Тема 3.5. Основы жилищного права
Х Х Х
Согласно Концепции совершенствования законодательства Республики Беларусь, одобренной Указом Президента Республики Беларусь от 10 апреля 2002 г. № 205, одной из основных задач в области государственно–правовой политики Республики Беларусь является системное правотворчество. Особая роль в решении этой задачи принадлежит кодификации как высшей форме систематизации и оптимальному средству совершенствования законодательства. Кодекс – закон, обеспечивающий полное системное регулирование определенной области общественных отношений (статья 2 Закона Республики Беларусь «О нормативных правовых актах Республики Беларусь»). В настоящее время в республике разрабатывается проект нового Жилищного кодекса Республики Беларусь. Срок внесения проекта Кодекса субъекту права законодательной инициативы – октябрь 2008 г.; срок внесения проекта Кодекса в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь – февраль 2010 г. В настоящее время в Республике Беларусь действует Жилищный кодекс Республики Беларусь от 22 марта 1999 г. № 248-З (принят Палатой представителей 18 декабря 1998 года, одобрен Советом Республики 8 февраля 1999 года).
Основными задачами жилищного законодательства Республики Беларусь являются:
обеспечение юридических гарантий получения или приобретения жилых помещений гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий;
обеспечение свободы граждан и их организаций в реализации жилищных прав и интересов;
формирование конкуренции работ и услуг на рынке жилья;
создание условий свободного осуществления связанных с жилищными отношениями прав на безопасную и здоровую среду обитания, отдых, получение информации, социально-бытовое и культурное обслуживание;
правовая защита жилищных и связанных с ними прав и интересов субъектов жилищных отношений.
Предметом жилищного права является целый комплекс отношений, в котором условно можно выделить два основных блока:
1) отношения собственности на жилые, помещения и, соответственно, отношения по переходу собственности от одних лиц к другим (купля-продажа, обмен квартир, домов, находящихся у граждан на праве собственности);
2) отношения по поводу найма жилых помещений, где особое место занимают отношения по поводу найма квартир в государственном жилищном фонде.
Объектом жилищных отношений является жилое помещение, т. е. помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах, отвечающие необходимым условиям проживания во все сезоны и обеспечивающие необходимые физиологические потребности (в них проведены свет, вода и др.).
Субъектами жилищных отношений являются:
граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства (далее – граждане);
юридические лица независимо от форм собственности;
государственные органы.
Жилищный фонд состоит из государственного и частного жилищных фондов.
Государственный жилищный фонд включает:
республиканский жилищный фонд – часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);
коммунальный жилищный фонд – часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).
Частный жилищный фонд включает:
жилищный фонд граждан – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан;
жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности – часть жилищного фонда, находящуюся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности.
Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:
имеющие обеспеченность общей площадью жилого помещения, в котором они проживают, на одного члена семьи менее минимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования;
проживающие в жилом помещении, не отвечающем установленным для проживания санитарным и техническим требованиям;
проживающие в квартире, заселенной несколькими нанимателями;
проживающие в неизолированных жилых комнатах или одной комнате при отсутствии родственных отношений;
проживающие в однокомнатной квартире или одной комнате с другим гражданином независимо от его пола, кроме супругов;
впервые вступившие в брак и не имеющие отдельной квартиры;
родившие (усыновившие) и воспитывающие детей без вступления в брак, не имеющие отдельной квартиры;
проживающие в общежитиях, за исключением граждан, поселившихся в связи с обучением;
проживающие по договору поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда или по договору найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда;
проживающие в служебных жилых помещениях;
проживающие в одной комнате (квартире) с гражданином, страдающим тяжелой формой хронического заболевания, если совместное проживание с ним в одной комнате (квартире) признано невозможным по основаниям, предусмотренным законодательством Республики Беларусь;
по иным основаниям, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.
Не могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий граждане, имеющие в собственности жилые помещения в данном населенном пункте, в которых они не проживают, за исключением случаев, если при вселении указанных граждан в эти жилые помещения они стали бы нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется по месту постоянного проживания в районных, городских, районных в городах, поселковых, сельских исполнительных и распорядительных органах.
Предприятия, учреждения, организации независимо от форм собственности осуществляют учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и работающих на данных предприятиях, в учреждениях, организациях.
Семья вправе состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства, а также по месту работы каждого ее члена.
Работники медицинских, культурно-просветительных учреждений, детских дошкольных учреждений, предприятий общественного питания, торговли, бытового обслуживания населения, профессионально-технических учебных заведений и других предприятий, учреждений, организаций, непосредственно обслуживающие трудовой коллектив этих предприятий, учреждений, организаций, по их желанию принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий наравне с работниками данных предприятий, учреждений, организаций независимо от форм собственности.
Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь утверждаются Советом Министров Республики Беларусь.
Принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится по месту постоянного проживания по решению районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского исполнительного и распорядительного органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, а по месту работы – по совместному решению администрации предприятия, учреждения, организации и профсоюзного комитета (при наличии на предприятии, в учреждении, организации профсоюзного комитета).
Перечень и форма документов, необходимых для принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.
Заявление гражданина о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий рассматривается в течение месяца со дня подачи им всех необходимых документов. О принятом решении сообщается гражданину в десятидневный срок в письменной форме.
Отказ в принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Граждане, ухудшившие свои жилищные условия путем разрушения, порчи, обмена, раздела или изменения порядка пользования жилым помещением, отчуждения пригодного и достаточного для проживания жилого помещения, принадлежащего (принадлежавшего) им на праве собственности, вселения других лиц (кроме супруга (супруги), несовершеннолетних, нетрудоспособных детей и нетрудоспособных родителей), не принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в течение пяти лет с момента ухудшения своих жилищных условий.
Приобретение и прекращение права собственности
Граждане снимаются с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий в случаях:
улучшения жилищных условий, если в результате этого отпали основания состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
выезда на постоянное проживание в другой населенный пункт, за исключением случаев, если эти граждане состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на предприятии, в учреждении, организации;
прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, в которых они состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом и иными актами законодательства Республики Беларусь;
предоставления не соответствующих действительности сведений либо неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет, послуживших основанием для принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Если гражданин был принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий при отсутствии оснований для этого, но в дальнейшем такие основания появились (увеличилось количество членов семьи и т.п.), дата постановки его на учет переносится на день возникновения этих оснований.
Перенос очередности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, или снятие их с учета производятся по решению органов, принявших этих граждан на учет.
Гражданину, очередность которого переносится, или гражданину, снятому с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, сообщается об этом в письменной форме в десятидневный срок со дня принятия такого решения с указанием оснований переноса очередности или снятия с учета.
Договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.
Форма договора – письменная.
Сторонами договора являются наймодатель и наниматель.
Наймодатель – 1) в домах государственного жилищного фонда – жилищно-эксплутационная организация либо учреждение, предприятие;
2) в домах частного жилищного фонда – юридических лиц либо граждан, в собственности которых находится жилое помещение.
Наниматель – гражданин, которому предоставлено жилое помещение. Члены семьи нанимателя, проживающие с ним совместно, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, а также несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними.
Членами семьи нанимателя являются лица, которые относятся или признаются членами семьи. В перечень лиц, которые относятся к членам семьи нанимателя, Жилищный кодекс включает супруга, их детей и родителей нанимателя. Лица, которые признаются членами семьи, должны быть родственниками, совместно с ним проживать и вести общее хозяйство. Степень родства значения не имеет. Иные граждане, проживающие не менее 5 лет совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя.
Если члены семьи нанимателя перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено Жилищным кодексом и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Образование новой семьи, расторжение брака (независимо от того, в течение какого времени супруги состояли в нем, кто предъявил иск о его расторжении, и по чьей вине распалась семья) само по себе не может служить основанием прекращения права пользования жилым помещением.
Признание брака недействительным также само по себе не может служить основанием для признания супруга, вселившегося на жилую площадь нанимателя, временным жильцом и его выселения. Но если оно имело место по вине вселившегося, например, в связи с тем, что он скрыл обстоятельства, препятствующие вступлению в брак, то признание его таковым влечет для супруга утрату пользования жилым помещением. Дети, рожденные в зарегистрированном браке, признанном впоследствии недействительным, приобретают право самостоятельно пользоваться жилым помещением, в котором проживали супруги, и сохраняют это право после признания брака недействительным. Поэтому любой из родителей, на воспитание которого передан ребенок, родившийся от супругов, состоявших в браке, признанном недействительным, также приобретает право на жилую площадь, занимаемую ребенком, как член его семьи и его естественный опекун.
Объектом (предметом) договора найма жилого помещения является только жилое помещение. Не может быть самостоятельным предметом этого договора помещение, предназначенное для хозяйственного или иного назначения (торговое, складское, канцелярское и др.), а также подсобные помещения квартир (кухня, коридор, кладовка и др.). Жилое помещение должно отвечать техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в границах населенного пункта. Не допускается заселение освободившихся жилых помещений в домах, подлежащих сносу, капитальному ремонту, в аварийных и ветхих домах, подвалах, полуподвалах и других помещений, непригодных для постоянного проживания, а также жилых помещений, подлежащих переводу в нежилые.
Предметом договора найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, заключаемого первоначально, как правило, является отдельная квартира. Впоследствии им может быть отдельная изолированная комната (или несколько комнат) – это жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения. Она не должна быть связана общим входом с другой комнатой. Не может быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или изолированная (смежная) комната, а также подсобные помещения.
Если в квартире, занимаемой несколькими нанимателями, освободилась жилая комната, которую занимает другой наниматель, она предоставляется в пользование этого нанимателя.
Освободившаяся изолированная комната в квартире, где проживает несколько нанимателей, по их просьбе предоставляется одному из них с учетом времени постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Предметом договора найма жилого помещения в доме (квартире), находящемся в собственности гражданина, может быть жилая комната, и даже часть комнаты.
При предоставлении жилых помещений в домах государственного жилищного фонда не допускается заселение одной комнаты гражданами разного пола, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом здоровья граждан, а также других заслуживающих внимания обстоятельств. Пожилым (старше 60 лет) гражданам и инвалидам по их просьбе предоставляются жилые помещения на нижних этажах или в домах, имеющих лифты.
Площадь помещения должна быть не менее 20 кв.м. (общая) и 15 (жилая).
Поднайм. Порядок вселения временных жильцов.
По договору поднайма наниматель жилого помещения передает гражданину-поднанимателю и членам его семьи жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, в пользование за плату.
Договор считается заключенным с момента его письменного оформления. Необходимо письменное согласие проживающих с ним совместно совершеннолетних членов его семьи. При отсутствии согласия хотя бы одного из них поднаем не допускается. Поднаем также не допускается в служебных помещениях, в общежитиях и в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности (в этом случае сторонами являются наниматель и наймодатель). Договор поднайма подлежит обязательной регистрации в жилищно-эксплуатационной организации, осуществляющей эксплуатацию соответствующего дома.
Предметом данного договора является часть жилого помещения (комната или несколько комнат). Все жилое помещение может быть сдано в поднаем только при временном выезде нанимателя и членов его семьи.
Договор поднайма может быть заключен как на определенный срок, так и без его указания.
Поднаниматель имеет право вселить в нанятое им жилое помещение своих несовершеннолетних детей, а других членов своей семьи – только с согласие наймодателя, нанимателя и совершеннолетних его детей.
Поднаниматель несет те же обязанности, что и наниматель (бережное отношение к жилому помещению, соблюдение санитарно-технических норм, устранение за свой счет повреждения, произведение ремонта или замена оборудования, если повреждения произошли по его вине и т. п.)
Важнейшей же обязанностью поднанимателя является плата за пользование жилым помещением. Она устанавливается соглашением сторон, но не может превышать размера платы за пользование жилым помещением, уплачиваемой за это помещение нанимателем, и соответствующей части его расходов по плате за коммунальные услуги.
Если договор заключен без указания срока действия договора, то наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении с ним договора за три месяца.
Наниматель жилого помещения и проживающие с ним члены семьи могут по взаимному согласию вступать во вторичное жилищное правоотношение в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за проживание, к которым относятся: родственники, знакомые, друзья нанимателя, временно поселившиеся к нему в качестве опекунов или попечителей, а также подопечные, если они не признаются членами семьи опекуна или попечителя. На вселение временных жильцов не требуется согласия наймодателя.
Никаких прав на пользование жилым помещением они не приобретают. Независимо от длительности их проживания в помещении нанимателя они обязаны немедленно освободить жилое помещение по требованию нанимателя жилого помещения и проживающих с ним членов семьи. В случае отказа любой из них вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов (это объясняется тем, что необходимо проверить основания выселения лиц, которые отказываются добровольно выселиться. Иногда временные жильцы считают себя членами семьи нанимателя. Установив, что они таковыми не являются, суд выносит решение об их выселении).
Изменение договора найма.
Несколько случаев:
- Наниматель вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого;
- совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих с ним членов семьи требовать заключения с ним отдельного договора найма (но только при условии, если это позволительно в соответствии с общей площадью, например, если 3 человека проживают в 3-х комнатной квартире);
- основанием изменения жилищного правоотношения может быть переустройство и перепланировка жилого помещения.