СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ОСОБЕННОСТИ ИХ ФОРМИРОВАНИЯ И ПРОЯВЛЕНИЯ

Рынок недвижимости – это..

между ними на рынке.

Факторы регуляции рынка недвижимости

Факторы, определяющие величину спроса на рынке недвижимости. К ним относятся:

■платежеспособность населения;

■изменения общей численности населения;

■изменения в соотношениях между различными слоями населения;

■изменения во вкусах и предпочтениях населения;

■условия и доступность финансирования.

Важным фактором роста спроса на рынке недвижимости служит возрастание численности населения. Тем не менее следует иметь в виду, что само по себе это возрастание не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно отражается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно и условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов.

Факторы, определяющие величину предложения

Эти факторы охватывают:

■наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;

■объемы нового строительства и затраты на него, включая:

1.интенсивность строительства (определяет объемы нового жилья);

2.положение в строительной индустрии, мера его влияния на уровень строительных затрат (определяет доступность и цены факторов производства);

3.текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты;

4.соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в таблице:

Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости

формируется под влиянием ситуации на финансовом рынке, в то время как спрос в определяющей степени зависим от ситуации в реальном секторе экономики.

Во-вторых, важное влияние на взаимодействие предложения и спроса оказывает невозможность существенного увеличения предложения на рынке недвижимости в краткосрочном периоде, как по причине ограниченности земли как естественного базиса недвижимости, так и в силу длительности процесса создания объектов недвижимости.

Коэффициента доступности

КДЖжильяизмеряется как отношение цены жилой недвижимости к доходу приобретателя недвижимости (как правило, годовому).

Kh = P/Y, где

Kh – коэффициент доступности жилья, P –цена жилья,

Y- годовой доход приобретателя жилья.

Величина коэффициента доступности жилья различается по разным странам, однако, даже в экономически развитых странах она является достаточно высокой: от 7-8 до 10 и более. Нужно иметь в виду при этом, что даже в одной стране она может существенно изменяться под влиянием роста цен на жилье, с одной стороны, и динамикой дохода населения, с другой.

При определении величины коэффициента доступности жилья, как и во многих других случаях, важно корректно подходить к выбору исходных данных.

Например, если говорить о современной российской ситуации, когда значительная часть населения проживает в коммунальных или малогабаритных квартирах, можно, конечно, за точку отсчета и стоимость данного жилья. При этом, если мы его сравним с доходом семьи, проживающей в нем, то величина коэффициента доступности жилья окажется существенно заниженной, что будет создавать ложное впечатление о возможностях населения по приобретению жилья. С другой стороны, если будут не полностью учтены доходы (например, «черные» или «серые») получаемые населением, то искажение произойдет уже в иную сторону).

За точку отсчета в данном случае целесообразно принять известную формулу, согласно которой количество комнат в квартире (единице жилья) должно быть на единицу больше, чем число проживающих: к = n +1.

Важно обратить внимание и на иную сторону вопроса. Довольно часто в литературе, особенно научно-популярной, высказываются мнения о том, что рост спроса на рынке жилья, в частности, зависит от прироста доходов населения. Зависимость здесь, безусловно, есть, но вовсе не прямая. Как следует из отмеченного выше противоречия, рост доходов ведет к росту спроса либо через накопление богатства, которое может быть использовано для

приобретения жилья, либо