3494

при условии ежемесячного начисления процентов. Определите величину месячного депозита.

Задание 2. Решите предыдущие задачи при помощи финансового калькулятора.

Библиографический список

1.Бабенко Р. В. Оценка стоимости жилой недвижимости / Р. В. Бабенко. – Ростов-н/Д : Ростиздат, 2005. – 253 с.

2.Валдайцев С. В. Оценка бизнеса : учебник / С. В. Валдайцев. – 2-е изд. перераб. и доп. – М. : ТК Велбери, Проспект, 2006. – 360 с.

3.Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

4.Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

Тема 5. Принципы и технология оценки недвижимости

1.Принципы оценки недвижимости.

2.Технология оценки недвижимости.

Задание 1. Приведите конкретные примеры реализации принципа лучшего и наиболее эффективного использования (в отношении объектов недвижимости г. Хабаровска).

Задание 2. Составьте план оценки конкретного объекта недвижимости по следующей схеме:

1.Анализ и определение сегмента рынка недвижимости.

2.Определение целесообразности существующих методов определения стоимости.

3.Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета.

Задание 3. Определите, какие принципы лежат в основе определения: а) рыночной стоимости; б) инвестиционной стоимости;

в) ликвидационной стоимости.

Ответ обоснуйте, приведите примеры.

11

Задание 4. Определите вариант наилучшего использования свободного участка земли площадью 10 000 м2. Имеется следующая информация о предполагаемых вариантах использовании участка:

строительство многоквартирного дома (70 квартир). Стоимость одной квартиры составит 3 500 тыс. руб. Затраты на строительство – 160 000 тыс. руб.

разбивка на участки под строительство коттеджей. Возможное количество участков – 25. Стоимость одного участка – 1 600 тыс. руб. Стоимость юридических и инженерных услуг при разбивке на участки составит – 2 800 тыс. руб.

размещение на участке склада площадью 8 700 м2. Чистый доход от продажи 1 м2 объекта составит 4 тыс. руб. Затраты на строительство ограждения составят 570 тыс. руб.

Библиографический список

1.Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон Российской Федерации от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 31. Ст. 3813.

2.Федеральный стандарт оценки : «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» : утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 255.

3.Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» : утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 256.

4.Федеральный стандарт оценки : «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)» : утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.06.2007 г. № 257.

5.Бабенко Р. В. Оценка стоимости жилой недвижимости / Р. В. Бабенко. – Ростов-н/Д : Ростиздат, 2005. – 253 с.

6.Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

7.Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и

слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

8.Экономика недвижимости : учеб. пособие / сост. Д. В. Виноградов. – Владимир : Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с. / EUP.RU.

9.www.appraiser.ru

10.www.ochenka.net

12

Тема 6. Подходы и методы оценки недвижимости

1.Затратный метод оценки недвижимости.

2.Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости.

3.Методы доходного подхода к оценке недвижимости.

Задание 1. Определите объекты-аналоги для конкретного объекта оценки по следующей схеме:

1.Сбор информации о сходных с оцениваемым объектах недвижимости, которые в недавнем времени участвовали в сделках купли-продажи.

2.Проверка информации: рыночные условия продажи.

3.Выбор объектов аналогов.

Для расчёта используйте периодическую информацию (специальные издания «Хабаровская недвижимость», «Презент-недвижимость», «Сделка», «Вся недвижимость», «Дальневосточный оценщик» и др., а также сведения, предоставленные оценочными и риэлторскими компаниями, ресурсы Internet).

Задание 2. Используя информацию о состоянии рынка недвижимости г. Хабаровска, определите ставки дисконта и капитализации методом кумулятивного построения: а) для участка земли; б) для здания.

Задание 3. Решите задачи

Задача 1. Определите ставку капитализации, если известны следующие данные: стоимость участка земли 800 тыс. руб., ежегодный доход от владения участком 98 тыс. руб.

Задача 2. Рассчитате рыночную стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода исходя из следующих данных: доход по объекту составил за 1-й год – 200 тыс. руб., за 2-й год – 220 тыс. руб., за 3-й год – 190 тыс. руб., за 4-й год – 210 тыс. руб., за 5-й год – 240 тыс. руб. На рынке недавно был продан сопоставимый объект недвижимости за 14 млн руб., имевший чистый доход 260 тыс. руб. Для расчёта среднегодового дохода используйте метод среднеарифметической величины.

Задача 3. Определите стоимость объекта недвижимости, используя затратный подход, если известны следующие данные:

13

–площадь здания 1 тыс. м2 (стоимость 1 м2 62 тыс. руб.);

–площадь гаража 300 м2 (стоимость м2 26 тыс. руб.);

–стоимость других сооружений 900 тыс. руб.;

–физический износ здания 7 440 тыс. руб.;

–функциональный износ здания 3 222 тыс. руб.;

–стоимость участка земли 6 000 тыс. руб.

Задача 4. Определите величину расходов на замещение, если известно, что собственник предполагает использовать объект оценки в течение 4 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 8 лет; стоимость ремонта кровли составляет 600 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведён 5 лет назад.

Задача 5. Определите стоимость объекта недвижимости, если ПВД по объекту составляет 1 270 тыс. руб., ДВД – 1 020 тыс. руб. Имеются следующие данные по сделкам на местном рынке с аналогичными объектами недвижимости (таблица 1).

Таблица 1 – Рыночные данные по объектам-аналогам

Задача 6. Определите стоимость объекта недвижимости с использованием техники инвестиционной группы. Анализ данных местного рынка показывает, что аналогичный по размерам и местоположению земельный участок можно купить за 500 тыс. руб. Сметная стоимость строительства здания объектааналога составляет 1 500 тыс. руб. Рыночный коэффициент капитализации для земли равен 0,3, для улучшений – 0,2. Чистый операционный доход объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб.

Задача 7. По данным предыдущей задачи определите стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли.

14

Задача 8. Определите стоимость объекта недвижимости, если чистый операционный доход (ЧОД) объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб. Имеются следующие данные по сделкам на местном рынке с аналогичными объектами недвижимости (таблица 2).

Таблица 2 – Рыночные данные по объектам-аналогам

Задача 9. Определите стоимость дома с мансардой. Цена реализации аналогичного дома, но без мансарды – 800 тыс. руб. На рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости (таблица 3).

Таблица 3 – Рыночные данные

Задача 10. Собственник предполагает использовать объект оценки в течение 5 лет, после – перепродать за цену приобретения. ЧОД от объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб. Норма отдачи на капитал – 0,10. Безрисковая ставка – 0,06. Определите стоимость объекта недвижимости: а) с использованием техники Инвуда; б) с использованием техники Хоскольда.

Задача 11. Застройщик заплатил 1 млн руб. за 10 га земли. Известно, что при плотности застройки один дом на 1 га земли стоимость строительства каждого дома составит 600 тыс. руб., а цена продажи после уплаты всех расходов на реализацию будет равна 800 тыс. руб. При строительстве на 1 га земли каждого дополнительного дома, стоимость строительства будет уменьшаться на 20 тыс.

15

руб., однако рыночная цена после уплаты расходов на продажу упадёт на 60 тыс. руб.

Определите:

1.Сколько следует построить домов?

2.Какими будут общие прибыли?

3.Какой принцип стоимости лежит в основе?

Задача 12. Определите физический износ элементов и систем здания нормативным методом (таблица 4).

Таблица 4 – Расчёт физического износа элементов и систем здания

Задача 13. Определите величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания (таблица 5).

16

Таблица 5 – Расчёт величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет ________ тыс. руб.

Задача 14. Определите величину накопленного износа методом сравнения продаж. Величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружений на дату оценки.

Имеются следующие данные по сравнительным продажам (таблица 6).

Таблица 6 – Информация по объектам-аналогам

Расчёт накопленного износа представить в таблице 7.

17

Таблица 7 – Определение накопленного износа

сравнительных продаж. Результаты оформить в таблице 8. Формулы для расчёта поправок:

1. Поправка на масштаб

2. Скорректированная стоимость

3. Поправка на износ

где – поправка на износ;

18

ПИ

– износ аналога;

Иа

– износ объекта оценки.

Ио

Таблица 8 – Определение стоимости объекта недвижимости методом сравнительных продаж

Задача 16. Проведите согласование итоговой величины стоимости методом средневзвешенной величины. Исходные данные представлены в таблице 9.

Таблица 9 – Определение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Библиографический список

19

1.Асаул А. Н. Экономика недвижимости : учебник / А. Н. Асаул. – СПб. :

Питер, 2004. – 512 с.

2.Бабенко Р. В. Оценка стоимости жилой недвижимости / Р. В. Бабенко. – Ростов-н/Д : Ростиздат, 2005. – 253 с.

3.Оценка недвижимости / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М. : Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

4.Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие для студентов и

слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

5.Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков : учеб. пособие / В. И. Петров; под ред. М. А. Федотовой. – М. : КНОРУС, 2007. – 208 с.

6.Симионова Н. Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости / Н. Е. Симионова : учеб. пособие. – М. : МарТ, 2006. – 448 с.

7.Экономика недвижимости : учеб. пособие / сост. Д. В. Виноградов. –

Владимир : Владим. гос. ун-т, 2007. – 136 с. / EUP.RU.

8.www.appraiser.ru

9.www.ochenka.net

Тема 7. Оформление результатов оценки недвижимости

1.Отчёт об оценки недвижимости.

2.Экспертное заключение об оценке недвижимости.

Задание 1. Составьте сопроводительное письмо к отчёту об оценке объекта недвижимости.

Задание 2. Дайте пояснения по применению принципов, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчёта.

Задание 3. Перечислите и охарактеризуйте требования к составлению отчёта об оценке. Информацию представьте в табличном виде.

Задание 4. Экспертиза отчётов об оценке. Составьте перечень нормативных документов, регламентирующих экспертизу отчётов об оценке.

20