© ФГБОУ ВО «СибАДИ», 2018

ВВЕДЕНИЕ

Методические указания предназначены для бакалавров, обучающихся по направлению «Строительство» по профилю «Промышленное и гражданское строительство».

Цель настоящих указаний состоит в способствовании получения студентами практических навыков в оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в рамках дисциплины «Оценка недвижимости».

Практ ческ е занятия по дисциплине «Оценка недвижимости» выполняются после прослушивания бакалаврами соответствующего лекционного матер ала и самостоятельного изучения разделов дисциплины.

туденты выполняют реферативные задания и производят расчет рыночной сто мости о ъекта недвижимости, включающий несколько последовательно выполняемых этапов. Задание выдается по одному з вар антов в соответствии с последней цифрой шифра сту-

Требуется: подготовить развернутый ответ по темам поставлен-

ной задачи.

Исходные данные к заданию 1: в табл. 1 определяется соответствующее номеру варианта задание.

3

Указания к выполнению. Анализируется нормативная и учебная литература по поставленному вопросу. Подготавливается письменный ответ со ссылками на источники литературы. Обязательным является приведение практических примеров по рассматриваемым вопросам.

4

ЗАДАНИЕ 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Требуется: рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.

- конструктивные решения: описание и характеристики основных несущих и ограждающих конструкций;

- объемно-планировочные решения по зданию: этажность, особенности планировки, высоты этажей, инсоляция и др.;

- дается информация по транспортной доступности и инфраструктуре прилегающих территорий.

В целом необходимо отразить все параметры, которые могут оказать влияние на рыночную стоимость объекта. В зависимости от назначения объекта те или иные его характеристики могут оказывать большее влияние на стоимость, при этом для объектов иного значения они менее актуальны. Определить характеристики поможет класси-

5

фикации недвижимости по классам, имеющиеся для разных городов. Местоположение объекта оценки согласовывается с преподавателем.

3. Анализируется рынок недвижимости [3]. Выделяется сегмент рынка в зависимости от назначения оцениваемого объекта. Определяются следующие показатели:

- уровень и динамика изменения арендных ставок; С- уровень и динамика изменения удельного показателя стоимо-

сти;

- соотношен е количества предложений по продаже и аренде

соответствующ х объектов недвижимости. диаграмм- друг е показатели, характеризующие сегмент рынка, к которому относ тся объект оценки.

В данном разделе о язательно приведение графиков, таблиц и

. Пр меры результатов анализа рынка доступны в открытых источн кахб, оценочных отчетах и на сайтах аналитических и оценочных компан й. Пр меры показаны ниже (рис. 1, рис. 2).

А

Рис. 1. Соотношение количестваДпредложенийИпо продаже офисных помещений по округам г. Омска по данным ООО «Омэкс», 2013г.

4. Выполняется расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

6

качества работ. Стоимость замещения объектаИоценки - это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.

Для определения стоимости восстановления или замещения необходимо знать год постройки здания, площадь и объем оцениваемого объекта, материал конструкций. Чаще всего при отсутствии сметной документации используют данные укрупненных показателей стоимости строительства, приведенные в различных сборниках. При этом необходимо перевести посредством индексов стоимость строительства к периоду выполнения расчетов. Ввиду того, что стоимость

7

по различным видам работ и материалам менялась неодинаково, возникает необходимость при расчетах определять индексы к ценам для различных элементов. Пример представлен в табл. 3.

Таблица 3

Пример разбивки здания для определения стоимости замещения

4.2. ОцениваетсяАсовокупный износ, включающий физический, моральный и экономический. Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних

факторов.

Физический износ — это потеряДстоимости за счет физического разрушения конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушенииИзнос, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объ-

екта в процессе повседневной эксплуатации. считается исправимым, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Физический износ решающее значение при оценке недвижимости имеет. Данные для его определения можно найти в техническом паспорте здания с последующей актуализацией до уровня текущего периода времени. При отсутствии технического паспорта расчет из-

8

носа производится самостоятельно в соответствии с требованиями нормативных документов, пример приведен в табл. 4.

Таблица 4

Пример к определению физического износа

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.

9

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

4.3. Определяется прибыль инвестора. Расчет возможно производить по формуле Е.С. Озерова. При этом необходимо осознавать масштаб полученной цифры во избежание потери здравого смысла.

4.4. Рассч тывается стоимость аренды земельного участка.

4.5. Определяется стоимость объекта недвижимости затратным

Расчетмостивключает следующие этапы.

ный по основнымВыборэкономическим, материальным, техническим и иным характеристикамАпри сходных условиях. Информация по объек-

5.1. ъектов аналогов. налог объекта оценки — сход-

там-аналогам может ыть принята по данным открытых источников. Следует проверить найденную информацию на предмет исключения ошибок и дублей. Количество аналогов принимать не менее 5.

5.2. Выбор элементов сравнения. Элементы сравнения – это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К обязательным критериям выбора элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся: право собственности на недвижимость, условия финансирования, ме-

стоположение, физические характеристики.

вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

6. Определение рыночной стоимости доходным подходом. Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе.

10