- •Экономика недвижимости
- •Оглавление
- •Раздел 1. Рынок недвижимости……………...……….…………………..4
- •Раздел 2. Оценка недвижимости………………………………………..38
- •Раздел 3. Управление недвижимостью………………..………………90
- •8. Анализ эффективности инвестиций в недвижимость………………..108
- •10. Критерии оценки эффективности инвестиций………………………...122
- •Раздел 4. Организация риэлтерской деятельности………………...184
- •Введение
- •Раздел 1. Рынок недвижимости
- •1. Понятие недвижимости
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1. Особенности недвижимости как товара. Специфика рынка недвижимости
- •2.2. Структура рынка недвижимости
- •2.3. Формирование рынка недвижимости в России
- •2.4. Основы анализа рынка недвижимости
- •2.5. Регулирование рынка недвижимости
- •Раздел 2. Оценка недвижимости
- •3. Оценка недвижимости
- •3.1. Цели оценки. Стоимость недвижимости
- •3.2. Принципы оценки объектов недвижимости
- •3.3. Подходы в оценке недвижимости
- •3.3.1. Затратный подход
- •Внешние факторы кз (%)
- •3.3.2. Сравнительный подход
- •3.3.3. Доходный подход
- •1 Этап. Прогнозирование чистого операционного дохода
- •2 Этап. Расчет коэффициента капитализации
- •3 Этап. Определение вероятной цены продажи объекта оценке путем
- •Расчет ставки дисконта
- •4. Оценка земли
- •4.1. Подходы и принципы оценки
- •4.2. Пример оценки земельного участка
- •4.2.1. Сравнительный подход
- •4.2.2. Доходный подход
- •4.2.3. Определение стартовой цены
- •Раздел 3. Управление недвижимостью
- •5. Недвижимость как объект управления
- •5.1. Понятие «управления недвижимостью»
- •5.2. Особенности недвижимости как объекта управления
- •5.3. Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности
- •5.4. Цели управления недвижимостью
- •6. Регулирование рынка недвижимости государственными и муниципальными органами власти
- •6.1. Цели управления рынком недвижимости
- •6.2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6.3. Принципы управления рынком недвижимости
- •7. Формы распоряжения недвижимым имуществом
- •7.1. Формы распоряжения недвижимым имуществом
- •7.2. Выбор формы распоряжения недвижимостью
- •8. Анализ эффективности инвестиций в недвижимость
- •8.1. Особенности недвижимости как объекта для инвестиций
- •8.2. Ликвидность рынка недвижимости
- •8.3. Риски инвестирования в недвижимость
- •Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость
- •9. Расчет показателей для анализа эффективности инвестиций в недвижимость
- •9.1. Особенности анализа инвестиций в недвижимость
- •9.2. Порядок расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости для целей инвестиционного анализа
- •9.3. Порядок расчета денежного потока от продажи для инвестиционного анализа
- •10. Критерии оценки эффективности инвестиций
- •10.1. Критерии оценки эффективности инвестиций
- •10.2. Чистая настоящая стоимость
- •10.3. Индекс рентабельности инвестиций
- •10.4. Внутренняя норма отдачи
- •10.5. Период окупаемости
- •10.6. Коэффициент эффективности инвестиций
- •11. Особенности управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •11.1. Цели управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •11.2. Формы распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью
- •11.3. Методика выбора формы распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью
- •12. Методика управления муниципальной (государственной) недвижимостью
- •12.1. Основные характеристики деятельности по управлению недвижимостью
- •12.2. Направления управления муниципальной (государственной) недвижимостью
- •12.3. Функции администрации
- •12.4. Основные методы управления муниципальной (государственной) недвижимостью
- •13. Ипотека как инструмент финансирования рынка недвижимости
- •13.1. Понятие ипотеки. Участники процесса ипотечного кредитования
- •13.2. Схемы ипотечного кредитования при кредитах различного назначения
- •13.3. Зарубежные системы ипотечного кредитования
- •13.4. Отечественные системы ипотечного кредитования
- •13.5. Схемы ипотечного кредитования по организации выплат кредита
- •14. Управление офисным зданием
- •14.1. Обследование собственности
- •14.2. Прием объекта в управление
- •14.3. Определение состава и количества сотрудников
- •14.4. План сдачи помещений в аренду
- •14.5. Разработка плана действий на случай аварии и по обеспечению безопасности
- •14.6. План работ по техническому обслуживанию и энергосбережению
- •14.7. Составление бюджета и определение размеров платежей,
- •15. Стандартный перечень основных мероприятий, выполняемых при выполнении объектом недвижимости
- •15.1. Услуги по содержанию и обслуживанию объекта
- •15.2. Услуги административного характера
- •15.3. Услуги по аренде
- •16. Договор аренды
- •16.1. Основные требования к договорам аренды
- •16.2. Обычные (стандартные) положения договоров аренды
- •16.3. Внутренние правила и предписания
- •16.4. Особые положения договоров аренды
- •17. Спрос и предложение на рынке офисных помещений и их влияние на уровень арендной платы
- •18. Соотношение площади, сдаваемой в аренду и полезной площади
- •19. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •19.1. Цели и сущность государственной регистрации
- •19.2. Процесс государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней
- •19.3. Необходимые документы для государственной регистрации
- •Раздел 4. Организация риэлтерской деятельности
- •20. Понятие риэлтерской деятельности
- •21. Структура рынка недвижимости
- •21.1. Структура рынка недвижимости
- •21.2. Рынок земельных участков
- •21.3. Рынок жилья
- •21.3.1. Рынок городского жилья
- •21.3.2. Рынок загородного жилья
- •21.4. Рынок нежилых помещений
- •21.4.1. Рынок офисов
- •21.4.2. Рынок торговых помещений
- •21.4.3. Рынок складских помещений
- •21.4.4. Рынок промышленной недвижимости
- •22. Методы обработки данных при анализе рынка недвижимости
- •22.1. Основные определения, применяемые при анализе рынка недвижимости
- •22.2. Способы описания случайной величины
- •22.3. Расчет показателей, применяющихся при анализе рынка недвижимости
- •22.4. Оценка дисперсии и исключение выскакивающих значений
- •22.5. Оценка погрешности в определении средних
- •22.6. Прогноз рынка недвижимости
- •23. Общие особенности сделок с недвижимостью
- •24. Основные понятия жилой недвижимости. Право собственности в жилищной сфере
- •24.1. Понятие недвижимого имущества в жилищной сфере
- •24.2. Право собственности в жилищной сфере
- •24.3. Совместная и долевая собственность
- •24.4. Имущество супругов
- •24.5. Дееспособность
- •24.6. Группа риска
- •24.7. Доверенности
- •25. Особенности заключения договоров с жилой недвижимостью
- •25.1. Договор дарения недвижимого имущества
- •25.2. Договор пожизненного содержания с иждивением
- •25.3. Договор пожизненной ренты
- •25.4. Приватизация
- •25.5. Договор мены жилых помещений
- •25.6. Обмен
- •25.7. Наследование по закону и по завещанию
- •25.8. Налогообложение операций с недвижимостью
- •25.9. Правоустанавливающие документы на жилую площадь
- •25.10. Недействительность сделок
- •26. Организация деятельности риэлтерской фирмы
- •26.1. Особенности предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
- •26.2. Функции риэлтерской фирмы
- •26.3. Организация деятельности риэлтерской фирмы
- •26.4. Организационные структуры риэлтерских фирм
- •26.5. Системы оплаты труда в риэлтерских фирмах
- •Список литературы
25.9. Правоустанавливающие документы на жилую площадь
Правоустанавливающие документы на жилую площадь показаны в табл. 23.
Таблица 23
Правоустанавливающие документы на жилую площадь
Основания возникновения права собственности на недвижимость |
Правоустанавливающие документы |
1. Приватизация квартиры (комнаты) в индивидуальную, долевую, общую совместную или общую долевую формы собственности |
1.1. Договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции 1.2. Свидетельство о собственности на жилище |
2. Приватизация комнаты с выкупом освобождающейся комнаты |
2.1. Договор передачи комнаты, зарегистрированный в органах юстиции 2.2. Свидетельство о собственности на комнату 2.3. Договор купли-продажи освободившейся комнаты, зарегистрированный в органах юстиции |
3. Покупка (квартиры, дома, комнаты, доли в них) |
3.1. Договор купли продажи, зарегистрированный в органах юстиции |
4. Дарение (квартиры, дома, комнаты, доли в них) |
4.1. Договор дарения, зарегистрированный в органах юстиции |
5. Мена (квартиры, дома, комнаты, доли в них, в том числе на движимое имущество) |
5.1. Договор мены, зарегистрированный в органах юстиции |
6. Приобретение недвижимости по договору ренты (пожизненного проживания, содержания или с иждивением) |
6.1. Договор ренты, зарегистрированный в органах юстиции |
7. Приобретение недвижимости путем наследования по закону или по завещанию |
7.1. Свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в органах юстиции |
8. Приобретение недвижимости супругами на общие средства в течение брака |
8.1. Свидетельство о праве на долю в общем имуществе супругов, зарегистрированное в органах юстиции |
9. Перераспределение, определение или выдел долей |
9.1. Договор распределения долей, зарегистрированный в органах юстиции |
10. Строительство дома |
10.1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок 10.2. Справка о регистрации строения в БТИ по месту нахождения, зарегистрированная в органах юстиции |
11. Выплата пая жилищно-строительного кооператива |
11.1. Справка о выплате пая, зарегистрированная в органах юстиции 11.2. Свидетельство о собственности на жилище |
12. Исполнение решения суда |
12.1. Решение суда, вступившее в законную силу, зарегистрированное в органах юстиции или мировое соглашение |
25.10. Недействительность сделок
Недействительные сделки подразделяются на оспоримые (недействительные в силу решения суда) и ничтожные (недействительные сами по себе с момента их совершения в силу закона).
Основания для признания сделки недействительной.
1. Недееспособность или ограниченная дееспособность лица совершившего сделку.
2. Нарушение прав несовершеннолетних.
3. Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии.
4. Совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.
5. Совершение сделки неуполномоченным лицом (например, лжедоверенность).
6. Фиктивная выписка граждан (без прописки по новому месту жительства).
7. Подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых.
8. Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.
9. Нарушение преимущественного права покупки.
10. Совершение сделки под влиянием обмана
11. Нарушение процедуры принятия наследства.
12. Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью.
13. Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу.
14. Неточности, ошибки, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов.
15. Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий на подставных лиц.
16. Сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости.
17. Неправильное оформление документов при передаче большей суммы денег, чем указано в договоре.
18. Мнимое ущемление прав несовершеннолетних, уехавших на постоянное место жительства за границу.
19. Неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.
20. Ущемление прав лиц, выписанных по броне или находившихся в местах лишения свободы.
21. Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем.
22. Кабальная сделка (совершенная под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях).
23. Мнимый родственный обмен.
24. Удостоверение сделки нотариусом, не имеющим соответствующих полномочий.
Согласно статьи 181 ГК РФ установлены следующие сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам:
- по ничтожной сделке – 10 лет со дня начала ее исполнения;
- по оспоримой сделке 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под воздействием которых совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать о других обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.