38.Купля-продажа земельных участков.

Договор купли-продажи земельного участка – гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

К отношениям купли-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже гл.30 ГК с учётом особенностей, установленных ЗК.

Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Существенное значение согласно ЗК принадлежит преддоговорным условиям заключения договора купли-продажи земельного участка. Несоблюдение их влечёт признание договора купли-продажи недействительным даже в том случае, если содержащиеся в нём условия законны.

К таким условиям относятся следующие:

1)предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учёт, т.е. имеющий кадастровый номер;

2)обязанность продавца при заключении договора предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о земельном участке, которая может оказать влияние на решение покупателя о его приобретении и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами;

3)отсутствие земельных и иных имущественных споров по земельному участку, являющемуся предметом договора купли-продажи;

4)соблюдение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъекта Р или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

В случае, если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение одного месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Купля-продажа земельного участка возможна при отсутствии споров о его принадлежности, границах и иных земельных споров.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и считается заключённым с момента его подписания сторонами как единого документа. Государственной регистрации в этом случае подлежит переход права собственности к покупателю.

Значение государственной регистрации – с момента регистрации покупатель становится собственником земли (п.2 ст.551 ГК).

39.Залог (ипотека) земельных участков.

Основания возникновения залога:

1)в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законами;

2)залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

3)залог возникает в силу договора. Залог также выступает на основании закона при наступлении указанных в нём обстоятельств, если в закон предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признаётся находящимся в залоге.

Залог земельного участка (ипотека) – это средство обеспечения исполнения обязательств, чаще всего кредитных.

Предметом залога могут быть земельные участки, находящиеся на праве собственности или аренды, которые на основании федерального закона не изъяты и не ограничены в обороте. Предметом залога могут быть и земельные доли, однако для их залога необходимо выделить земельный участок в счёт земельной доли в натуре.

Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть запрещён или ограничен законом.

Не могут быть залогом следующие земельные участки:

1)находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

2)площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешённого использования.

В договоре должны быть установлены:

1)предмет ипотеки;

2)размеры и срок использования обязательства, обеспеченного ипотекой;

3)любые иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

Залогодателями вещи могут быть её собственник либо лицо, имеющее на неё право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить её без согласия собственника. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия её собственника или лица, имеющего на неё право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.