44. Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Земли с\х назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд с\х, а также предназначенные для этих целей

Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земли здесь выступают в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель с\х назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из с\х оборота

Земли сельскохозяйственного назначения включают:

1) сельскохозяйственные угодья

2) несельскохозяйственные угодья

Сельскохозяйственные угодья состоят из участков земли определенного хозяйственного использования (пашня, сенокосы, пастбища, залежь, виноградники и другие многолетние плодовые насаждения). К землям с\х назначения относятся также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального и коллективного садоводства, животноводства и огородничества

Несельскохозяйственные угодья представляют собой земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью (предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений), замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки ч\х продукции. Кроме того, к несельскохозяйственным угодьям относятся овраги, болота и пр

Российское законодательство вводит ряд ограничений, связанных с использованием земель указанной категории. К таковым относят установление:

1) перечня земель, запрещенных к приватизации, находящихся в ограниченном обороте или находящихся в свободном обороте

2)квалификационных требований, предъявляемых к покупателям земель с\х назначения

3) ограничения или запрета для иностранцев права приобретения в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Для указанных лиц предусматривается только аренда

4) запрета на изменение целевого назначения угодий без согласования с органами власти

5) минимальных и максимальных сроков аренды земель сельскохозяйственного назначения и др

ФЗ «Об обороте земель с\х назначения» предусматривает особенности договоров купли-продажи, аренды земельных участков из земель с\х назначения; предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель с\х назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности; наследования земельных участков из земель с\х назначения

45. ​Особенности оборота земельных долей.

Согласно ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулирует ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Действие указанного Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ, а также ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, в ст. 12 Закона об обороте земель установлены особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (земельными долями). В ГК такие особенности не установлены. Эти особенности разрешается применять, если число участников долевой собственности превышает 5.

В абзаце 2 п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель перечислены виды сделок с земельными долями, при осуществлении которых не требуется предварительного выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, т. е. распорядиться не земельной долей, а земельным участком.

Фактически эта правовая норма отменила правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве других участников долевой собственности на покупку земельной доли при возмездном отчуждении такой земельной доли участником долевой собственности, т. к. и участники долевой собственности, и сельскохозяйственная организация, и гражданин – член крестьянского (фермерского) хозяйства получили равные права на покупку земельной доли. При этом к сельскохозяйственной организации и гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства предъявляются дополнительные требования: к моменту покупки земельной доли они должны использовать земельный участок, находящийся в долевой собственности, например, на праве аренды, в том числе если договор аренды заключен на срок менее одного года без его государственной регистрации.

Участник долевой собственности, пожелавший совершить сделку со своей земельной долей, должен иметь документ, удостоверяющий его право на земельную долю. Согласно ст. 18 Закона об обороте земель таким документом является свидетельство о праве на земельную долю, выданное до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

При отсутствии у гражданина указанных выше свидетельств документом, удостоверяющим право на земельную долю, является выписка из решения районной администрации (органа местного самоуправления) о приватизации сельскохозяйственных угодий в конкретном колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации. Такие решения принимались на основании протокола общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива реорганизуемого колхоза или совхоза об утверждении перечня лиц к наделению земельными долями.

Третьим видом документа, удостоверяющего право на земельную долю, является выписка из ЕГРП, который ведут регистрационные палаты Министерства юстиции РФ в соответствии с Законом о государственной регистрации с выдачей гражданину свидетельства по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Получив в регистрационной палате документ, удостоверяющий право на земельную долю (выписка из ЕГРП и свидетельство по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219), собственник земельной доли вправе совершить с ней любую сделку, предусмотренную ст.12 Закона об обороте земель.

С учетом этого порядок продажи земельной доли осуществляется в следующей форме:

• собственник земельной доли не обязан извещать остальных участников общей долевой собственности о своем желании продать ее (абзац 1 п. 1 ст. 12 Закона);

• договор купли-продажи земельной доли заключается в письменной форме с соблюдением требований ст. 549, 550 ГК РФ и не требует обязательного нотариального удостоверения;

• договор купли-продажи подлежит государственной регистрации в регистрационной палате.

Договор купли-продажи регистрируется в регистрационной палате по месту расположения земельной доли (п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации). Заявление о государственной регистрации подают все стороны сделки (договора).

К заявлению прилагается договор купли-продажи, документы, удостоверяющие права продавца на земельную долю, и квитанция об оплате регистрации. Право собственности на земельную долю у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора купли-продажи (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется регистратором посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре (п. 1 ст. 14 Закона о государственной регистрации). Став собственником купленной земельной доли (земельных долей), гражданин или юридическое лицо приобретает права участника общей собственности и может совершать сделки либо выделить земельную долю (доли) в натуре и стать собственником земельного участка.

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности – это переход части земельного участка, находящегося в общей собственности, в собственность участника долевой собственности и прекращение для этого лица права на долю в общей собственности. В случае, если выдел земельного участка в счет земельной доли невозможен по причине нарушения установленных минимальных размеров земельных участков (т.е. не допускается законом), участник долевой собственности имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об обороте земель местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 Закона об обороте земель.

Размер земельного участка, который потом будет выделяться в счет земельной доли, может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется этот земельный участок. Таким образом, Закон не предусматривает выплату компенсации выделяющемуся участнику долевой собственности, т. к. разница в качестве выделяемых земельных участков погашается их площадью.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Это правило ГК РФ распространяется на порядок владения и пользования земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, находящимися в долевой собственности, только в случае если участников общей собственности не более 5 (абзац 1 п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель). Если участников общей собственности более 5, то применяются особенности, установленные ст. 14 Закона об обороте земель.

Невостребованными земельными долями являются земельные доли, собственники которых не распорядились ими разрешенным способом в течение 3 и более лет с момента приобретения прав на земельные доли, т. е. они не внесли земельные доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, не передали их в доверительное управление, не продали или не подарили их другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства либо не выделили земельный участок в счет земельных долей. По инициативе субъекта РФ или муниципального образования невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.