16.2. Обычные (стандартные) положения договоров аренды

1. Арендная плата (когда, где, в каком порядке вносить арендную плату, а также штрафные санкции за просрочку платежей).

2. Спокойное пользование правом. Арендатору предоставляется возможность беспрепятственно осуществлять право пользования арендуемым помещением без несанкционированного вмешательства собственника и других лиц.

3. Техническое обслуживание арендуемых помещений – данный пункт оговаривает ответственность сторон за техническое обслуживание арендуемых помещений.

4. Соответствие нормативным или законодательным актам. Данный пункт определяет, кто будет оплачивать расходы, понесенные в связи с необходимостью соблюдения требований определенного нормативного акта или закона (обычно – арендатор в части непосредственно касающейся его деятельности).

5. Коммунальные услуги. Определяется, какие услуги оплачиваются собственником, а какие арендатором, указывается ограниченность ответственности собственника в случае перерывов в поставках коммунальных услуг по вине коммунальных предприятий.

6. Время работы административного здания (часы работы, ставка оплаты вне установленного времени).

7. Страхование (какие виды страхования проводит каждая из сторон). Обычно собственник страхует основные здания и типовое оборудование, установленное в арендуемых помещениях. Арендатор страхует личное имущество, инвентарь, нетиповое оборудование, непредусмотренное проектом здания.

8. Модернизация и переустройство. Запрещается арендатору каким-либо образом модернизировать или переустраивать занимаемые им помещения без письменного согласия на то собственника недвижимости.

9. Передача прав аренды или субаренда. В большинстве случаев договоры аренды не разрешают арендатору передавать свои права на арендуемые помещения или сдавать его в субаренду без письменного согласия на то собственника недвижимости.

В случае субаренды собственник должен иметь возможность принятия различных вариантов решения:

а) право на возврат своей собственности – договор аренды прекращается, объект сдается в аренду непосредственно субарендатору;

б) отказ в просьбе о субаренде (с обоснованием причин отказа, которые могут быть оговорены в договоре) при сохранении в действии существующего договора аренды;

в) разрешить субаренду.

В договоре обычно присутствуют положения, ограничивающие вид использования арендуемых помещений, но обеспечивающие постоянное поступление доходов от аренды, зависящее от финансовых обязательств первоначального арендатора. Содержится указание: «Ни одно из положений данного договора не подразумевает передачу прав аренды».

10. Частичное разрушение. Оговариваются права и обязанности сторон в случае, если сданные в аренду помещения полностью или частично разрушены. Обычно в случае частичного разрушения действие договора аренды не прекращается, но на время ремонта арендная плата не взимается.

11. Нарушение условий договора аренды. Оговариваются права арендатора и порядок их реализации в случае неисполнения им своих обязательств по договору. Права собственника недвижимости в этом случае регулируются действующим законодательством.

12. Прекращение договора аренды. Договор аренды аннулируется в случае использования помещения в противозаконных целях.

13. Пункт о банкротстве. Оговариваются права собственника недвижимости и порядок его действий в случае банкротства арендатора.

14. Право доступа. Предоставляет собственнику недвижимости право заходить в сданные в аренду помещения (в удобное для всех время).

15. Пользование помещениями по истечении срока их аренды. Чаще всего в договоре содержится положение о том, что арендатор, имея целью продлить договор аренды, может продолжать занимать помещения по истечении срока их аренды не более месяца.

16. Передача арендуемых помещений в пользование. Смысл данного пункта заключается в том, чтобы оградить собственника от претензий арендатора, если помещения не переданы арендатору в установленный срок по причине того, что их не освободил предыдущий арендатор или не закончены работы по их подготовке.

17. Пункт о сроке исполнения. Все пункты, содержащие требования об исполнении обязательств в определенный срок, должны быть четко изложены, и допускать некоторые отклонения только в силу достаточно продолжительного характера отношений арендатора и собственника.

18. Пункт о принудительном отчуждении. Если государство реализует свое право на принудительное отчуждение собственности в течении срока действия договора аренды, то собственник освобождается от исполнения обязательств.

19. Вручение уведомлений, оговариваются способы, при помощи которых стороны поддерживают взаимоотношения друг с другом.

20. Пункт, не допускающий отказа в праве. В случае нарушения арендатором условий договора, несоблюдение собственником недвижимости требования о вручении уведомления о нарушении не означает его отказа рассматривать такое нарушение как имевшее место.

21. Оплата услуг юриста. При рассмотрении споров в суде выигравшая сторона имеет право требовать, чтобы проигравшая сторона возместила ей судебные издержки.