24. Основные понятия жилой недвижимости. Право собственности в жилищной сфере

Поскольку рынок жилой недвижимости является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости, основная масса сделок с участием агентств недвижимости приходится именно на жилую недвижимость. В связи с этим, в рамках данной темы будет уделено внимание основным понятиям жилой недвижимости, а также особенностям операций с ней.

24.1. Понятие недвижимого имущества в жилищной сфере

Жилое помещение – это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и отвечающее установленным санитарным, техническим и иным требованиям.

Объектом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность для постоянного проживания означает возможность проживания в помещении в течении всех сезонов, поэтому не признаются жилыми помещениями дачные некапитальные строения, по общему правилу не предназначенные для проживания зимой. Не относятся к жилым помещениям различные временные сооружения типа бытовок, вагонов, сборно-разборных домиков и т.п., поэтому выселение из таких объектов должно регулироваться не правилами договора найма, а правилами договора аренды.

Законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств.

В жилых помещениях выделяют:

• общую площадь – то есть площадь всех жилых комнат и вспомогательных помещений (кухня, балкон и т.п.) в границах одного жилого помещения;

• жилую площадь – включает только жилые комнаты.

Выделяют следующие виды жилых помещений:

• жилой дом;

• квартира;

• жилая комната.

Жилой дом – это здание (строение), в котором жилыми помещениями занята вся полезная площадь или более половины полезной площади.

Квартира – это конструктивно обособленная часть жилого дома (здания) предназначенная для проживания и имеющая отдельный выход на улицу или на лестничную клетку.

Жилая комната – это конструктивно обособленная неделимая часть квартиры, предназначенная и используемая для постоянного проживания.

24.2. Право собственности в жилищной сфере

Формы собственности могут быть следующие:

• индивидуальная собственность – недвижимость принадлежит одному человеку;

• долевая собственность;

• общая совместная собственность;

• общая долевая собственность.

В случае если участниками общей совместной собственности не достигнуто соглашение об условиях ее раздела, любой из собственников вправе подать исковое заявление в суд с требованием о выделе доли или компенсации за меньшую долю.

Если владелец доли в общей собственности хочет продать ее третьему физическому или юридическому лицу, то он сначала должен предложить ее другим собственникам общей собственности и, только после их письменного отказа, совершить сделку. В этом заключается право преимущественной покупки доли. При этом, согласно статьи 250 ГК РФ:

• цена и прочие условия должны быть равными (кроме случая продажи с публичных торгов);

• продавец доли обязан письменно известить других участников общей собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а те обязаны дать письменный ответ в течении 30 дней со дня извещения.

Аналогичные действия следует совершать при отчуждении доли по договору мены.

Преимущественное право покупки может быть обойдено через оформление договора дарения, либо через назначение завышенной цены (при этом с реальным покупателем ведутся переговоры о реальной цене).