Дело № 3. Признать право на часть помещений общего пользования невозможно

Судебные акты: решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.03.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу № А12-25775/09 (постановлением ФАС Поволжского округа от 14.10.2010 № А12-25775/09 оставлено без изменения).

Компания обратилась в суд с требованием признать ее долю в праве собственности на общее имущество в здании, собственником одного из помещений которого она являлась. Причиной для обращения в суд с подобным иском стало то, что один из собственников общего имущества нарушал порядок его использования (речь идет об инженерном оборудовании), а также осуществлял эксплуатацию и управление таким имуществом без согласования с другими собственниками.

В первой инстанции, а затем и в апелляции компания проиграла дело. Судьи посчитали, что к отношениям между собственниками помещений, которые расположены в нежилом здании, следует применять нормы закона, регулирующие право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме¹.

Так, инженерное оборудование многоквартирного дома (а в данном деле – нежилого здания) находится в общей долевой собственности владельцев находящихся в таком доме помещений². Соответственно, каждый собственник обязан соразмерно со своей долей в праве собственности платить налоги, сборы и иные платежи в отношении общего имущества, а также погашать издержки на его содержание и сохранение.

Доля каждого участника в праве собственности на общее имущество пропорциональна размеру площади того помещения, которое принадлежит ему в этом здании (ст. 37 ЖК РФ). И такая доля всегда следует судьбе права собственности на данное помещение. А регистрация возникновения или прекращения права собственности на отдельное помещение в здании приравнивается к регистрации права (прекращении права) долевой собственности на общее имущество в таком здании³. Так как право собственности на долю в общем имуществе не может существовать отдельно от права собственности на помещение в нем, то и признать такую долю самостоятельным объектом права невозможно. Судьи решили, что оснований для удовлетворения иска нет.

Прекращение ипотеки при банкротстве должника суд Поволжского округа трактует по-разному

Как правило, судебная практика по одному и тому же вопросу в рамках одного округа складывается единообразно. Поэтому компании, попавшие в ситуацию, похожую на одно из перечисленных дел, при рассмотрении их спора ФАС Поволжского округа вполне могут ориентироваться на высказанную судьями позицию.

Но есть и исключения. Например, не возникло у судей единого мнения при разрешении дел о прекращении ипотеки при признании должника по договору залога банкротом и открытии конкурсного производства. По этому вопросу сложилось два подхода.

Первый подход. При банкротстве должника ипотека прекращается

Судебные акты с аналогичными выводами: постановления ФАС Поволжского округа от 12.10.2009 № Ф06-9734/2009, от 30.04.2009 № Ф06-3463/2009.

Проиллюстрировать один из вариантов разрешения подобных споров судом кассационной инстанции можно на примере его постановления от 23.07.2009 № Ф06-6495/2009. Сельскохозяйственный производственный кооператив (далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы в госрегистрации перехода права собственности и права собственности истца на недвижимость. Также кооператив требовал понуждения УФРС зарегистрировать такой переход права и само право на основании договора купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что договор купли-продажи недвижимости был заключен от лица кооператива (продавец) его конкурсным управляющим, а покупателем был предприниматель. Продавец обратился в УФРС с просьбой внести соответствующую запись в реестр прав на недвижимое имущество. Но ему отказали: проданный объект находился в залоге, а в договоре купли-продажи об этом не было сказано.

Арбитражный суд Самарской области, а за ним и Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд посчитали, что требования истца обоснованы. В Законе о банкротстве перечислены последствия открытия конкурсного производства⁴. В частности, в нем сказано, что с даты принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются все ранее наложенные аресты и другие ограничения, препятствующие распоряжению имуществом должника.

Управление ФРС располагало сведениями о том, что кооператив признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. А это значит, что УФРС обязано снять все ранее зарегистрированные обременения на недвижимость кооператива после представления последним решения суда о признании его банкротом и открытии конкурсного производства. При этом согласия залогодержателя на продажу заложенного имущества не требовалось⁵. Но в любом случае отсутствие отметки о погашении записи об ипотеке в реестре прав на недвижимое имущество не мешало переходу права собственности к покупателю спорного имущества⁶.