Контрольные вопросы:

1. В чем суть методов затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости?

2. Каковы сферы использования затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости?

3.Каковы основные этапы реализации затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости?

4. Какие методы оценки входят в состав группы затратного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости?

5. Чем отличается восстановительная стоимость объекта недвижимости от стоимости замещения?

6. С помощью каких методов можно определить размер физического износа объекта недвижимости?

7.Что такое функциональный износ?

8.Что такое внешний (экономический) износ?

3.4.2 Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

1 .Метод сравнительных продаж

Основан на сделках, которые проходили в последние 3-6 месяцев (чаще всего на рынке жилья).

Основан на принципе замещения (рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдется аналогичный объект недвижимости с подобными полезными свойствами и т.п.).

Метод заключается в анализе фактических сделок купли- продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости.

После анализа продаж сопоставимых объектов недвижимости, проданных в последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости, эксперт- оценщик делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате определяется продажная каждого сопоставимого объекта, как если бы он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют эксперту- оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Алгоритм действий:

1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке. Источником информации могут быть: собственный архив эксперта- оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор и территориальных комитетом Госкомимущества, где осуществляется регистрация сделок купли- продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли- продажи объектов недвижимости. При анализе недавних продаж объектов недвижимости необходимо удостовериться, что сопоставимый объект имеет тот же физический возраст, тот же участок земли под объектом, те же финансовые условия сделки.

2.Проверка информации о сделках (субъекты сделки действовали экономически рационально и т.д.). Часто на «вторичном» рынке в договоре купли- продажи указывается заниженная цена, а фактическая цена сделки не указывается. Проблема двойной цены- государственная проблема, решаемая в некоторых странах введением законодательных актов, например, муниципальные органы управления имеют приоритетное право на покупку объекта недвижимости, представленного к продаже или если муниципалитет обнаруживает сделку по цене ниже рыночной, то принимает решение о покупке данного объекта по этой заниженной цене. Особенно тщательно прослеживают сделки между родственниками, головной и дочерней фирмами.

3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый. Корректировка производится в направлении от сопоставимого объекта к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый объект недвижимости превосходит оцениваемый по какому- то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого объекта должна быть увеличена.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах:

-долларовые или рублевые поправки- это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта недвижимости ;

- процентные поправки применяются, когда затруднительно определить точные абсолютные величины поправок. Эти поправки обычно используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и на местоположение.;

- в общей группировке (совокупная поправка) на независимой (+/-) и кумулятивной основе.

Поправки, влияющие на стоимость объекта недвижимости:

1. Состав имущественных прав

2. Условия финансирования

3. Условия продажи (обычные или особые закладные, мотивы и знания покупателя и продавца)

4. Время

5. Местоположение (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, коммуникации, престижность)

6. Физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность).

Процесс внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов:

Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то берется отрицательная поправка, т.е. со знаком «минус». Если сравниваемые элементы в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то берется положительная поправка, т.е. со знаком «плюс».

Варианты соотношений между сопоставимыми объектами:

Вариант 1. Сопоставимый и оцениваемый объекты имеют одинаковые характеристики (объекты идентичны). В этом случае поправки не вносятся.

Вариант 2. Оцениваемый объект на 10% лучше, чем сопоставимый, значит, стоимость сопоставимого объекта должна возрасти на 10%, чтобы отразить эту разницу. Математически это выражается:

Х=1+10%*1=1*(1+0,1)=1,1

Где, Х- стоимость оцениваемого объекта;

1. цена сопоставимого объекта.

Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением цены сопоставимого объекта на 1,1. Процентная поправка составила +0,1, или 10%.

Вариант 3. Оцениваемый объект на 10% хуже сопоставимого объекта, тогда цена сопоставимого объекта уменьшается. Стоимость оцениваемого объекта с учетом этого различия находится из следующего выражения:

Х=1-10%*1=1*(1-0,1)=0,9

Т.о., для определения стоимости оцениваемого объекта цену сопоставимого объекта надо умножить на 0,9. Процентная поправка составила -0,1 или -10%.

Поправка цены сопоставимого земельного участка

параметры	Сравниваемый (проданный) участок	Поправки
		На независимой основе (+/-)	На кумулятивной основе
1.Цена, условные единицы	100
2.Дата	4 месяца назад	+4%	1,04
3. Местоположение	На 7 %лучше, чем у оцениваемого участка	-7%	0,93
4.Окружающий ландшафт	На 10 % лучше, чем у оцениваемого участка	-10%	0,90
5. Рельеф	На 3 % хуже, чем у оцениваемого участка	+3%	1,03
6. Общая поправка		-10%	0,8966
7.Скорректированная стоимость сопоставимого участка		90%	89,66%