6. Условие о сроке.
Частный сервитут может быть срочным или бессрочным.
В законе не установлены срок сервитута и порядок его определения. В одном споре ООО "Каджером" (сервитуарий) просил признать недействительным постановление главы города, в котором было предложено Комитету имущественных отношений заключить с ООО "Каджером" соглашение сроком до 1 марта 2004 г. об установлении права ограниченного пользования земельным участком для обеспечения прохода и проезда, в части установления срока действия сервитута в три месяца. В обоснование истец указал на бессрочность права собственности на объект недвижимости. Не рассматривая отдельные вопросы этого дела (ФАС Московского округа направил дело на новое рассмотрение), обратим внимание на удивительно небольшой срок предполагаемого действия сервитута. Очевидно, срочность может быть связана с предположением об изменении фактических обстоятельств и появлением возможности у сервитуария иначе решить свои потребности. Полагаю, что небольшой срок действия сервитута целесообразно указывать при определении разумного порядка продления договора <20>.
--------------------------------
<20> Постановление ФАС Московского округа от 23 июля 2004 г. N КА-А41/5824-04 // СПС "КонсультантПлюс": Судебная практика.X
В договоре может уточняться период (время) использования чужого имущества (с 9.00 до 12.00 или по субботам и воскресениям и т.п.).
Права и обязанности сторон договора о частном сервитуте
Сервитуарий имеет следующие права: право пользоваться чужим имуществом в соответствии с видом сервитута и условиями использования и право на сохранение сервитута в случае перехода права собственности на обремененную недвижимость к другому лицу.
Право пользования сервитуария конкретизируется по сфере действия и не предполагает изменения существа и назначения вещи.
При установлении сервитута в виде права прохода следует указывать определенную часть земельного участка (на плане) или здания (лестница, коридор, тамбур, лифт и пр.), используемую для перемещения.
В решении суда по одному делу сервитут был сформулирован следующим образом: "Установить постоянно действующее право ЗАО "Производство товаров и инвестиций" на ограниченное пользование собственностью ответчика в виде права прохода уполномоченных ЗАО лиц и проноса ими имущества к помещениям, расположенным на шестом этаже в здании по улице Ленина, 12 в городе Новосибирске, через помещения общего пользования, принадлежащие ответчику, в соответствии с техническим паспортом спорного здания от 6 декабря 2002 г.", "на первом этаже - тамбур площадью 2,9 кв. м (номер помещения по плану 48), коридор 19,1 кв. м (N 47), лестничная клетка площадью 9,6 кв. м (N 22); на втором этаже - лестничная клетка 15,9 кв. м (N 32); на третьем этаже - лестничная клетка 16,6 кв. м (N 30); на четвертом этаже - лестничная клетка 16,1 кв. м (N 25)" <21>.
--------------------------------
<21> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 сентября 2005 г. N Ф04-4751/2005(13324-А45-5) // СПС "КонсультантПлюс": Судебная практика.X
В другом казусе в помещении, принадлежащем ответчику, было установлено оборудование для обеспечения электроэнергией помещений, принадлежащих истцу, а также находился противопожарный эвакуационный выход. Возможности размещения этих объектов в помещении, принадлежащем истцу, не было. В отсутствие между сторонами соглашения о порядке доступа истца к указанным объектам суд вынес решение об удовлетворении иска, установив за истцом право бессрочного ограниченного пользования принадлежащим ответчику помещением в пределах границ согласно составленной схеме <22>.
--------------------------------
<22> По материалам судебной практики (Вестник. 2003. N 12; http://www.court.by/vestnik). Хотя пример из практики Высшего хозяйственного суда Республики Беларусь, но использование специально составленной схемы прохода эффективно и для российской практики.
При установлении сервитута в виде прокладки, эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации необходимо описать место нахождения таких объектов (подвал, чердак, щитовая и пр.), виды ремонта и если заранее возможно, то и используемое при этом оборудование и количество занятых в работах лиц.
При установлении сервитута в виде укрепления в чужом здании скоб, железных прутьев, бревен и прочих материалов или использовании чужого здания для опоры своего сооружения следует конкретизировать место крепления (опоры); сервитуарий вправе заменять пришедшие в негодность использованные материалы новыми.
Установление сервитута в виде использования здания (сооружения) в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ влечет необходимость оговорить виды работ, условия их проведения.
Сервитуарий имеет право на сохранение сервитута в случае перехода права собственности на обремененное здание к другому лицу. Следует заметить, что сервитуарий сохраняет право пользования и тогда, когда здание переходит во владение и пользование других лиц (арендаторов, безвозмездных пользователей).
Сервитуарий любого частного сервитута обязан соблюдать условия сервитута, то есть пользоваться имуществом добросовестно в соответствии с видом сервитута. Действия владельца сервитута должны отвечать правовому режиму использования земельного участка (категория земли в соответствии с целевым назначением) или здания (отнесение к жилому или нежилому фонду, памятнику истории и культуры).
Сервитуарий обязан прекратить осуществление сервитута и произвести все необходимые действия для регистрации в уполномоченном органе его прекращения по истечении срока договора.
Сервитуарий обязан возместить причиненные собственнику обремененной недвижимости убытки, в том числе и на рекультивацию земельного участка, содержание и ремонт здания, если убытки были связаны с пользованием недвижимостью.
Сервитуарий также обязан внести плату за сервитут по требованию собственника обремененной недвижимости и прекратить осуществление сервитута при наступлении определенных обстоятельств.
Собственник обремененного имущества, в свою очередь, имеет обязанности и права в связи с установлением сервитута.
Собственник обязан оказывать необходимое содействие для установления сервитута на принадлежащем ему земельном участке или в отношении здания, производить все требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке, в том числе представлять необходимые правоустанавливающие и иные документы. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора о сервитуте, несет пользователь или собственник.
Основная обязанность собственника - обеспечить исполнение сервитута в активной и (или) пассивной форме.
Собственник обязан воздерживаться от каких-либо действий, препятствующих пользованию недвижимостью сервитуарием. Эта обязанность пассивного характера включает запрет загораживать проход, перемещать установленную сервитуарием рекламу, указатели прохода, иные знаки и таблички, препятствовать доступу персонала сервитуария к объекту для ремонта, обследования и пр., устраивать свалки, склады в местах прохода, забора воды и пр.
По мнению юристов, буквально воспринимающих римское право, сервитут может обязать владельца служащей вещи к тому, чтобы он чего-либо не делал (non facere), или к тому, чтобы он терпел воздействие на вещь (pati), но ни в коем случае не обязывает его к тому, чтобы он совершал какие-либо положительные действия <23>. Между тем в силу заключенного договора между собственником обремененной недвижимости и сервитуарием возникают обязательственные правоотношения. Поэтому если обязанности третьих лиц по отношению к сервитуарию состоят исключительно в воздержании от нарушения чужого сервитута, то обязанности собственника-контрагента по отношению к сервитуарию могут быть дополнены совершением определенных действий.
--------------------------------
<23> См.: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 30; Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. N 5. С. 68.X
В связи с этим полагаю, что правомерно иногда на собственника (в зависимости от вида сервитута) возлагается обязанность совершать активные действия, создающие благоприятный режим пользования. Например, собственник должен поддерживать в надлежащем состоянии дорогу, здание (сооружение), своевременно осуществлять их ремонт, исходя не только из своих интересов, но и интересов сервитуария.
Собственник недвижимости лично (самостоятельно) исполняет обязанности по сервитуту.
Собственник обремененной недвижимости вправе требовать прекращения сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он установлен.
Последствия неисполнения договора о частном сервитуте
Нарушения контрагентом договора о частном сервитуте имеют типичный характер для возмездных договоров. В случае невнесения (несвоевременного внесения) платы за сервитут с сервитуария в судебном порядке взыскиваются долги и проценты за пользование чужими денежными средствами <24>. Если в договоре была установлена пеня за просрочку оплаты, то по желанию кредитора взыскивается договорная неустойка.
--------------------------------
<24> Постановление ФАС Московского округа от 6, 13 августа 2003 г. N КГ-А40/6210-07 // СПС "КонсультантПлюс": Судебная практика.X
Неисполнение собственником недвижимости условий сервитута дает основание сервитуарию требовать устранения препятствий в ограниченном пользовании чужой недвижимостью (ст. 12 ГК РФ). Реже в договорах предусматривается неустойка за этот вид нарушения.X
Прекращение сервитута
Закон прямо предусматривает только два основания прекращения частного сервитута: отпадение основания для его введения; невозможность использования обремененной недвижимости в соответствии с ее целевым назначением.
С учетом общих положений об основаниях прекращения обязательств и расторжения договоров можно сформулировать следующие основания прекращения частного вещного сервитута.
Независимо от желания сторон договор прекращается в случае:
- слияния в одном лице собственника обремененной недвижимости и сервитуария;
- уничтожения (разрушения) здания (сооружения) - объекта обременения;
- истечения установленного срока действия сервитута.
В результате одностороннего отказа одной стороны договор прекращается в случае:
- отказа сервитуария от пользования;
- отказа собственника, если недвижимость в результате обременения сервитутом не может использоваться собственником по назначению;
- отказа собственника, если отпали основания для введения.
По желанию обеих сторон производится досрочное расторжение договора о частном сервитуте. Методические рекомендации о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки 2004 г. предлагают составлять соглашение о досрочном прекращении сервитута (п. 21).X
В законодательстве ряда стран в отличие от России в качестве основания прекращения частного вещного сервитута называется неиспользование сервитута в течение определенного срока: трех лет - ст. 406 Гражданского кодекса Украины, 10 лет - ст. 1191 Гражданского кодекса Квебека. Думается, что срок продолжительностью в три года должен быть установлен и в России, так как подтверждает стойкое отсутствие интереса (потребности) к использованию чужого имущества.