3.3 Розрахунок вартості об’єкта за допомогою залишку землі

Необхідно зазначити, що одним із основних методів розрахунку вартості об’єкта нерухомого майна є метод залишку землі.

Цей методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

Цв = Цо - Вос,

де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (у гривнях);

Цо - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях);

Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях) [4].

Стосовно нашої квартири отримаємо наступні розрахунки:

Цв = 2470000 – 2800000 = - 33000 грн.

З чого виходить, що для трикімнатна квартира матиме від’ємний показник вартості земельної ділянки. Це в свою чергу може стати однією з причин продажу об’єкта нерухомості.

Отож, за цією формулою можна розрахувати такі критерії як дохід від продажу земельної ділянки і вартість земельної ділянки без врахування витрат на поліпшення.

3.4 Розрахунок вартості об’єкта за допомогою методу розподілу доходу

Як зазначають науковці, при використанні цього методу для оцінки нерухомості інвестори виділяють декілька рівнів доходів та витрат. Джерелом інформації для цього служить бухгалтерський звіт про доходи та витрати [8].

Перший рівень — це потенційний валовий дохід від здачі об’єкту нерухомості в оренду на цілий рік або доход, одержаний від використання нерухомості будь-яким іншим способом.

Другий рівень — це дійсний ефективний валовий дохід, який визначається шляхом віднімання з потенційного валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної гагати та інших утрат.

Третій рівень — це чистий операційний дохід — це величина, яка характеризує реально одержаний доход за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат з обслуговування боргу).

Четвертий рівень — це грошові кошти, які надійшли до витати податків.

З чого слідує, що вартість розподілення об’єкта нерухомості в разі його продажу визначається шляхом капіталізації чистого доходу від наданої в оренду забудованої земельної ділянки, зменшеного на суму, отриману внаслідок нарахування процентів на вартість будівель та споруд і їх зношування, за ставкою, визначеною за формулою:

Цз = (До – (Вос х Скn))/ Cкз

де Цз – вартість об’єкта нерухомості, визначена шляхом розподілу доходу (у гривнях);

До – річний чистий дохід загальний (фактичний або очікуваний) (у гривнях);

Вос – вартість земельних покращень (у гривнях);

Скn – ставка капіталізації покращень (будівель);

Cкз - ставка капіталізації для землі.

На момент проведення дослідження ставка капіталізації для землі становила 19,4% та ставка капіталізації покращень будівель – 18,2% (згідно з даними НБУ)

З чого можемо розрахувати вартісну оцінку трикімнатної квартири за наступною формулою:

Цз = (2100000 - (12948*19,4)) / 18,2 = 101583 грн.

Що ми можемо проілюструвати в Додатку Д.

Визначивши величину доходів за попередні періоди, визначається тенденція їх розвитку в майбутньому та вираховується їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення доходів служать основою для оцінки об’єктів нерухомості при бажанні інвестора вкладати туди кошти [5].

Тобто ми можемо зробити висновок про те, що для цього методу найважливішим є використання бухгалтерських даних про розміри отриманих прибутків. На основі яких вираховується як потенційна втрата від оцінки об’єкта нерухомості, так і вірогідність отримання прибутку.