Добавил:
Надеюсь, кому-то пригодятся мои мучения за 3-4 курс Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Презентация Доходный подход к оценке стоимости недвижимости.pptx
Скачиваний:
66
Добавлен:
09.04.2021
Размер:
741.99 Кб
Скачать

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Оценка недвижимости – это

особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время – необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли- продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на

Доходный подход в оценке НИ

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

1.принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

2.принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Структура доходного подхода

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:

инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

рыночной стоимости.

Доходный подход включает 2 метода:

метод капитализации доходов;

метод дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Метод капитализации доходов

Метод капитализации дохода - это метод доходного подхода к оценке стоимости собственности. Как и другие методы доходного подхода, основан на следующей базовой посылке: стоимость собственности равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность. Его сущность выражается формулой:

Стоимость объекта недвижимости = Чистый операционный доход / Коэффициент капитализации

Метод капитализации дохода подходит для ситуаций, когда ожидается, что объект оценки (предприятие, недвижимость и др.) в течение длительного срока будет получать равные величины прибыли (или темпы ее роста будут постоянными).

Чистый операционный доход

– это..

действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год: ЧОД = ДВД - ОР, где

действительный валовой доход (ДВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный валовой доход), за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Таким образом, ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы, где

ПВД = Са*S, (Са – арендная ставка за 1 м2; S – площадь, сдаваемая в аренду м2).

Операционные расходы - это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Коэффициент капитализации

– это..

параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

Коэффициент капитализации состоит из 2 частей:

ставки доходности инвестиции (ставка капитализации), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями (капитала);

нормы возврата капитала (нормы прибыли), т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Метод дисконтированных денежных потоков – это..

способ оценки будущих денежных потоков. Другими словами, это попытка оценить привлекательность любых инвестиционных возможностей на основе того, какие денежные потоки они способны сгенерировать в будущем.

Суть метода базируется на простом утверждении – деньги «сейчас» стоят дороже, чем деньги «потом» – в будущем. Это обусловлено тремя основными причинами:

oИнфляция. Для экономики характерно постепенное повышение цен. За одну и ту же сумму денег с течением времени можно купить все меньше товаров и услуг.

oРиск. Ожидаемые денежные средства могут быть не получены.

oАльтернативная стоимость денег. Деньги, находящиеся в обороте сегодня, могли быть инвестированы иначе, например, в банковские депозиты.