Глава 7. Государственная регистрация прав на имущественный комплекс

1. Теоретически возможно допустить "вычленение" в составе имущества лица определенного комплекса, выступающего в качестве самостоятельного объекта гражданских прав (например, в качестве предмета доверительного управления). Такой комплекс, являясь имущественным, тем не менее, с одной стороны, не относится к предприятиям, а с другой — не имеет в своем составе

144

в качестве элементов недвижимых вещей. Подпадает ли рассматриваемый имущественный комплекс к объектам, права на которые необходимо в установленном порядке регистрировать? Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прав на него" предусматривает государственную регистрацию имущественного комплекса только в виде предприятия. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вообще избегает термина "имущественный комплекс", предусматривая в качестве предмета залога предприятия, здания, сооружения, использующиеся в предпринимательской деятельности (ст. 5). Гражданский кодекс РФ, как уже неоднократно отмечалось, использует термин "имущественный комплекс" не только относительно к предприятиям, но и к иным объектам прав. Следует ли, что не все права на имущественные комплексы требуют государственной регистрации? Буквальное рассмотрение нормы ст. 340 ГК РФ приводит к выявлению определенного противоречия между этой нормой и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)": кодекс включает в перечень объектов ипотеки кроме предприятия "иной имущественный комплекс", а закон ограничивает этот перечень только предприятиями. Аналогично не решена определенная коллизия между общими нормами о регистрации прав на недвижимое имущество и положениями Гражданского кодекса, предусматривающего доверительное управление в отношении не только предприятия, но и "другого имущественного комплекса". На практике регистрирующие органы пока не различают предприятие и имущественный комплекс, но несомненно, что правоприменение в ближайшее время потребует унификации понятийного подхода к изучаемым юридическим категориям и законодательного "разделения" предприятия и непредпринимательского имущественного комплекса. Сложившийся же на сегодняшний день подход к регистрации предприятия как имущественного комплекса не разделяет этих понятий.

145

2. Гражданский кодекс РФ относит предприятие как имущественный комплекс к недвижимости (ч. 2 п. 1 ст. 132)¹. Очевидно, что подавляющее большинство предприятий, включенных в качестве объектов в гражданский оборот в результате выполнения приватизационных программ, имеют на праве собственности или ином вещном праве в своем составе объекты недвижимости — землю, здания, сооружения и т. д. Естественно, что и предприятие, имеющее в своем составе объекты недвижимости, подпадает под соответствующий правовой режим.

В настоящей работе рассматривались случаи, когда имущественный комплекс мог не включать в себя недвижимые вещи, принадлежащие ему на праве собственности или ином вещном праве. Такой состав предприятия, являясь теоретическим предположением и исключением из общего правила, скорее подчеркивает основной стержень имущественного комплекса — имущество в виде недвижимости.

Вторая и не менее существенная причина распространения законодателем на предприятие правового режима недвижимого имущества кроется в значимости для государства рассматриваемого объекта гражданских прав.

Анализируя особенности движимого и недвижимого имущества, И. А. Покровский отмечал в историческом развитии этого правового института периодическое "сближение", а затем "отдаление" механизма регулирования оборота движимых и недвижимых вещей: "Развитие эко-

146

комического оборота, ослабление феодальных, общинных и родовых связей, влияние римского права приводят мало-помалу к тому, что и здесь различие между обеими вещно-правовыми системами (вещно-правовые для движимости и недвижимости) сглаживается". И далее: "...после некоторого периода, тяготевшего к такому объединению, в новейшем праве замечается обратная тенденция — к новому углублению этого различия. С одной стороны, к этому ведет различный характер оборота на движимость и недвижимость, а, с другой стороны, все более и более выясняется особенное значение недвижимости как важнейшего объекта национального обладания"¹.

Момент "национального обладания", повышенный государственный интерес к объектам собственности, составляющим основное богатство страны, даже в течение очень непродолжительного промежутка времени (последние 10—14 лет) достоверно иллюстрирует изложенное заключение И. А. Покровского. От некоторого послабления государственного контроля за основными недвижимыми объектами собственности публичная власть заметно "ужесточает" пути, способы и формы "национального обладания", в том числе и через законодательно введенную необходимость государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Подобная мысль высказана К. И. Скловским: "Поэтому существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут в себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере"².

3. В современном российском гражданском праве, безусловно относящем предприятие к недвижимому имуществу, отношения, связанные с отнесением объектов

147

прав к недвижимости и государственной регистрации их, регулируются в основном кроме, Гражданского кодекса (ст. 131), Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Сущность государственной регистрации недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, изменение и прекращение права собственности или иного вещного права, а также отдельных обязательственных прав (например, арендных) на объекты недвижимости предполагает обязательность не только соблюдения письменной формы, но и особой регламентируемой процедуры признания и закрепления соответствующими государственными инстанциями. Статья 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующим образом определяет суть этой процедуры: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Как справедливо отмечает Б. М. Гонгало, "в элементарном виде государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним сводится к следующему: а) индивидуализация объекта недвижимости; наиболее четко данная индивидуализация выражается в присвоении каждому объекту кадастрового номера; б) отражение юридической судьбы этого объекта"¹.

Закон подчеркивает не только обязательность, но и значимость государственной регистрации прав — только такой акт является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Обязательность регистрации распространяется на те права на недвижи-

148

мость, которые возникли после введения рассматриваемого Федерального закона в действие.

Вместе с тем и ГК РФ, и упомянутый Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержат ряд положений, требующих тщательного рассмотрения и анализа. Речь идет о толковании отдельных формулировок указанных правовых актов о порядке регистрации перехода права собственности. В литературе подвергается сомнению корректность и определенные противоречия формулировок понятий, определяющих момент и порядок регистрации перехода права собственности. Так, С. Крылов подчеркивает двойственность и нелогичность приведенной в ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" формулировки "регистрации прав, порождающих эти права"¹.

Подобную мысль высказывает К. И. Скловский: "Некоторые трудности связаны с формулировкой п. 1 ст. 551 ГК: государственной регистрации подлежит переход права собственности. Получается, что переход права собственности уже состоялся, а затем он регистрируется. Такое толкование, однако, содержит в себе логическое противоречие: момент перехода права собственности может быть только один и причем он совпадает с моментом регистрации. Дважды либо постепенно собственность перейти не может в силу приобретающего здесь категорическое значение правила, что в любое время собственником может быть только одно лицо, исключая другое"².

Действительно, по смыслу соответствующих статей Гражданского кодекса и Закона подлежит регистрации не договор о передаче права собственности, например, купли-продажи, не сама недвижимость, в том числе имущественный комплекс, а фактическая передача сторонами имущества. К аналогичному выводу пришел и К. И. Склов-

149

ский: "Предметом регистрации является традиция — действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности"¹. Следовательно, законодатель не объединяет понятия "передача имущества" и "переход права собственности", акцентируя смысловую нагрузку на второе определение. Соглашаясь с К. И. Скловским о переходном (от подробно им рассмотренной традиции как способе передачи имущества) и отчасти двойственном характере лингвистического оборота, использованного законодателем, безоговорочно принять предлагаемую им формулировку "перенос" права собственности трудно, поскольку она все же не согласуется с действующим законодательством о регистрации недвижимости и сделок с нею.

Государственная регистрация в целом касается не самого договора, а происходящего в соответствии с ним перехода права собственности, иного вещного права на предприятие, а также в иных, предусмотренных законом случаях (при аренде предприятия в соответствии со ст. 658 ГК РФ государственной регистрации подлежит именно договор).

4. Рассматривая вопросы государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним, нельзя не коснуться вопроса о форме договоров, предметом которых является имущественный комплекс в целом или его часть. Регламентируя порядок заключения основных и наиболее часто применяемых в предпринимательском обороте договоров купли-продажи и аренды, ГК РФ предписывает не просто письменную форму таких соглашений, но и составление одного документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 и др.). Форма и содержание такого документа достаточно ясно и подробно проистекает из детального регулирования Гражданским кодексом порядка заключения указанных договоров. Непосредственная форма договора самостоятельно избира-

150

ется сторонами, которые вправе, помимо обязательных, предусмотренных законодательством условий, включать и любые иные, закону не противоречащие.

Необходимость государственной регистрации перехода прав на предприятие от одного лица к другому, обязанность письменной формы договора с составлением одного документа, подписываемого сторонами, не исчерпывают предусмотренную ГК РФ процедуру отчуждения имущественного комплекса. При подготовке предприятия к передаче новому собственнику прежний владелец обязан составить и оформить рассмотрение сторонами еще ряд документов:

а) акт инвентаризации имущества предприятия;

б) бухгалтерский баланс;

в) заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

г) перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Пакет указанных документов обязателен и, по существу, определяет минимум фиксируемых им элементов имущественного комплекса, необходимый для определения сторонами состава предприятия. Учитывая зависимость отдельных положений ГК РФ от приватизационных программ, следует сделать вывод о том, что предлагаемый законодателем состав предприятия свидетельствует о подходе собственника (государства) к содержанию имущественного комплекса, к наиболее ценным, по его мнению, критериям оценки.

Вновь мы сталкиваемся с "технико-бухгалтерским" подходом государства к сущности предприятия, выдвигающим в качестве единственного и "универсального" основного предпринимательского звена вещный, материальный элемент. Из буквального толкования текста ст. 561 ГК РФ следует, что наиболее существенный, непременно присутствующий во всяком предприятии "набор" элементов имущественного комплекса: а) вещи, перечислен-

151

ные в инвентаризационном акте, балансе, справке аудитора, и б) долги, указанные в соответствующем перечне. Это отправной, презюмируемый состав предприятия, который только может быть дополнен, но никак не изменен иначе.

Бесспорно, что такой принцип законодателя обусловливает и все дальнейшие черты имущественного состава, отодвигая на задний план, а то и вовсе исключая рассмотренные выше традиционные и, как хотелось бы надеяться, не менее важные составляющие, такие, как деловая репутация, сложившиеся связи, персонал и т. д.

Следует отметить, что подобная "осторожность" и некоторая односторонность подхода ГК РФ к пониманию сущности и содержания предприятия как имущественного комплекса не только своего рода логические последствия бывших места и роли предприятия в системе государственного "народного хозяйства", культивировавшегося в России многие последние десятилетия, но и дань исторической, дореволюционной национальной правовой традиции, не допускающей "резких" законодательных движений и "свободных" от закона судебных решений. Г. Ф. Шершеневич, рассматривая сущность торгового предприятия, отмечал, к примеру, такую ситуацию: "Ввиду молчания закона и практика не решается допустить передачу пассива без согласия кредиторов с освобождением прежнего хозяина от ответственности по обязательствам предприятия"¹.