущество, возведенное им для себя на этом участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на готовый объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции, либо на объект незавершенного строительства.

§ 1. Общая характеристика самовольного строительства

Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка - жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Здесь мы видим три самостоятельных признака самовольной постройки, наличие хотя бы одного из них является достаточным для признания постройки самовольной. Скажем, если у заявителя имеются права на земельный участок, но нет необходимых разрешений на строительство, постройка должна считаться самовольной <1>.

--------------------------------

<1> Вывод о том, что для признания постройки самовольной достаточно хотя бы одного из нарушений, установленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30 августа 2002 г. N Ф03-А73/02-1/1702.

Другой пример. По заключению строительно-технической экспертизы строение кафе по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению соответствовало градостроительным и строительным нормам и правилам, но было возведено на арендованном земельном участке, расположенном в полосе отвода железных дорог. Пользование таким участком не предусматривает возведение на нем строений капитального типа (ст. 90 Земельного кодекса РФ). Поскольку строение кафе было возведено на земельном участке, не предназначенном для строительства, оно было признано самовольной постройкой, подлежащей сносу <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30 сентября 2003 г. N Ф08-3580/2003.

Необходимо обратить внимание, что даже создание объекта недвижимости собственником земельного участка, отведенного для строительства, может быть расценено как самовольное. Это объясняется разрешительным порядком осуществления застройки (оформление отвода земельного участка, получение необходимых разрешений). Разрешение на строительство всегда персонифицировано, в нем указывается, какая площадь земельного участка подлежит застройке, какое недвижимое имущество должно быть создано и что будущим титульным собственником создаваемой недвижимости является собственник земельного участка. Поэтому постройка может быть создана только для себя, так как создание такого объекта для другого потребует изменения титульного собственника, а также перевода на него землеотвода и всех необходимых разрешений.

Чтобы исключить самовольность создания новой недвижимой вещи, необходимо соблюсти несколько условий застройки: (1) приобрести земельный участок в собственность или получить разрешение на застройку от собственника земельного участка; (2) оформить целевой отвод земельного участка; (3) получить необходимые разрешения; (4) выполнить строительные работы, соответствующие строительным и градостроительным нормам и правилам; (5) сдать завершенный строительством объект в эксплуатацию; (6) зарегистрировать право на вновь созданное недвижимое имущество <1>.

--------------------------------

<1> Ханатаев Г. Правовое положение застройщика // Хозяйство и право. 2005. N 3. С. 75.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее. Застройщик самовольной постройки остается лишь собственником стройматериалов <1>. По этой причине самовольная постройка не является объектом гражданских прав и, соответственно, не может выступать в качестве предмета гражданско-правовой сделки (купли-продажи, дарения, аренды, ипотеки и т.д.). Сделка с объектом самовольного строительства является ничтожной, поскольку она противоречит требованиям закона (ст. 168, п. 2 ст. 222 ГК РФ). Однако если в качестве предмета договора купли-продажи названа не самовольная постройка, а "совокупность строительных материалов", использованных при ее сооружении, такой договор будет соответствовать законодательству, и приобретатель впоследствии сможет признать свое право собственности на самовольную постройку в судебном порядке <2>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд. М.: Юрид. фирма "Контракт"; Инфра-М, 2002. С. 528 (автор комментария - М.Г. Масевич).

<2> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19 сентября 2002 г. N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2.

Виновные в самовольном строительстве несут также административную ответственность <1>, обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

--------------------------------

<1> Статья 9.5 КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию".