4751
.pdf
Задача 45. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 18%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 70%. Кредит предоставлен в размере 400 тыс. руб. на 8 лет под 24%. Рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.
Задача 46. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 19%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 80%. Кредит предоставлен в размере 800 тыс. руб. на 9 лет под 20% с ежемесячным начислением процентов. Рассчитать общий коэффициент капитализации.
Задача 47. Инвестор планирует купить объект недвижимости за 15 млн. руб. Предполагается, что в течение 10 лет объект будет приносить ежегодный доход в 430 тыс. руб., а в конце 10 года он будет продан за 18 млн. руб. Ставка дисконта для 12%. Определить инвестиционную привлекательность проекта.
Задача 48. Инвестор планирует приобрести объект недвижимости за 25 млн руб. Предполагается, что в течение 10 лет объект будет приносить ежегодный доход в 1 150 тыс. руб., а в конце 10 года он будет продан за 48 млн руб. Определить инвестиционную привлекательность проекта выбрав необходимые ставки дисконта для ежегодного дохода и перепродажи (15%, 12%).
Задача 49. По условиям банка ежегодные платежи по ипотечному кредиту составляют 18 тыс. руб. Кредит выдан на 10 лет под 9% годовых, собственные средства заёмщика по данному проекту составляют 1 млн руб. Определить стоимость данного объекта недвижимости для конкретного заёмщика.
Задача 50. По условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют 1 500 руб. Кредит выдан на 8 лет под 14% годовых, собственные средства заёмщика по данному проекту составляют 300 000 руб. Определить стоимость данного объекта недвижимости для конкретного заёмщика.
Задача 51. По условиям банка ежеквартальные платежи по ипотечному кредиту составляют 4 500 руб. Кредит выдан на 9 лет под 12% годовых, собственные средства заёмщика по данному проекту составляют 900 000 руб. Определить стоимость данного объекта недвижимости для конкретного заёмщика.
80
Задача 52. Застройщик заплатил 1 млн руб. за 10 га земли. Известно, что при плотности застройки один дом на 1 га земли стоимость строительства каждого дома составит 600 тыс. руб., а цена продажи после уплаты всех расходов на реализацию будет равна 800 тыс. руб. При строительстве на 1 га земли каждого дополнительного дома, стоимость строительства будет уменьшаться на 20 тыс. руб., однако, рыночная цена после уплаты расходов на продажу упадёт на 60 тыс. руб.
Определить:
1.Сколько следует построить домов?
2.Какими будут общие прибыли?
3.Какой принцип стоимости лежит в основе?
Задача 53. Используя технику Эллвуда, определить стоимость объекта недвижимости. Исходные данные для расчётов представлены в таблице 2.
Таблица 2 Исходные данные для оценки объекта недвижимости
Показатель |
Значение |
Чистый операционный доход, тыс. руб. |
1 500 |
Период получения доходов от объекта недвижимости, лет |
10 |
Снижение стоимости недвижимости к концу периода |
25 |
владения, % |
|
Норма отдачи собственного капитала. % |
15 |
Доля заёмных средств, % |
75 |
Условия получения кредита: |
|
срок, лет |
25 |
ежегодный процент, % |
9,5 |
условия обслуживания |
ежемесячный |
|
равновеликий |
|
платёж |
Задача 54. Составить график погашения задолженности в 12 млн руб. предоставлен на 4 года под 8% годовых:
основная сумма кредита погашается шаровым платежом в конце срока кредитования, а проценты начисляются ежегодно;
основная сумма кредита погашается равными частями, а проценты начисляются на сумму задолженности;
кредит погашается равновеликими платежами.
81
Результаты расчётов занести в таблицу 3.
Таблица 3 График погашения задолженности
Год |
|
Вариант погашения кредита |
|
||
|
|
|
|
|
|
|
I |
|
II |
|
III |
|
|
|
|
|
|
Первый |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Второй |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Третий |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Четвёртый |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Задача 55. Составить график платежей по постоянному ипотечному кредиту. Кредит в 1 млн руб. предоставлен на 5 лет под 12% годовых (ежемесячное возмещение). Результаты расчётов представить в таблице 4.
Таблица 4 График платежей по постоянному ипотечному кредиту
Сумма |
Годовая |
Срок |
Сумма |
|
кредита, руб. |
процентная ставка, |
кредитования, |
ежемесячного |
|
|
|
% |
лет (месяцев) |
платежа, руб. |
|
|
|
|
|
1 000 |
000 |
12 |
5 (60) |
|
|
|
|
|
|
Месяцы |
Проценты по |
Платежи по |
Оставшаяся сумма |
|
|
|
кредиту, руб. |
основной сумме |
основного долга, |
|
|
|
кредита, руб. |
руб. |
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
60 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Задача 56. Составить график платежей по ипотечному кредиту с фиксированным платежом. Кредит в 1 млн руб. предоставлен на 5 лет под 12% годовых (ежемесячное возмещение). Результаты расчётов представить в таблице 5.
82
Таблица |
5 |
График платежей по ипотечному кредиту с фиксированным |
|||
платежом |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Сумма |
|
Годовая |
Срок кредитования, |
Сумма |
|
кредита, руб. |
|
процентная ставка, |
лет (месяцев) |
ежемесячного |
|
|
|
|
% |
|
платежа, руб. |
1 000 |
000 |
|
12 |
5 (60) |
|
Месяцы |
|
Проценты по |
Платежи по |
Оставшаяся сумма |
|
|
|
|
кредиту, руб. |
основной сумме |
основного долга, |
|
|
|
|
кредита, руб. |
руб. |
1 |
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
|
5 |
|
|
|
|
|
…. |
|
|
|
|
|
…. |
|
|
|
|
|
60 |
|
|
|
|
|
Задача 57. Супруги Ивановы рассматривает возможность покупки объекта недвижимости за 4,5 млн руб. Они рассчитывает взять кредит на 5 лет на сумму 2,5 млн руб. под 10,5% годовых с ежемесячными платежами. Ожидаемый ЧОД от объекта недвижимости 1 400 тыс. руб. Является ли финансовый левередж положительным? Расчёт представить в таблице 6.
Таблица 6 Финансовый левередж проекта
Показатель |
|
Значение |
Стоимость объектов недвижимости |
|
|
Стоимость собственного капитала |
|
|
Сумма кредита |
|
|
ЧОД |
|
|
Ставка процента по кредиту |
|
|
Обслуживание долга |
|
|
Финансовый поток до налогообложения |
|
|
Коэффициент капитализации |
|
|
Коэффициент капитализации собственного капитала |
|
|
Коэффициент капитализации для заёмного капитала |
|
|
Вывод о величине левереджа |
|
|
Задача 58. Какие решения должен принять инвестор, |
рассматривающий 2 |
|
варианта инвестирования средств в объекты недвижимости?
83
Первый проект: цена приобретения объекта недвижимости |
2 млн руб. |
||||||
Параметры ипотечного кредита: срок кредитования |
7 лет, процентная ставка |
||||||
по кредиту |
11% годовых, размер |
кредита |
1,5 млн руб., |
платежи по |
|||
кредиту |
постоянные ежемесячные платежи. |
|
|
|
|||
Второй проект: цена приобретения объекта недвижимости |
3,7 млн руб. |
||||||
Параметры ипотечного кредита: срок кредитования |
6 лет, процентная ставка |
||||||
по кредиту |
10,2% годовых, размер |
кредита |
2,5 млн руб., |
платежи по |
|||
кредиту |
постоянные ежемесячные платежи. |
|
|
|
|||
Расчёт представить в таблице 7. |
|
|
|
|
|
||
Таблица 7 Финансовый левередж проекта |
|
|
|
||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Показатель |
|
|
Первый |
|
Второй |
|
|
|
|
|
проект |
|
проект |
Стоимость объектов недвижимости |
|
|
|
|
|
||
Стоимость собственного капитала |
|
|
|
|
|
||
Сумма кредита |
|
|
|
|
|
|
|
ЧОД |
|
|
|
|
|
|
|
Ставка процента по кредиту |
|
|
|
|
|
||
Обслуживание долга |
|
|
|
|
|
||
Финансовый поток до налогообложения |
|
|
|
|
|
||
Коэффициент капитализации |
|
|
|
|
|
||
Коэффициент капитализации собственного |
|
|
|
|
|||
капитала |
|
|
|
|
|
|
|
Коэффициент капитализации для заёмного |
|
|
|
|
|||
капитала |
|
|
|
|
|
|
|
Вывод о величине левереджа |
|
|
|
|
|
||
Решение по проекту |
|
|
|
|
|
||
Задача 59. Ипотечный кредит в размере 3 млн руб. выдан на 10 лет под 14% годовых. Известно, что 30% задолженности погашается ежегодными равновеликими платежами за 4 года. Оставшиеся 70% основной суммы кредита погашаются шаровым платежом в конце срока кредитования, а проценты с данной суммы выплачиваются ежегодно.
Определить, какая денежная сумма будет перечислена банку за первые 2 года и за весь период.
Задача 60. Ипотечный кредит в размере 3 млн руб. выдан на 10 лет под 13% годовых. Известно, что 25% задолженности погашается ежемесячными равновеликими платежами за 4 года. Оставшиеся 75% основной суммы кредита
84
погашаются шаровым платежом в конце срока кредитования, а проценты с данной суммы выплачиваются ежегодно.
Определить, какая денежная сумма будет перечислена банку за первые 3 года, за 10-й год и за весь период.
Задача 61. Ипотечный кредит в размере 5 млн руб. выдан на 9 лет под 12% годовых. Известно, что 30% задолженности погашается ежемесячными равновеликими платежами за 4 года. Оставшиеся 70% основной суммы кредита погашаются шаровым платежом в конце срока кредитования, а проценты с данной суммы выплачиваются ежемесячно в течение всего срока.
Определить, какая денежная сумма будет перечислена банку за первые 3 года, 5-й год, 9-й год и за весь период.
Задача 62. Ипотечный кредит в размере 5 млн руб. выдан на 10 лет под 12% годовых. Известно, что 30% задолженности погашается ежегодными равновеликими платежами за 4 года. Оставшиеся 70% основной суммы кредита погашаются шаровым платежом в конце срока кредитования, а проценты с данной суммы выплачиваются ежегодно в течение всего срока.
Составить график перечисления денежных средств (таблица 8).
Таблица 8 График погашения кредита
Год |
Перечисления |
|
Перечисления |
Перечисления |
|
30% |
|
70% |
общей суммы |
|
задолженности, |
|
задолженности, |
кредита, руб. |
|
руб. |
|
руб. |
|
1-й |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2-й |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3-й |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4-й |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5-й |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6-й |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7-й |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8-й |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9-й |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
10-й |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Весь период |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
85 |
|
|
Задача 63. Ипотечный кредит выдан на следующих условиях: сумма кредита 2,5 млн руб.; период кредитования 20 лет; ставка по кредиту 
11%; платежи по кредиту ежегодные; плата за оформление кредита 1,5% от суммы кредита; штраф за досрочное погашение кредита 2%.
Определить стоимость заёмного капитала для заёмщика, если предполагается досрочное погашение кредита через 4 года.
Задача 64. Ипотечный кредит выдан на следующих условиях: сумма
кредита |
3 млн руб.; период кредитования |
17 лет; ставка по кредиту |
|
|
10%; платежи по кредиту |
ежемесячные; плата за оформление кредита |
2% |
||
от суммы кредита; штраф за досрочное погашение кредита 3%.
Определить действительную норму процента по кредиту, если предполагается досрочное его погашение через 5 лет.
Тестовые задания
1.Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой оценки, которая определяет стоимость собственности как:
а) стоимость интересов собственного капитала; б) стоимость интересов заёмного капитала;
в) сумму стоимости интересов собственного и заёмного капитала.
2.Коэффициент капитализации для заемного капитала называется:
а) ипотечной постоянной; б) ставкой дисконта;
в) безрисковой ставкой дохода; г) ничего из вышеперечисленного.
3. Коэффициент ипотечной задолженности – это: а) ставка капитализации;
б) соотношение между величиной заёмных средств и оценённой стоимостью собственности;
в) точка самоокупаемости; г) все ответы верны.
86
4. Формула Эллвуда выглядит следующим образом:
а) r Y mC ;
б) R=Y – mС + dep (SFF, Y);
в) а, б; г) ничего из вышеперечисленного.
5.Кредиты, предусматривающие: выплаты основной суммы, процентов по обслуживанию долга и «кикера», называются:
а) кредитами совместного участия; б) кредитами с «шаровым» платежом;
в) кредитами с нарастающими платежами.
6.Соотношение между ежегодными требованиями по кредиту и первоначальной основной суммой кредита, выраженное десятичной дробью или
впроцентах с равномерными платежами называется:
а) ипотечной постоянной; б) ставкой дисконта;
в) коэффициентом ипотечной задолженности; г) ничего из вышеперечисленного.
7. Использование заемного капитала эффективно, если:
а) это обеспечит более высокую ставку доходности собственного капитала; б) это обеспечит более низкую ставку доходности заёмного капитала; в) и а) и б).
8. Если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора, то левередж считается:
а) положительным; б) отрицательным; в) нейтральным.
10. Если ставка доходности недвижимости меньше ставки доходности собственного капитала инвестора, то левередж считается:
а) положительным; б) отрицательным; в) нейтральным.
87
Библиографический список
1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости : учебник / А. Н. Асаул. 2-е изд. 
СПб. : Питер, 2007. 624 с. |
|
|
|
|
2. |
Гранова И. В. Оценка недвижимости. Тесты. Задачи. Практические |
|||
ситуации : учеб. пособие / И. В. Гранова. |
СПб. : Питер, 2001. |
256 с. |
||
3. |
Есипов В. Е. Тесты и задачи по оценочной деятельности / В. Е. Есипов, |
|||
Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. СПб. : Питер, 2002. |
128 с. |
|
||
4. |
Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач : учеб. |
|||
пособие / Е. Н. Иванова ; под ред. М. А. Федотовой. |
М. : КНОРУС, 2009. |
|||
272 с. |
|
|
|
|
5. |
Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие / |
|||
Е. Н. |
Иванова ; под ред. М. А. Федотовой. |
3-е изд., |
стер. |
М. : КНОРУС, |
2009. |
272 с. |
|
|
|
6. |
Крутик А. Б. Экономика недвижимости / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов, |
|||
Ю. М. Горенбургов. СПб. : Лань, 2001. |
480 с. |
|
|
|
7. |
Оценка недвижимости : учеб. пособие / Т. Н. Касьяненко, |
|||
Г. А. |
Маховикова, В. Е. Есипов, М. К. Мирзажанов. |
М. : КНОРУС, 2010. |
||
752с.
8.Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Практикум : учеб. пособие / сост. Л. В. Бирюкова, А. Р. Плоткина, А. А. Монин. ― Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2011. ― 80 с.
9.Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р). ― М. : Гражданстрой, 1988.
10.Сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. URL: http:// www.appraizer.ru.
11.Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / Е. И. Тарасевич. СПб. :
СПбГТУ, 1997. 422 с.
12.Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Дж. Фридман, Ник. Ордуэй : пер. с англ. ― М. : Дело, 1997. ― 480 с.
13.Экономика недвижимости : учеб. пособие / сост. Д. В. Виноградов. 
Владимир : Владим. гос. ун-т, 2007. 136 с.
88