Учебное пособие 800368
.pdf
17-2022
ВЫБОР ВАРИАНТА УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
к выполнению курсового проекта для обучающихся по направлению 08.03.01 «Строительство»
(профиль «Экспертиза и управление недвижимостью») всех форм обучения
Воронеж 2022
МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования
«Воронежский государственный технический университет»
Кафедра технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью
ВЫБОР ВАРИАНТА УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ к выполнению курсового проекта
для обучающихся по направлению 08.03.01 «Строительство» (профиль «Экспертиза и управление недвижимостью»)
всех форм обучения
Воронеж 2022
1
УДК 332(07) ББК 65.22я7
Составители:
С. Ю. Нерозина, Е. П. Горбанева
Выбор варианта управления объектом недвижимости: методические указания к выполнению курсового проекта для обучающихся по направлению 08.03.01 «Строительство» (профиль «Экспертиза и управление недвижимостью») всех форм обучения / ФГБОУ ВО «Воронежский государственный технический университет»; сост.: С. Ю. Нерозина, Е. П. Горбанева – Воронеж: Изд-во ВГТУ, 2022. – 18 с.
В методических указаниях определены основные этапы выполнения курсового проекта, сформулированы требования к структуре оформляемых в рамках выполнения курсового проекта материалов. Также представлены данные о составе источников информации, необходимой для выполнения курсового проекта, и определен формат описания основных вариантов управления недвижимостью.
Предназначены для обучающихся по направлению 08.03.01 «Строительство» (профиль «Экспертиза и управление недвижимостью») всех форм обучения.
Ил. 1. Табл. 2. Библиогр.: 8 назв.
УДК 332(07)
ББК 65.22я7
Рецензент – Я. С. Строганова, канд. техн. наук, доц. кафедры управления ВГТУ
Печатается по решению редакционно-издательского совета Воронежского государственного технического университета
ВВЕДЕНИЕ
Для предпринимательской деятельности, а также для удовлетворения личных и общественных потребностей создаются и приобретаются объекты недвижимости. По этой причине способы решения задач управления недвижимостью имеют свои особенности. Недвижимость является одной из самых важных ресурсов предприятия.
Предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством РФ правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом объекта недвижимости, называется управлением недвижимостью.
Изучение курса «Основы управления недвижимостью» обеспечивает: формирование знаний и навыков в области управления недвижимостью; формирование комплексного научного мышления, имеющего широкий диапазон знаний механизма реального осуществления управленческого процесса; владение методами формирования и реализации эффективных управленческих решений в сфере недвижимости на различных этапах его жизненного цикла; способствует более глубокому изучению базовых понятий сферы недвижимости, возможности использования имеющихся или проектируемых объектов для решения профессиональных проблем, деятельности управляющих компаний на рынке недвижимости, общих и частных функций управления, методов, приемов решения задач.
Данные методические указания разработаны для изучения дисциплины «Основы управления недвижимостью», которая включена в систему обучения по направлению 08.03.01 «Строительство» (профиль «Экспертиза и управление недвижимостью»). Они выполнены с учетом содержания учебного плана, который составлен в соответствии с Государственным образовательным стандартом высшего образования и требований кафедры технологии, организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью.
Данный курсовой проект предусматривает самостоятельное выполнение студентами направления 08.03.01 «Строительство» (профиль «Экспертиза и управление недвижимостью») анализа и сравнения видов управления объектом недвижимости, а также всех необходимых расчетов. Он должен отражать результаты освоения теоретических и практических навыков в проведении расчетов и формировании выводов о целесообразности применения способов управления при осуществлении инвестиционно-строительного проекта.
В методических указаниях определены общие требования и краткое описание структуры курсового проекта.
3
1. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К СТРУКТУРЕ КУРСОВОГО ПРОЕКТА
Выполнение курсового проекта является одним из основных видов самостоятельной работы студентов и направленно на закрепление, углубление и обобщение знаний по изучаемой дисциплине; развитие профессиональной подготовки; овладение методами научных навыков решения задач проектирования по определенной теме.
Цель курсового проекта – закрепление теоретических знаний, полученных при изучении учебной дисциплины, формирование у обучающихся профессиональных компетенций, самостоятельное решение поставленных задач. Выполнение курсового проекта направлено на углубление теоретических и прикладных знаний, полученных обучающимися в процессе прослушивания лекций, на практических занятиях, овладение навыками исследовательской работы.
Курсовой проект по дисциплине «Основы управления недвижимостью» является важным этапом обучения студентов, так как является разделом выпускной квалификационной работы. Данный курсовой проект способствует формированию навыков самостоятельного научного и практического подхода к освоению специальных знаний.
В процессе выполнения курсового проекта решаются следующие задачи: развитие навыков работы со специальной, нормативной и периодической литературой; практическое освоение методологии управление недвижимостью; подготовка расчетов, связанных с определением наиболее целесообразного и эффективного варианта управления эксплуатацией объектом недвижимости.
Во время консультаций, которые проводятся руководителем, студент должен ознакомиться со структурой курсового проекта и требованиями к проведению расчетов. Тема курсового проекта и полное содержание проводимых исследований и расчетов согласовываются с руководителем на начальном этапе выполнения проекта, при определении объекта недвижимости, по которому студент может проводить исследование. Источники получения дополнительной информации, необходимой для выполнения проекта, обсуждаются с руководителем на этапе определения темы и задания по курсовому проекту. До представления курсового проекта на защиту студент обязан предоставить руководителю на проверку все материалы и исправить выявленные ошибки и неточности с учетом полученных замечаний и рекомендаций.
Курсовой проект должен быть выполнен в соответствии с требованиями по содержанию и оформлению, представленными в настоящих Методических указаниях. Студент лично отвечает за качество и оформление курсового проекта. Курсовой проект представляется на рецензирование руководителю в письменном виде с последующей его устной защитой.
Рекомендуется следующий состав основных разделов курсового проекта: Титульный лист Задание Отзыв
4
Содержание Введение (актуальность в сфере управления недвижимостью)
1.Исходные данные (описание объекта недвижимости, расчет ЭВД)
2.Сравнение вариантов управления объектом недвижимости
2.1Вариант 1 - (описание какой организацией это осуществляется)
2.2Вариант 2 - (описание какой организацией это осуществляется)
3.Формирование денежных потоков при 2-х вариантах управления эксплуа-
тацией объектом недвижимости (включить расчеты операционных расходов)
3.1Денежный поток при 1-ом варианте
3.2Денежный поток при 2-ом варианте
3.3Расчет показателей эффективности инвестиционно-строительного проекта при 2-х вариантах управления объектом недвижимости
3.3.1 Расчет чистого дисконтированного дохода
3.3.2Расчет периода окупаемости
3.3.3Расчет внутренней нормы доходности
3.3.4Расчет индекса рентабельности
3.3.5Расчет модифицированной ставки доходности
3.3.6Расчет ставки доходности финансового менеджмента
3.3.7Сравнительная характеристика вариантов управления (после рассчитан-
ных выше показателей)
Заключение (тезисно описать, какой из вариантов является наиболее эффективным при эксплуатации объектом недвижимости)
Список использованной литературы Приложения (графического представление рассчитанного объекта не-
движимости).
Курсовой проект начинается с титульного листа, задания и отзыва (прил. 1.). Далее приводятся: содержание с размещением большого штампа, введение, главы, заключение и перечень использованных источников литературы, приложения, графической лист.
По согласованию с руководителем курсового проекта допускается его выполнение с изменением состава разделов проекта по сравнению с представленной выше структурой.
Базовые требования к оформлению: для основного текста используется шрифт Times New Roman размер 14, полуторным междустрочным интервалом и отступом красной строки 1,25 см. Нумерация страниц начинается с титульного листа, при этом, на первой странице (титульном листе) номер не указывается. Названия глав выделяются полиграфическими средствами и выравниваются по центру. Таблицы и рисунки должны иметь номер и название, определяющее их тему и содержание. Нумерация таблиц и рисунков производится арабскими цифрами раздельно, для каждой главы должна быть предусмотрена отдельная нумерация с указанием номера главы и порядкового номера таблицы или рисунка. Сокращение в заголовках таблиц не допускается. Слово «таблица» с номером пишется в правом углу страницы, название приводится отдельной строкой с
5
заглавной буквы, точка после названия не ставится. При оформлении иллюстраций под рисунком пишется слово «Рис.» и указывается порядковый номер рисунка с учетом номера главы. Расположение и нумерация таблиц и рисунков привязывается к содержанию текста, на каждый рисунок и таблицу ссылка в тексте должна быть указана до места размещения таблицы или рисунка.
Оформление курсового проекта должно быть выполнено строго с учетом вышеизложенных требований.
2. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ СТРУКТУРЫ КУРСОВОГО ПРОЕКТА
Курсовой проект «Выбор варианта управления объектом недвижимости» выполняется в строгом соответствии с выданным и подписанным преподавателем – руководителем курсового проекта заданием. Курсовой проект, выполненный без выданного задания или с отступлением от выданного задания, не проверяется и не допускается к защите.
В качестве исходных данных для курсового проектирования выступают сведения об объемно-планировочных и конструктивных характеристиках объекта недвижимости, а также об условиях его строительства. В виде исключения (по согласованию с преподавателем) в качестве исходных данных могут приниматься данные, полученные студентами при выполнении курсового проекта по дисциплине «Экономика строительства и недвижимости», или реальные данные по строительным объектам, полученные, например, при прохождении производственной практики, либо выбранный объект с научным руководителем для выполнения выпускной квалификационной работы.
Таким образом, каждому студенту выдаётся заполненный и подписанный преподавателем индивидуальный бланк задания, в котором указаны следующие исходные данные:
1.Тип строящегося объекта: жилой дом, гостиница, бизнес-центр или торговый (торгово-развлекательный) центр и т.п.
2.Характеристика объекта: количество зданий в комплексе, секцион-
ность, этажность, количество квартир.
3.Основные конструктивные характеристики объекта: конструктивная схема, тип и материал фундаментов, материал стен и перекрытий, тип и состав кровли и т.д.
4.Местоположение объекта строительства: название города и района.
Все разделы курсового проекта выполняются на основе одних и тех же исходных данных и должны быть увязаны между собой.
На основе выданного задания необходимо сравнить варианты управления объектом недвижимости. Для этого необходимо подробно описать каждый из них, а именно, цель деятельности, функции, задачи, нормативно-правовое обеспечение, преимущества и недостатки управляющей организации.
6
Графически представить схемы (структуры) управления по каждому из представленных вариантов управления объектом недвижимости. На рисунке представлен пример структуры управляющей компании жилого дома.
Рисунок. Структура управляющей организации
Выбор вариантов управления для сравнения описывается согласно категории рассматриваемого объекта недвижимости. Например, если это жилой дом, то возможно соотношение таких способов управления как, управляющая компания и товарищество собственников жилья. В данном случае, также допускается сравнение нескольких существующих управляющих компаний жилым домом по объектам аналогам (например, УК1,УК2,УК3). Если для курсового проектирования выбран детский сад, то допускается рассмотрение одного способа управления (например, собственное управление). В остальных случаях (имеется в виду категория объекта) согласовывать выбор вариантов для сравнения с преподавателем.
Для того, чтобы сформировать денежные потоки, необходимо рассчитать эффективный валовый доход, операционные расходы (включая сметы расходов на управление объектом недвижимости), чистый операционный доход для каждого из вариантов управления объектом недвижимости.
Формирование расходов на управление наглядно показано в табл. 1.
7
Таблица 1 Смета затрат управляющей компании (УК1) на обслуживание
многоквартирного жилого дома, г. Москва
Наименование статей |
Сумма руб. в месяц за 1 м2 |
|
Расходы на работу и услуги по содержанию общего |
21,15 |
|
имущества в многоквартирном доме |
||
|
||
Обслуживание электросетей и электрооборудования |
2,94 |
|
Обслуживание систем водоснабжения, канализации, |
2,6 |
|
теплоснабжения |
|
|
Уборка помещений, входящих в состав общего имущества |
2,1 |
|
Услуги лифтера-диспетчера |
5,3 |
|
Расходы на уборочный инвентарь, моющие средства |
0,5 |
|
Расходы на материалы, инструмент, спецодежду |
0,7 |
|
по содержанию инженерных сетей, мелкий ремонт |
|
|
Отчисление ЕСН (30%) |
10,6 |
|
Расходы на управление многоквартирным домом |
30,49 |
|
Услуги по управлению многоквартирным домом |
15,2 |
|
Услуги по ведению бухгалтерского учета и отчетности |
3,1 |
|
Отчисления ЕСН (30%) |
14,64 |
|
Почтовые расходы |
0,1 |
|
Услуги связи |
0,1 |
|
Утилизация ТБО |
2,1 |
|
Обслуживание, ремонт системы дымоудаления и противо- |
4,5 |
|
пожарной сигнализации |
|
|
Очистка бассейна |
17 |
|
Содержание детских площадок |
1,1 |
|
Озеленение, содержание клумб, уборка снега, скос травы |
2,25 |
|
на газонах |
|
|
Текущий ремонт |
9,01 |
|
Резервный фонд на непредвиденные расходы |
0,6 |
|
Итого расходов за 1м2/мес. |
146,1 |
|
Итого расходов в месяц |
5584026,7 |
|
Итого расходов в год |
67008320,6 |
Определение экономической эффективности понимается как некий результат, получаемый после того, как будет проведено сравнение уровня доходности инвестиционного проекта к использованным ресурсам и общим расходам на него. В качестве основных показателей, используемых для расчетов эффективности инвестиционного проекта, определяются:
1.Чистый дисконтированный доход (ЧДД);
2.Период окупаемости;
3.Внутренняя норма доходности (ВНД);
4.Индекс рентабельности;
5.Модифицированная ставка доходности;
6.Ставка доходности финансового менеджмента.
8
После детального рассмотрения и подсчета показателей необходимо составить сравнительную характеристику вариантов управления объектом недвижимости.
Пример формирования сравнительной характеристики представлен в табл. 2.
Таблица 2 Сравнительная характеристика вариантов управления объектом недвижимости
Показатели |
УК |
ТСЖ |
|
ЧДД, руб. |
5 271 537 |
2 751 235 |
|
Период окупаемости, г. |
3 года |
3,8 года |
|
ВНД, % |
11,495 |
10,495 |
|
Индекс рентабельности |
1,032 |
1,017 |
|
Модифицированная ставка до- |
11,495 |
10,495 |
|
ходности, % |
|||
|
|
||
Ставка доходности финансового |
1,034 |
1,031 |
|
менеджмента |
|||
|
|
После завершения всех подсчетов, необходимо сделать графический лист, который будет содержать визуальное представление расчетов инвестиционностроительного проекта с точки зрения управления недвижимостью (прил. 2.).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В заключении автору исследования необходимо сделать вывод о том, какой из вариантов оказался наиболее эффективным после проведенных расчетов. Дать развернутое тезисное обоснование результатов исследования.
9