Задание 15

Обратившись в банк «Восход» с целью получения кредита на приобретение квартиры, Иванов предложил в качестве обеспечения возврата кредита заключить договор залога принадлежащего ему недостроенного жилого дома в деревне. Банк отказал в предоставлении кредита, указав на то, что предлагаемое Ивановым имущество не может быть заложено, поскольку права на него не зарегистрированы в установленном порядке.

Какое имущество относится к недвижимому? Может ли недостроенный объект принадлежать на праве собственности лицу, которое на принадлежащем ему земельном участке возвел данный объект?

В соотвествии со ст. 130 Гражданского Кодекса РФ «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Таким образом, недостроенный объект - в данном случае недостроенный жилой дом в деревне является недвижимым имуществом. В соотвествии со ст. 219 ГК РФ «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».

Ст. 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закрепляет порядок государственной регистрации на объект незавершенного строительства. «Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок». Если же право на земельный участок уже зарегистрировано, то в соответствии с этой же ст. 40 «Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости».

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает никаких ограничений для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Иванов, предоставив все необходимые документы может зарегистрировать свое право собственности на недостроенный объект.

В соотвествии со ст. 334 ГК РФ «К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге».

В соотвествии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом залога могут быть объекты незавершенного строительства. В соотвествии с это же статьей «По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, Банк правомерно отказал в предоставлении кредита, указав на то, что предлагаемое Ивановым имущество не может быть заложено, поскольку права на него не зарегистрированы в установленном порядке. Иванову сначала необходимо зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, а затем обратится в банк для заключения договора залога недвижимости.