§ 1. Квартира как объект права собственности

Нельзя не отметить, что признание квартиры самостоятельным объектом гражданских прав (признание за квартирой в многоквартирном доме свойства оборотоспособной вещи) в позитивном праве не относится к заслугам современного российского законодательства.

Как отмечает П.В. Крашенинников в своей монографии "Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения" (5-е изд., перераб. и доп.): "С 1 июля 1990 г. (с момента вступления в действие Закона СССР "О собственности в СССР" <1>) факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Указанная норма успешно перекочевала первоначально в Закон РСФСР "О собственности в РСФСР" <2>, а затем в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик <3>, и, наконец, с некоторым развитием (указанием лиц, участвовавших в выплате паевого взноса) была воспроизведена в ГК РФ. На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение" <4>.

--------------------------------

<1> Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. N 11. Ст. 164.

<2> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

<3> Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

<4> Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. 5-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2005 // СПС "КонсультантПлюс".

Указанное замечание П.В. Крашенинникова нельзя не признать справедливым. Действительно, до принятия Закона СССР "О собственности в СССР" ст. 20 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. <1> устанавливала, что "социалистической собственностью является: государственная (общенародная) собственность; колхозно-кооперативная собственность; собственность профсоюзных и иных общественных организаций. Государство охраняет социалистическую собственность и создает условия для ее приумножения. Никто не вправе использовать социалистическую собственность в целях личной наживы и в других корыстных целях".

--------------------------------

<1> СЗ СССР. 1990. Т. 2. С. 6; Ведомости ВС СССР. 1961. N 50. Ст. 525.

Отнесение колхозно-кооперативной собственности к разряду собственности социалистической, в противовес личной собственности граждан (см. ст. 25 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г.), означало принципиальную невозможность перехода квартир, расположенных в многоквартирных домах жилищно-строительных кооперативов, в частную собственность граждан.

Вместе с тем нельзя отрицать, что советское законодательство о жилищно-строительных кооперативах (кооперативных товариществах граждан) до принятия указанного Закона СССР "О собственности в СССР" отличалось завидной последовательностью в вопросах регулирования вещных прав.

Так, Постановление ЦИК СССР и СНК СССР от 19 августа 1924 г. "О жилищной кооперации" предусматривало, что могут создаваться три вида жилищных кооперативных товариществ граждан: а) жилищно-арендные кооперативные товарищества; б) рабочие жилищно-строительные кооперативные товарищества и в) общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества.

При этом первые, как это видно из их названия, вообще не имели вещных прав на передаваемые им органами местного хозяйства внаем муниципализированные домовладения (см. п. 3 Постановления), а вторые и третьи пользовались в отношении возведенных ими новых, восстановленных разрушенных или достроенных незаконченных жилых строений правом застройки по соответствующему договору.

Пункт 19 Постановления предусматривал, в частности, что "право застройки на строения, возводимые, возведенные или восстановленные рабочими жилищно-строительными кооперативными товариществами, может отчуждаться ими не иначе, как государственным органам или рабочим жилищно-строительным кооперативным товариществам", а п. п. 29 и 30 того же Постановления уже в отношении общегражданских жилищно-строительных кооперативных товариществ предусматривали, что "строения, как вновь возведенные, так и восстанавливаемые или достраиваемые, передаются общегражданским жилищно-строительным кооперативным товариществам по договору о праве застройки, согласно соответствующим постановлениям гражданских кодексов союзных республик. Общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества не вправе отчуждать и закладывать частным лицам возведенные строения или право застройки на возводимые, восстановленные или достроенные ими строения. Частными лицами не могут быть обращаемы взыскания по обязательствам товарищества ни на названные строения, ни на право застройки, принадлежащее общегражданским жилищно-строительным кооперативным товариществам".

Члены рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществ имели право лишь постоянного пользования помещением, площадь которого зависела от количества принадлежащих им паев, но не могла превышать норм, устанавливаемых губернскими и областными исполнительными комитетами (см. п. 22 Постановления), на все время существования принадлежащего товариществу права застройки.

Аналогично члены общегражданских жилищно-строительных кооперативных товариществ имели права постоянного пользования жилым помещением, площадь которого зависела от количества принадлежащих им паев, но не могла превышать размера площади, причитающейся члену товарищества и его семье, согласно нормам, установленным соответствующим губернским или областным исполнительным комитетом. Указанное право члена общегражданского кооперативного товарищества переходило на общих основаниях по наследству (см. п. 34 Постановления).

Ясно, что ни о каком праве собственности члена кооператива на жилое помещение в этом случае не могло быть и речи, а самому кооперативному товариществу и земельный участок, и строение (жилой дом) принадлежали на ограниченном вещном праве - праве застройки, которое регулировалось ст. ст. 71 - 84 Гражданского кодекса РСФСР <1>.

--------------------------------

<1> СУ РСФСР. 1922. N 71. Ст. 904; Известия ВЦИК. 12.11.1922. N 256.

Не отходило от означенных принципов и позднейшее советское законодательство о жилищно-строительной кооперации граждан. Так, абсолютно во всех типовых уставах жилищно-строительных кооперативов, утверждавшихся в 1958 г. <1>, 1962 г. <2> и 1965 г. <3> с теми или иными незначительными, чисто редакционными модификациями содержалась норма, согласно которой жилищно-строительный кооператив осуществляет эксплуатацию построенного жилого дома (домов) на праве кооперативной собственности и на началах самоокупаемости, без государственной дотации, а жилые дома и другие строения, возведенные кооперативом, принадлежат ему на праве кооперативной собственности и не могут быть проданы или переданы как в целом, так и частями (квартиры, комнаты) ни организациям, ни отдельным лицам, за исключением передачи, осуществляемой при ликвидации кооператива.

--------------------------------

<1> Постановление Совмина РСФСР от 24 сентября 1958 г. N 1125 "О жилищно-строительных и дачно-строительных кооперативах" // СП РСФСР. 1958. N 13. Ст. 154.

<2> Постановление Совмина РСФСР от 5 октября 1962 г. N 1395 "Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве в РСФСР" // СП РСФСР. 1962. N 21. Ст. 103.

<3> Постановление Совмина РСФСР от 2 октября 1965 г. N 1143 "О ходе выполнения плана кооперативного жилищного строительства в 1965 году" // СЗ РСФСР. 1988. Т. 3. С. 127; СП РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144; 1981. N 5. Ст. 22.

Мощнейший в статистическом плане толчок вовлечению квартир в многоквартирных жилых домах в гражданский оборот произвело уже современное российское законодательство о приватизации жилья - Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" <1> (далее - Закон о приватизации).

--------------------------------

<1> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

В результате принятия названного Закона о приватизации в законодательстве появился второй, помимо выплаты пая в жилищно-строительном кооперативе, способ приобретения гражданами права частной собственности на квартиры в многоквартирных домах - приватизация жилья.

В отличие от выплаты пая в жилищно-строительном кооперативе, когда квартира, принадлежавшая до выплаты пая кооперативу, переходила в частную собственность гражданина за плату, при приватизации жилья квартира, до того принадлежавшая на праве собственности государству, передается гражданину бесплатно. Разумеется, юридические составы приобретения квартир в частную собственность граждан путем выплаты пая в жилищно-строительном кооперативе и путем приватизации имеют и массу других отличий, однако для нашего исследования важно подчеркнуть следующее обстоятельство.

Названные основания перехода квартир в частную собственность граждан характеризуются тем, что применительно к гражданину речь в обоих случаях идет о производном способе приобретения права собственности на квартиру, принадлежавшую до этого другому собственнику - государству или жилищно-строительному кооперативу. Причем не последним по значимости обстоятельством является то, что до момента, когда в отношении конкретной квартиры, в силу перехода права собственности на нее к гражданину по указанным основаниям, происходит как бы ее "выделение" в разряд самостоятельного объекта гражданского оборота, качествами объекта гражданских прав обладает не квартира, а многоквартирный жилой дом в целом.

Как будет видно далее, позднейшее российское законодательство вплотную подошло к тому, чтобы допустить возможность приобретения квартиры в частную собственность, в том числе и граждан, и вовсе в первоначальном порядке, что, разумеется, сопрягается с признанием за квартирой заведомо свойств объекта гражданского права, причем не только вне всякой связи с признанием таких качеств за жилым домом, а наоборот, ввиду отрицания даже возможности признания за многоквартирным домом каких-либо свойств объекта гражданского права.

В этой связи нельзя не отметить одну существенную проблему. С формальной точки зрения до возникновения права частной собственности гражданина на квартиру (будь то квартира в доме жилищно-строительного кооператива или квартира в доме, относящемся к государственному или общественному жилищному фонду) собственно квартиры как самостоятельного объекта гражданского оборота в ранее действовавшем законодательстве просто не существовало <1>. Квартира могла выступать объектом жилищных правоотношений, что же до объекта гражданских правоотношений, то в качестве такового рассматривался многоквартирный жилой дом в целом.

--------------------------------

<1> Абзац 5 ч. 2 ст. 4 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик предусматривал, что жилищный фонд включает, в частности, "...жилые дома и квартиры, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд)". Однако, исходя из сказанного выше, следует предположить, что данная норма в большей степени относилась к индивидуальным жилым домам, нежели к квартирам в многоквартирных домах, что подтверждается нормой ч. 1 ст. 44 тех же Основ, оперирующей уже понятием "часть жилого дома", а не понятием "квартира".

Последнее утверждение равным образом верно как для жилых домов государственного или общественного жилищного фонда, так и для домов жилищно-строительных кооперативов.

Таким образом, можно констатировать, что возникновение права личной или частной собственности гражданина на квартиру было сопряжено с известной юридической трансформацией объекта правоотношения, в результате которой из единого до того объекта - многоквартирного жилого дома выделялась его некая условная часть - отдельная квартира.

Подобная же трансформация предусматривалась ныне отмененным и уже упоминавшимся выше Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Так, п. 1 ст. 49 указанного Закона предусматривал, что передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество, а также регистрации товарищества в установленном порядке. Таким образом, до заключения застройщиком договоров по отчуждению помещений в кондоминиуме весь кондоминиум (т.е. многоквартирный жилой дом) регистрировался на праве собственности за застройщиком, который и осуществлял в последующем отчуждение отдельных помещений в кондоминиуме приобретателям по договору.