2. Метод валового рентного мультипликатора

Часто при сравнении объектов недвижимости применяют отношения дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода) либо общий коэффициент капитализации.

Валовой рентный мультипликатор (валовой мультипликатор дохода)- это соотношение между продажной ценой и либо потенциальной валовой выручкой, либо действительной (фактической) валовой выручкой (получаемой от собственности).

Потенциальная валовая выручка, т.е. выручка, которую можно получить от сдачи на год оцениваемого объекта недвижимости, используется чаще, так как ее относительно просто определить- фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам имеются. Степень же недоиспользования объекта недвижимости, необходимую для расчета действительной валовой выручки, выявить значительно труднее.

Если между оцениваемым и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах и/или местоположении, то подразумевается, что они отражены в продажных ценах и ставках арендной платы, и поэтому поправки в данном случае не делаются.

Этот метод основан на оценке стоимости объекта путем соотношения продажных цен и потенциального или фактического дохода (получаемого от собственности).

Выполняются 3 действия:

1.Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;

2. Определить отношение валового дохода к продажной цене на основе недавних рыночных сделок;

3.Найти стоимость оцениваемого объекта путем перемножения рыночного рентного дохода от него на валовой рентный мультипликатор.

Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ

№ участка	Рыночная цена продажи, т.р.	Фактический или потенциальный валовой доход, т.р.	Валовой рентный мультипликатор
1	54,0	12,0	4,5=54:12
2	72,0	18,0	4=72:12
3	40,0	8,0	5=40:8
оцениваемый	67,5=(15*4,5)	15	4,5=(4,5+4+5):3

Потенциальная валовая выручка, т.е. выручка, которую можно получить от сдачи на год оцениваемого объекта, используется чаще, т.к. ее относительно просто определить- фактические годовые ставки арендной платы по сопоставимым объектам, как правило имеются.

Действительная валовая выручка- сумма, полученная после того, как из потенциальной валовой выручки вычитаются процент недоиспользования объекта и безнадежные долги и прибавляются прочие доходы.

3 Метод капитализации дохода

Общий коэффициент капитализации (общая ставка дохода)- основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода.

Для расчета данного коэффициента тщательно отбираются сопоставимые объекты, имеющие близкие значения оцениваемых потоков доходов. Такой подход позволяет эксперту- оценщику, используя метод прямой капитализации, превратить прогнозируемую прибыль в оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта. Поскольку для сравнения различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения, важно, чтобы оцениваемый и сопоставимый объект выражались в одних единицах измерения.

Метод основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта.

Прямая капитализация определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Пример.

Необходимо определить стоимость магазина, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000долл.

На рынке недвижимости эксперт- оценщик обнаружил следующие достоверные данные. Данные приведены в долл.

Сопоставимые магазины	Прибыль(п)	Продажные цены (с)	Коэффициент капитализации
Магазин №1	72000	600000	0,120
Магазин №2	82500	750000	0,110
Магазин №3	47250	450000	0,105

Общий коэффициент капитализации равен 0,115 или 11,5%.

Тогда стоимость оцениваемого объекта (Со) составит:

Со= 65000:0,115= 565,217 долл.

При использовании этого способа оценки объектов недвижимости должен осуществляться тщательный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта. В этом случае исключаются недостатки, присущие методу валового рентного мультипликатора. Однако эффективность обоих способов расчета стоимости объектов недвижимости определяется в конечном итоге качеством и достоверностью собранной информации.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина от сопоставимых объектов.