25.8. Налогообложение операций с недвижимостью

При налогообложении сделок с недвижимостью важно учесть следующие выплаты и льготы по налогообложению:

- госпошлины, уплачиваемые при сделках с недвижимостью (нотариусу и при государственной регистрации);.

- подоходный налог, уплачиваемый продавцом недвижимости;

- льготы по подоходному налогу для покупателя недвижимости;

- налоги на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения.

В случае нотариального удостоверения сделки с недвижимостью размер госпошлины составляет:

- для детей (в том числе усыновленных), супруга, родителей, родных братьев и сестер – 0,5% от стоимости имущества, указанной в договоре, но не менее 50% ММОТ;

- для других лиц - 1,5% от стоимости имущества, указанной в договоре, но не менее 1 ММОТ.

При государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней уплачивается государственная пошлина в размере для физических лиц – не более 300 р., для юридических лиц не более 5 000 р. Максимальные размеры выплат в данном случае определены федеральным законодательством, в различных субъектах федерации величина выплат может варьироваться, не превышая установленных максимальных размеров.

Продавец недвижимости получает право на имущественный налоговый вычет при определении налогооблагаемой базы по налогу на доходы с физических лиц. Так, налоговый вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

Покупатель недвижимости также имеет право на налоговую льготу. Так, в соответствии с Налоговым кодексом РФ его налоговая база уменьшается:

- на сумму, израсходованную налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 600 000 р.;

- на сумму затрат, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры.

Законом предполагается одноразовое применение вычетов на покупку жилья: повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета на покупку жилья не допускается. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

При оформлении недвижимости в дар оплачивается государственная пошлина, как при купле-продаже, а также налог на дарение (табл. 21).

Таблица 21

Ставки налога на дарение

Стоимость имущества ММОТ	Получатели подарка
	Дети и родители (в т.ч. усыновленные и усыновители)	Прочие физические лица
80-850	3%	10%
851-1700	23,1 ММОТ+7%	77 ММОТ+20%
1701-2550	82,6 ММОТ+11%	247 ММОТ+30%
Свыше 2550	176,1 ММОТ+15%	502 ММОТ+40%

Проценты указаны от стоимости имущества, превышающей по каждой категории минимальную стоимость.

При получении недвижимости в наследство. Уплачивается 2 госпошлины, одна – при составлении завещания (1 ММОТ), вторая – при получении свидетельства о праве на наследство (от 1% до 3% от стоимости наследства). Также уплачивается налог на имущество, переходящее в порядке наследования (табл. 22).

Таблица 22

Ставки налога на имущество, переходящее в порядке наследования

Стоимость имущества ММОТ	Получатели наследства
	Наследники первой очереди	Наследники второй очереди	Другие наследники
850-1700	5%	10%	20%
1701-2550	42,5 ММОТ+10%	85 ММОТ+20%	170 ММОТ+30%
Свыше 2550	127,5 ММОТ+15%	255 ММОТ+30%	425 ММОТ+40%

Проценты указаны от стоимости имущества, превышающей по каждой категории минимальную стоимость. С имущества стоимостью менее 850 ММОТ налог не взимается.

От налогообложения в соответствии законом освобождается:

- имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившему другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому;

- жилые дома (квартиры) и паенакопления в жилищно-строительных кооперативах, если наследники (одаряемые) проживали в этих домах (квартирах) совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора (дарения);

- имущество лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка;

- жилые дома, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп.