26

Тема «Визначення експертної оцінки нерухомого майна: трикімнатна квартира в Києві»

ЗМІСТ

ВСТУП…………………………………………………………………………………3

РОЗДІЛ І. ПРИЧИНИ ДЛЯ ПРОВЕДЕННЯ ОЦІНКИ………………………..…….5

1.1.Основні передумови для проведення оцінки нерухомого майна: трикімнатна квартира в Києві..…...………………………………….……......….…..5

1.2.Законодавча база для проведення оцінки об’єкта права власності…………………………………………………………………..…….6

РОЗДІЛ ІІ. ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕННЯ ОЦІНКИ………………………………..8

2.1. Загальна характеристика трикімнатної квартири в Києві...……..………8

2.2. Основні кількісні та якісні показники трикімнатної квартири в Києві……………………………………………………………………………...……9

2.3. Опис прилеглих територій до трикімнатної квартири в Києві……………………………………………………………………………..……10

2.4. Проведення розрахункової роботи щодо трикімнатної квартири в Києві……………………………………………………………………………..……11

РОЗДІЛ ІІІ. ВИМОГИ ДЛЯ ПРОВЕДЕННЯ РОЗРАХУНКІВ ТРИКІМНАТНОЇ КВАРТИРИ В КИЄВІ..……………..………………………………..……………….13

3.1. Обґрунтування методичних підходів…………………………………….13

3.2. Визначення вихідних даних………………………………………………14

3.3. Розрахунок вартості об’єкта за допомогою залишку землі…………….15

3.4. Розрахунок вартості об’єкта за допомогою методу розподілу доходу………………………………………………………………………………….16

3.5. Узгодження результатів розрахунків та ринкова оцінка об’єкта власності………………………………………………………………………..……..16

ВИСНОВКИ…………………………………………………………………….…….18

ДОДАТКИ……………………………………………………………………….……20

СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ…………………………………………….23

ВСТУП

Сучасний етап реалізації державної доктрини розвитку передбачає багатомасштабну діяльність уповноважених спеціалістів у численних сферах суспільного життя. Однією з найбільш змістовних й досі залишається наука та діяльність вчених у її розвитку. На сучасному етапі наукової діяльності одним із відкритих питань залишається здійснення діяльності з узаконення об’єктів правовідносин. В кожній галузі права й досі існує необхідність в аналізі та обєктинвному оцінюванні тих благ, які мають вагому роль у відносинах між державою та людиною.

Тому то темою цього курсовому дослідження сформовано як «Визначення експертної оцінки нерухомого майна: трикімнатна квартира в Києві». Актуальність цієї роботи полягає в тому, що здійснення аналізу основних критеріїв оціночної діяльності стає дедалі актуальним в багатьох сферах здійсненя правочинів. Метою даного дослідження є змалювання основних положень у процесі проведення оцінки об’єкта нерухомого майна на прикладі трьохкімнатної квартири в Києві.

Для досягнення поставленої мети нами були сформовані наступні завдання:

1) охарактеризувати основні причини проведення оцінки нерухомого майна;

2) проаналізувати сучасний стан законодавства для діяльності Оцінювача під час оцінки трьохкімнатної квартири в Києві;

3) описати за основними критеріями об’єкт оцінки нерухомого майна;

4) охарактеризувати корисність прилеглих територій трьохкімнатної квартири в Києві;

5) здійснити розрахункову роботу щодо об’єкта нерухомості;

6) проаналізувати результати розрахунків та ринкової вартості квартири.

Науковою базою курсовому дослідження стали не лише праці вчених, а й акти чинного законодавства з даної сфери. Серед нормативно-правових актів використовувались такі як Закони України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-ІІІ від 12.07.2001 р., «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р., а також нормативно правові акти: Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.Методика оцінки майна, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. № 1891, Інструктивний Лист ФДМУ №10-36-12633 «Про оформлення звіту про оцінку майна й висновку про вартість майна» від 09.10.2003 р.

Свою увагу висвітленню цієї теми було присвячено в працях таких вчених як У. Алонсо, М. Маарека, А. Маршалла, Р. Мейера, Н. Ордузй, Р. Ратклиффа, Р. Тарвея, М. Хальбвахса, Р. Харда, Р. Хейга, Л. Уинго, П. Узнда та інших.

Предметом дослідження є система взаємовідносин, які виникають між Замовником та Оцінювачем у ході здійснення оцінки об’єкта нерухомого майна.

Об’єктом курсовому дослідження виступають ті процедурні особливості оціночної діяльності, які супроводжують проведення оцінки об’єкта нерухомості. Для ілюстрації наукових положень нами була взята для прикладу трикімнатна квартира в Києві в якості об’єкта приватної власності.

Висвітлені положення цього дослідження зможуть в подальшому стати основою для проведення більш ґрунтовних досліджень з даної сфери.

Структура курсової дослідження. Робота скаладається зі вступу, трьох розділів, одинадцяти підпунктів, висновків, додатків та списку використаних джерел.

РОЗДІЛ І. ПРИЧИНИ ДЛЯ ПРОВЕДЕННЯ ОЦІНКИ

1.1.Основні передумови для проведення оцінки нерухомого майна

На сьогоднішній день серед науковців визначено, що основоположними принципами для проведення оцінки нерухомого майна є:

1. Оцінці підлягають, як правило, поліпшені (забудовані) земельні ділянки, тому що практично не трапляються ділянки, що не мали б земельних поліпшень.

2. При визначенні вартості поліпшених (забудованих) ділянок виключається витратний підхід, який ґрунтується на вже визначеній ринковій вартості землі, що складає в цьому випадку предмет оцінки.

3. Способи оцінки землі обмежуються методами, заснованими на поєднанні порівняльного чи дохідного підходу з елементами витратного підходу (у частині розрахунку вартості земельних поліпшень) [3]

Це означає, що для того щоб здійснити оцінку окремого об’єкта приватної власності на підготовчому етапі мають бути забезпечена наступна діяльність:

1) визначення органом приватизації дати оцінки та утворення інвентаризаційної комісії з урахуванням вимог законодавства;

2) проведення інвентаризаційною комісією інвентаризації майна в один етап у строк, що не перевищує 15 календарних днів після дати інвентаризації, для об'єктів незавершеного будівництва додаткове проведення обстеження будівельного майданчика і технічного стану об'єкта зі складанням акта відповідного зразка. До зазначеного акта можуть додаватися виконавчі схеми окремих конструкцій і видів, інші документи, на підставі яких були зроблені висновки;

3) відбір органом приватизації на конкурсних засадах суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який буде проводити незалежну оцінку, та укладення з ним договору на проведення оцінки майна у строк, що не перевищує 20 календарних днів після дати оцінки;

4) складення і подання підприємством (балансоутримувачем) до органу приватизації зведеного акта інвентаризації і передавального балансу за результатами інвентаризації на дату оцінки (щодо єдиних (цілісних) майнових комплексів), у разі прийняття відповідного рішення органом приватизації - разом з аудиторським висновком;

5) затвердження органом приватизації зведеного акта інвентаризації майна у строк, що не перевищує 20 календарних днів після дати інвентаризації;

6) підготовка та затвердження органом приватизації переліку майна, вартість якого вилучається з вартості єдиного (цілісного) майнового комплексу, у строк, що не перевищує 25 календарних днів після дати оцінки;

7) подання підприємством (балансоутримувачем) органу приватизації (замовнику незалежної оцінки) вихідних даних щодо індивідуально визначеного майна, єдиного (цілісного) майнового комплексу підприємства, об’єктів незавершеного будівництва, об’єктів соціально-культурного призначення у строк, що не перевищує 25 календарних днів після дати оцінки [6].

Завдяки чому можемо прийти до висновку, що основними причинами проведення оцінки об’єкта нерухомого майна виступають економічні (необхідність отримання фінансово звітної документації), юридичні (у випадку вчинення правочинів, які спрямовуються на цей об’єкт права власності), статистичні (потреба оновлення відповідних даних, які зосереджені в територіальному представництві БТІ).

1.2.Законодавча база для проведення оцінки об’єкта права власності

Вчені одностайно вказують на те, що процедура здійснення оцінки об’єкта нерухомості носить виключно індивідуальний характер.

Проте основними нормативно-правовими актами, які регулюють цю сферу правовідносин виступають такі як:

1. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-ІІІ від 12.07.2001 р.

2. Закон України №1378 «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р.

3. Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.

4. Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 року за №1442

5. Національний стандарт №3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» від 29 листопада 2006 року №1655 

6. Національний стандарт №4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності» від 3 жовтня 2007 року №1185

7. Методика оцінки майна, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. № 1891

8. Постанова КМУ №1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від 11 жовтня 2002 року 

9. Інструктивний Лист ФДМУ №10-36-12633 «Про оформлення звіту про оцінку майна й висновку про вартість майна» від 09.10.2003 р. тощо [7].

Окрім више перерахованих одним із важливих джерел законодавства виступають норми, зазначені в методиках і стандартах МСО.

Стосовно об’єкта нашого дослідження, а саме трьохкімнатна квартира в Києві, нормативними актами ми можемо назвати наступні:

1. Сертифікат суб’єкта оціночної діяльності № 14339/13 , виданий Фондом державного майна України 13.02.2013 року;

2. Свідоцтво про включення інформації про оцінювачів до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності №10226 від 12.08.2013 року;

3. Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача МФ №7607, видане Фондом державного майна України і КП «ІКЦ» УТО 10 липня 2010 року [11].

Таким чином можемо дійти висновку, що в нашій державі розроблена багатоелементна законодавча база, яка регулює проведення оцінки об’єкта нерухомого майна. Це свідчить про те, що об’єкти цих правовідносин потребують не лише існування комплексних гарантій їх захисту, а також забезпечення прямої заборони на здійснення посягання стосовно них.

РОЗДІЛ ІІ. ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕННЯ ОЦІНКИ

2.1 Загальна характеристика об’єкта нерухомого майна

Вище ми вже згадували про те, що для проведення оцінки об’єкта нерухомості нами була обрана трьохкімнатна квартира в Києві. Вважаємо за необхідне попередньо коротко охарактеризувати цей вид нерухомості. В подальшій роботі це допоможе нам краще проаналізувати особливості процедури оцінки квартири як об’єкта нерухомого майна.

У цьому підпункті ми лише наведемо основні дані. Детальніша інформація зосереджена в Додатку Б.

Квартира розташована в Деснянському районі, масиві Троєщина міста Києва. За демографічним критерієм, квартира побудована в одному з центральних багатоквартирних будинків та здана Власникові в 2009 році. Згідно статистичних даних, ринок нерухомості цього району протягом останніх трьох звітних кварталів активізувався лише на додаткові 0,6 % у порівнянні з вереснем 2016 року [11].

Якщо розглядати наш об’єкт курсової роботи за показником зональності, то вулиця Теодора Драйзера розташована на околиці Деснянського району. Про що вказують відповідні картографічні дані, наведені в Додатку А. Залежно від функціональності, квартира побудована на далекій відстані від об’єктів промисловості, а саме в зоні житлових комплексів. Поруч з будинком КМДА був реставрований парк із назвою Деснянський [11]..

Окрім вище вказаних даних, вчені також наголошують на тому, що під час характеризування об’єкта нерухомості необхідно також вказувати:

1) Опис його місця розміщення в плані міста чи регіону (відстань від центра міста, інших центрів тяжіння), входження у певну функціональну зону із зазначенням дозволених видів використання, стану навколишнього середовища, соціальної репутації та криміногенної обстановки;

2) Аналіз стадії розвитку ринку нерухомості та динаміки цін купівлі-продажу й оренди в районі з висновками про типового покупця і продавця, розрахунковий часі експозиції нерухомості даного типу на відкритому ринку, порівняльну доходність різних об’єктів нерухомості.

3) Опис земельної ділянки, у межах якого докладно характеризуються локальні особливості місця розташування, розмір і форма ділянки, інженерно-геологічні, гідрогеологічні, топографічні, екологічні характеристики, існуюче використання, характер забудови, наявність і стан інженерних мереж (теплопостачання, водопостачання, каналізація, електропостачання, газопостачання), шляхи сполучення, сусідні землекористування, сервітути і планувальні обмеження, а також вказується наявність затвердженої проектно-планувальної документації про зміну характеру використання земельної ділянки [6]. Стосовно нашого об’єкта дослідження більшість цих даних буде проаналізована в наступних розділах.

Тобто, в якості висновку необхідно вказати, що трьохкімнатна квартира, яка обрана нами в якості об’єкта проведення оцінки нерухомого майна, розташована в Деснянському районі міста Києва за адресою: вул. Теодора Драйзера, 20А, кв. 97. За демографічним критерієм, житло було побудованим в одному з центральних багатоквартирних будинків та зданим Власникові в 2009 році. Згідно статистичних даних, ринок нерухомості цього району протягом останніх трьох звітних кварталів активізувався лише на додаткові 0,6 % у порівнянні з вереснем 2016 року. Якщо розглядати наш об’єкт курсової роботи за показником зональності, то вище вказана вулиця розташована на околиці масиву Троєщина.

2.2 Основні кількісні та якісні показники об’єкта оцінки

У нашому курсовому дослідженні вважаємо за необхідне навести основні кількісні та якісні показники квартири.

Щодо перших, то об’єкт нерухомості складається з трьох кімнат і розташований на п’ятому поверсі будинку 20 А. Загальна площа становить 72,37 кв. м, а житлова – 42, 4 кв. м. [5]

Характеризуючи квартиру за якісними показниками можемо вказати, що тип житлового будинку представлений як покращена стандартна панель. Сам будинок складається з 16 поверхів і обладнаний двома ліфтами для перевезення пасажирів. Внутрішню обстановку можна описати як жилу і котра перебуває в задовільному стані [11].

2.3 Опис прилеглих територій до об’єкта оцінювання

У якості об’єктів порівняння Оцінювачем обрані квартири, що пропонуються до продажу, представлені нижче. Детальне ознайомленння з пропозиціями наведене в Додатку В. Серед яких:

1. Квартира трикімнатна, 5 поверх 16-поверховогоцегляного будинку, зручно до метро, загальна площа – 73,2 кв., корисна площа – 65 кв.м, технічний стан добрий. Ціна пропозиції 1 074 150 грн.

2.Квартира трикімнатна на 5 поверсі 10-поверховогонового цегляного будинку, метро 700 м, загальна площа – 70 кв.м, корисна площа – 61 кв., ремонт “євро”, телефон. Ціна пропозиції 1 019 900 грн.

3.Квартира трикімнатна на 6 поверсі 10-поверховогобудинку, поряд метро, загальна площа – 70 кв.м, корисна площа – 66 кв.м, у доброму стані, телефон. Ціна пропозиції 998 200 грн.

4.Квартира трикімнатна, 3 поверх 9-поверховогопанельного будинку, до метро 300 м, загальна площа – 71 кв., корисна площа – 60 кв.м, технічний стан добрий, телефон. Ціна пропозиції 1 041 600 грн. [11]

В загальному варто зазначити, що під час порівняння результати коригувались за наступними критеріями:

1) Відмінності у місці розташування. Всі об’єкти порівняння мають схоже місцерозташування з об’єктом оцінки, тому коригування не проводилось (0%);

2) Масштабність. Великі за площею квартири характеризуються меншою ліквідністю, ніж невеликі. Також існує обернена залежність вартості одиниці площі квартири від її загальної площі, що дістала назву «закон економії на масштабі»;

3) Відмінності у поверховості. Всі об’єкти порівняння розташовані на серединних поверхах, так як і об’єкт оцінки, тому коригування для них не використовувалось – (0%);

4) Різне внутрішнє оздоблення. Після телефонних переговорів Оцінювач з’ясував, що всі об’єкти порівняння, як і об’єкт оцінки, характеризуються задовільним станом, тому коригування не проводилось;

5) коригування на торг. Враховуючи те, що дані про проведені операції (продаж), як правило, є конфіденційною інформацією, в розрахунку використовуються ціни пропозицій, які коригуються на вищезазначені фактори. Далі відкоригована вартість пропозиції об’єкту аналізу коригується на коефіцієнт торгу (Кторг). Цей коефіцієнт визначається експертним шляхом на підставі консультацій у фахівців з продажу квартир, які мають недавній досвід продажу квартир, аналогічних Об’єкту оцінки. В результаті проведених опитувань, в період фінансової кризи на ринку нерухомості України, Кторг може бути прийнятим на рівні 10% [9].

Тобто ми можемо дійти висновку, що території житлових будинків, прилеглі до об’єкта нашого дослідження пропонують велику кількість пропозицій. Однак дійсно корисними ми можемо вказати в кількості не більше 5-6 пропозицій. Причиною цього явища можна вказати як недостатня добросовістність самих Замовників перед Оцінювачами майна.

2.4 Проведення розрахункової роботи щодо об’єкта оцінки

Раніше ми вже зазначали, що проведення розрахункової роботи щодо трьохкімнатної квартири як правило, є конфіденційною інформацією, в розрахунку використовуються ціни пропозицій. При цьому до отриманої вартості оцінюваного об’єкту застосовується корегувальний коефіцієнт торгу (Кторг). Цей коефіцієнт визначається експертним шляхом на підставі консультацій у фахівців–ріелторів, що мають недавній досвід продажу аналогічних оцінюваному об’єктів.

Тобто з корегування цього коефіцієнту оціночна вартість об’єкта оцінки відносно ціни продажу об’єкта аналога визначається за формулою:

j=1

де Цсп – оціночна вартість об’єкта оцінки, визначена шляхом зіставлення продажів;

Ца – фактична ціна продажу об’єкта-аналога;

m – кількість факторів порівняння;

дельта Цаj – різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу об’єкта аналога відносно об’єкта оцінки за j-m фактором порівняння.

Виходячи з вартості нашої трикімнатної квартири отримаємо:

5

Цсп = 30 000 + 2740 = 286 924 грн.

1

Пошук об’єктів порівняння, подібних до об’єкта оцінки, проводився на вторинному ринку нерухомості м. Києва. Згідно із принципом заміщення за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. Це зумовлено логікою покупця – при кризисному ринку з обмеженою кількістю угод покупець диктує за яку вартість він готовий придбати нерухомість й він орієнтується на більшість аналогів, які наближені до нижньої межі вартості. Тому для розрахунків були обрані об’єкти порівняння із мінімальною ціною.

У якості об’єктів порівняння Оцінювачем були обрані квартири, що пропонуються до продажу.

В результаті проведених розрахунків виконано коригування вартості одиничних показників об’єктів-аналогів до оцінюваного об’єкту. Оціночна вартість одиничного показника об’єкту оцінки прийнята Оцінювачем як середнє арифметичне значення.

Таким чином, ринкова вартість оцінюваної квартири складає (з округленням) 952 260 грн. 00 коп. [11]

Отож, на основі проведеного аналізу можна визначити, що будь-яка розрахункова робота в оцінці об’єкта нерухомості здійснюється за відповідними алгоритмами та показниками. Згідно норм чинного законодавства та результатів розрахунків відбувається коригування вартості одиничних показників об’єктів-аналогів до трьохкімнатної квартири в Києві. Оціночна вартість одиничного показника об’єкту оцінки прийнята Оцінювачем як середнє арифметичне значення. З чого слідує, що ринкова вартість квартири, розташованої за адресою: Київ, вул. Теодора Драйзера, 20 А, кв. 97 ринкова вартість складає 952 260 грн. 00 коп.

РОЗДІЛ ІІІ. ВИМОГИ ДЛЯ ПРОВЕДЕННЯ РОЗРАХУНКІВ ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ