- •1.Введение в экономику недвижимости. Правовые аспекты экономики недвижимости.
- •1.1 Понятие и признаки недвижимости.
- •Видовые (частные)- те, которые характеризуют особенности объектов по однородным группам.
- •1.2 Право собственности на недвижимость
- •1.3 Типы операций с недвижимым имуществом
- •1.4 Действительные и недействительные сделки
- •Контрольные вопросы:
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1 Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка
- •2.2 Специфика рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости является несовершенным в силу присутствия или отсутствия характерных черт общепринятого рынка :
- •Стадии развития рынков недвижимости
- •2.3 Функции рынка недвижимости
- •2.4 Общая классификация объектов недвижимости
- •2.5 Особенности недвижимости как товара:
- •2.6 Субъекты рынка недвижимости.
- •2.7 Анализ рынка недвижимости. Его цели и задачи
- •Контрольные вопросы:
- •3.Оценка стоимости объектов недвижимости
- •3.1 Основы оценки имущества
- •Виды стоимости объектов недвижимости
- •3.3 Принципы оценки стоимости объектов недвижимости
- •Контрольные вопросы:
- •3.4 Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости:
- •3.4.1 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •1 Поэлементный (сметный) метод затратного подхода
- •2 Метод сравнительной единицы
- •3 Укрупненный метод (модульный метод)
- •4 Индексный метод
- •Определение величины износа объекта недвижимости
- •Контрольные вопросы:
- •3.4.2 Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •1 .Метод сравнительных продаж
- •2. Метод валового рентного мультипликатора
- •3 Метод капитализации дохода
- •Контрольные вопросы:
- •3.4.3 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •1 Этап. Прогнозирование чистого операционного дохода
- •2 Этап. Расчет коэффициента капитализации
- •3Этап. Определение вероятной цены продажи объекта оценке путем
- •Расчет ставки дисконта
- •Контрольные вопросы:
- •Список литературы:
2.2 Специфика рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому. Это есть свободное формирование цен, перераспределение инвестиционных потоков и территории между конкурирующими объектами и использование земельных участков.
В экономической теории рынком считается совокупность организационных правовых механизмов, обеспечивающих взаимодействие и завершение сделок между покупателями и продавцами. Совершенный рынок не обязательно связан с определённым географическим местом (это любые рынки).
Рынок недвижимости является несовершенным в силу присутствия или отсутствия характерных черт общепринятого рынка :
Характерные черты рынка |
Высокоразвитый рынок |
Рынок недвижимости |
1. Установленная территориальная граница рынка |
Регионы, области, края, страна, группа стран |
Регион, город, район |
2. Взаимозаменяемость товаров |
Абсолютная |
Абсолютная взаимозаменяемость или слабая взаимозаменяемость |
3. Стандартизированность товара |
Абсолютная и очень высокая |
Отсутствует |
4. Число покупателей и продавцов |
Большое |
Небольшое |
5. Соотношение между числом покупателей и продавцов |
Сбалансированное |
Колеблется между сбалансированностью рынка покупателя и рынка продавца |
6. Характер сделок |
Публичные и биржевые сделки |
Носят частный характер |
7. Доступность информации о товарах и рынке |
Очень высокая |
Доступ к информации обычно затруднён |
8. Достоверность и полнота информации |
Очень высокая |
Доступная информация часто недостоверна |
9. Скорость обмена информации |
Очень высокая |
Низкая |
10. Степень осведомлённости продавцов и покупателей о товаре |
Высокая и очень высокая |
Низкая |
11. Правовое регулирование отношений между покупателем и продавцом |
Минимальное |
Значительное |
12. Стабильность цен |
Цены стабильны |
Цены изменяются в очень широких пределах |
13. Транспортабельность |
Высокая |
Отсутствует |
14. Влияние местонахождения на цену товаров |
Очень незначительное |
Место расположение определяет цену |
15. Роль национального признака в принятии решения на рынке |
Практически отсутствует |
Заметная роль |
16. Возможность относительно быстрого, заметного увеличения или уменьшения объёма предложений |
Значительное |
Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла. |
Рынок недвижимости разделяется на категории:
1) объектов недвижимости, находящихся в управлении определённых учреждений;
2) объектов недвижимости, находящихся в хозяйственном ведении государственных предприятий;
3) на балансе комитета управления имуществом;
4) объектов, находящихся в частной собственности.
Факторы изменения стоимости объекта недвижимости:
- в зависимости от стадии развития рынка недвижимости;
- в зависимости от специфических особенностей рынка недвижимости, города, района;
- в зависимости от условий социально-экономического развития;
в зависимости от макроэкономических особенностей региона.