2.2. Оценка рыночной стоимости оао "КоМз" методом чистых активов

2.2.1. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости оао "КоМз"

Цель оценки рыночной стоимости ОАО "КоМЗ" – разработка рекомендаций, направленных на совершенствование управления стоимостью (собственным капиталом) в ОАО "КоМЗ".

Структура основных средств ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг. приведена в таблице 2.5.

Таблица 2.5

Анализ структуры основных средств ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг.

Группа основных средств	2008 год	2009 год	Отклонение
Здания и сооружения	10 100	12 018 405	12 008 305
Машины и оборудование, транспортные средства, инвентарь	10 512	8 180 595	8 170 083
Итого	20 612	20 199 000	20 178 388

• Характеристика объектов недвижимости ОАО "КоМЗ"

В собственности ОАО "КоМЗ" находится земельный участок площадью 14 250 кв. м. На данном участке располагаются 7 зданий, находящиеся в собственности ОАО "КоМЗ" и представленные в таблице 2.6.

Таблица 2.6

Здания и сооружения ОАО "КоМЗ"

№	Здания и сооружения	Площадь, кв.м.	Строительный объём, V (куб.м.)	Общая полезная площадь, кв.м.
1	Административно-хозяйственный комплекс	2200,0	24200,0	1980,0
2	Цех приёма, хранения и отпуска комплектующих	750,0	4875,0	675,0
3	Цех производственный №1	820,0	5330,0	738,0
4	Цех производственный №2	810,0	5265,0	4738,5
5	Цех производственный №3	800,0	5200,0	4680,0
6	Котельная	220,0	1430,0	1287,0
7	Электроподстанция	180,0	1620,0	1458,0

• Оценка стоимости объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" с помощью затратного подхода

1. Оценка стоимости земельного участка.

Площадь земельного участка составляет 14 250 м². Участок относится к землям промышленного назначения. Кадастровая стоимость земельного участка №014 на территории кадастрового квартала №086 г. Козельск Калужской области составит 1200 руб./кв.м. Ставка налога составляет 1,5%.

Итого, сумма земельного налога = площадь земельного участка в м²* кадастровая стоимость 1 м²земли * ставка налога.

Примем период эксплуатации ОАО "КоМЗ" данного земельного участка равный 10 годам. Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная с помощью затратного подхода, составит:

2. Оценка стоимости зданий и сооружений.

Оценка зданий и сооружений ОАО "КоМЗ"представлены в приложение 2. Рыночная стоимость зданий и сооруженийОАО "КоМЗ"составит 18 554 400 руб.

3. Рыночная стоимость зданий, сооружений и земельного участка ОАО «КоМЗ», оцененная затратным подходом составит 18 810 900 руб.

• Оценка стоимости объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" с помощью доходного подхода

Стоимость имущества на дату оценки рассчитывается по следующей формуле:

где:

ЧОД – чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом;

- коэффициент капитализации.

Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

1. Определим ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД).

где:

- средняя ставка арендной платы;

– площадь здания.

Таблица 2.7

Расчет доходов от сдачи объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" в аренду

№	Объект недвижимости	Арендная ставка 1 кв.м.	Месячный доход от сдачи в аренду	Годовой доход от сдачи в аренду
1	Административно-хозяйственный комплекс	125р.	247 500р.	2 970 000р.
2	Цех приёма, хранения и отпуска комплектующих	135р.	91 125р.	1 093 500р.
3	Цех производственный №1	150р.	110 700р.	1 328 400р.
4	Цех производственный №2	150р.	710 775р.	8 529 300р.
5	Цех производственный №3	150р.	702 000р.	8 424 000р.
6	Котельная	75р.	96 525р.	1 158 300р.
7	Электроподстанция	75р.	109 350р.	1 312 200р.
	Итого здания и сооружения		2 067 975р.	24 815 700р.
8	Земельный участок	50р.	712 500р.	8 550 000р.
	Итого		2 780 475р.	33 365 700р.

На основании расчетов, произведенных в таблице 2.7, потенциальный валовый доход от сдачи объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" в аренду составит 33 365 700 рублей в год.

ПВД = 33 365 700 руб.

2. Определим возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы и смене арендаторов для определения реального валового дохода (РВД):

При условии, что средняя загрузка составляет 90%, то потери от недозагрузки составят 10%:

ПН = ПВД * 10% = 33 365 700 * 10% = 3 336 570 руб.

Оценщик предположил, что риск недополучения (неуплата, длительная задержка платежей) арендной платы составит 5%, также как и размер возможных потерь при смене арендаторов. Таким образом, сумма вышеупомянутых потерь составит:

П = ПВД * 5% = 33 365 700 * 5% = 1 668 285 руб.

Реальный валовый доход составит:

РВД = ПВД - ПН - П (2.4)

РВД = 33 365 700 - 3 336 570 – 1 668 285 = 28 360 845 руб.

3. Определим все расходы для получения чистого операционного дохода (ЧОД):

Операционные расходы состоят из следующих статей:

Налог на имущество (2,2%) = 12 018 405 * 2,2% = 264 405 руб.

Коммунальные платежи (3,5 руб. за 1 зданий и сооружений в месяц) =3,5*12*(1980 + 675 + 738 + 4738 + 4680 +1287 + 1458)= 142 506 руб. в год.

Охрана (10 чел. с зарплатой 9 тыс. руб.) = 10*9000*12 = 1 080 000 руб.

Резервы на капитальный ремонт (1,1%) = 12 018 405 * 1,1% = 132 202 руб.

Резервы на текущий ремонт (1,1%) = 12 018 405 * 1,1% = 132 202 руб.

Таким образом, чистый операционный доход составит:

ЧОД = РВД – ОР = 28 360 845 –1 751 316 = 26 609 529 руб.

4. На следующем этапе определяется ставка капитализации.

Имеются данные капитализации аналогичных объектов недвижимости. Применим для расчёта ставки капитализации метод прямой капитализации:

Рыночная стоимость недвижимого имущества ОАО "КоМЗ", оцененная доходным подходом составит 28 308 010 руб.:

• Оценка стоимости объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" с помощью рыночного (сравнительного) подхода

Для расчета стоимости недвижимости рыночным методом мы будем использовать метод валового рентного мультипликатора, который заключается в таблице 2.8. В качестве объектов-аналогов были взяты цены сделок с аналогичными объектами недвижимости.

Таблица 2.8

Расчёт усреднённого валового рентного мультипликатора

аналог	Цена продажи аналога	:	Предполагаемый валовый доход	=	Валовый рентный мультипликатор
А	30 000 000		27 100 000		1,107
В	34 500 000		31 000 000		1,113
С	45 600 000		43 500 000		1,048

Рыночная стоимость кондоминиума ОАО "КоМЗ", оценённого с помощью рыночного подхода составит 26 033 533 руб.:

• Обоснование окончательной стоимости недвижимости ОАО "КоМЗ"

Обоснование окончательной стоимости недвижимостизатратным, доходным и рыночным подходами осуществляется с помощью следующей формулы:

где: α_затр, α_дох, α_рын. – оценка оценщиком достоверности результатов, полученных соответственно затратным, доходным и рыночным подходами.

- так как смета застройки 1м² аналога в современных условиях нам известна более точно.

- затраты собственника могут варьироваться.

- рынок недвижимости в современных условиях очень изменчив.

Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости ОАО "КоМЗ", рассчитанная по методу чистых активов составила 21 432 585 руб.