- •1.Введение в экономику недвижимости. Правовые аспекты экономики недвижимости.
- •1.1 Понятие и признаки недвижимости.
- •Видовые (частные)- те, которые характеризуют особенности объектов по однородным группам.
- •1.2 Право собственности на недвижимость
- •1.3 Типы операций с недвижимым имуществом
- •1.4 Действительные и недействительные сделки
- •Контрольные вопросы:
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1 Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка
- •2.2 Специфика рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости является несовершенным в силу присутствия или отсутствия характерных черт общепринятого рынка :
- •Стадии развития рынков недвижимости
- •2.3 Функции рынка недвижимости
- •2.4 Общая классификация объектов недвижимости
- •2.5 Особенности недвижимости как товара:
- •2.6 Субъекты рынка недвижимости.
- •2.7 Анализ рынка недвижимости. Его цели и задачи
- •Контрольные вопросы:
- •3.Оценка стоимости объектов недвижимости
- •3.1 Основы оценки имущества
- •Виды стоимости объектов недвижимости
- •3.3 Принципы оценки стоимости объектов недвижимости
- •Контрольные вопросы:
- •3.4 Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости:
- •3.4.1 Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •1 Поэлементный (сметный) метод затратного подхода
- •2 Метод сравнительной единицы
- •3 Укрупненный метод (модульный метод)
- •4 Индексный метод
- •Определение величины износа объекта недвижимости
- •Контрольные вопросы:
- •3.4.2 Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •1 .Метод сравнительных продаж
- •2. Метод валового рентного мультипликатора
- •3 Метод капитализации дохода
- •Контрольные вопросы:
- •3.4.3 Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости
- •1 Этап. Прогнозирование чистого операционного дохода
- •2 Этап. Расчет коэффициента капитализации
- •3Этап. Определение вероятной цены продажи объекта оценке путем
- •Расчет ставки дисконта
- •Контрольные вопросы:
- •Список литературы:
1 Поэлементный (сметный) метод затратного подхода
Сметная стоимость СМР состоит из:
1.прямые затраты (ПЗ);
2.накладные расходы (НР);
3.сметная прибыль (СП).
1+2= себестоимость в строительстве; 1+2+3= стоимость.
1.Прямые затраты (ПЗ) включают:
затраты на сырье и материалы (материальные ресурсы);
оплата труда рабочих;
затраты по эксплуатации строительно- монтажных машин и механизмов.
1.1 В сметной стоимости суммарная потребность в материальных ресурсах (Змр) на выполнение наружных работ определяется:
n
Змр= ∑ Qi*Цi, где
i=1
Qi- нормативная потребность в материалах, деталях. Определяется на основе государственных элементных сметных нормативов (ГЭСН), или на основе ЭСН- элементных сметных нормативов.
Цi- цена материальных ресурсов, которая учитывает оптовую или отпускную цену на приобретение, доставку (транспортные расходы), заготовительно- складские расходы, наценки (брокерам, дилерам).
1.2 В сметной стоимости суммарная потребность в трудозатратах (Зот) определяется:
n
Зот= ∑ Тi*Стар, где
i=1
Тi- суммарная потребность в трудозатратах на выполнение работ. Определяется по ГЭСН.
Стар- часовая тарифная ставка;
ГЭСН- база 2001года, ЭСН- база 1984 года, СНиП –база 1955г., 1969г., 1995г.- ресурсные сметные нормы (РСН).
1.3 Сметные затраты по эксплуатации машин и механизмов (Зэм):
n
Зэм= ∑ Ni*Цi, где
i=1
Ni- нормативная потребность в машиночасах (определяется по ГЭСН сколько должен работать механизм);
Цi- цена (стоимость)= Ед + Э + Год + К, где
Ед- единовременные затраты (доставка, монтаж и демонтаж машин и механизмов, зарплата рабочих);
Э- эксплуатационные расходы (пар, вода, ГСМ, зарплата машиниста);
Год- годовые амортизационные отчисления на полное восстановление и капремонт;
К- косвенные расходы на управление, содержание участков.
1.1.+1.2. +1.3.= по сметному ценообразованию прямые затраты (80 %).
2.Накладные расходы- связаны с управлением, обслуживанием рабочих, с подготовкой производства работ, подготовкой и повышением квалификации работников, включая налог на прибыль и НДС.
Затраты на управление- зарплата административно- управленческого персонала, канцелярские расходы, амортизация административного здания.
3. Сметная прибыль (иногда называют плановые накопления)- общие расходы строительной организации:
- уплата налога на прибыль;
- содержание зданий, строений, сооружений, коммунального хозяйства, принадлежащих компании (на балансе);
- минимальная величина стимулирования работников;
- содержание медицинских кабинетов (пунктов);
- оказание безвозмездной помощи детским садам, яслям, школам.
2 Метод сравнительной единицы
Метод сравнительной единицы использует данные по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 (1 м3) общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона.
3 Укрупненный метод (модульный метод)
Метод основан на применении укрупненных сметных нормативов для определения затрат на возведение одного или нескольких модулей (конструкции, частей здания) с последующим определением полных затрат на возведение всего здания, исходя из удельного веса этих модулей в общей восстановительной стоимости. Суть метода разбивки по компонентам (модульный метод) заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), таких как: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д.
.