13.3. Зарубежные системы ипотечного кредитования

В мире существуют две основные модели ипотечного кредитования, которые можно условно назвать американской и немецкой.

1. Особенности американской модели – человек сразу приобретает готовое жилье, при этом, оплачивая лишь незначительную его часть (до 10%) наличными, а оставшуюся часть оплачивает заемными деньгами специализированного ипотечного банка под залог приобретаемой недвижимости. Банк получает средства, необходимые для кредитования, перепродавая портфель закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Корпорации продают данные ценные бумаги на вторичном рынке инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, чем банковский депозит процент.

Основное преимущество американской системы заключается в немедленном получении кредита. Что касается недостатков, то они связаны с трудностями обеспечения функционирования вторичного рынка ипотечного капитала. Кроме того, в силу необходимости финансирования деятельности, как банка-кредитора, так и ипотечного агентства, процентные ставки в американской системе ипотечного кредитования достаточно высокие.

2. Немецкая модель (модель «стройсбережений»). Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше. После этого, он получает право на получение госдотации и льготного ипотечного кредита. Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для граждан, обратившихся в систему раньше. Таким образом, те, кто обратился в систему раньше, получают кредиты за счет средств тех, кто обратился в систему позже.

Преимуществом является то, что система меньше связана с функционированием вторичного рынка. Предполагается тесная связь с инвестиционно-строительной сферой, за счет чего можно уже в начале процесса выбрать подходящий вариант строительства и концентрировать необходимые средства для комплексного освоения территории застройки. Процентные ставки в немецкой модели, как правило, ниже, чем в американской. Очевидным недостатком является необходимость достаточно продолжительного периода ожидания получения кредита.

13.4. Отечественные системы ипотечного кредитования

В условиях России в основном применяются (либо планируется применение) следующие модели ипотеки.

1. Локальная банковская модель ипотеки – замыкается в рамках первичного рынка ипотечного капитала, банки выдают кредиты заемщикам за счет собственных резервов либо внешних заимствований, без государственной поддержки. Ограниченность применения из-за ограниченности ресурсов банков и высоких процентных ставок.

2. Федеральная программа ипотеки – основывается на «американской модели». Создано Федеральное агентство по ипотечному кредитованию, которое занимается развитием вторичного рынка ипотечного капитала – выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными для привлечения средств инвесторов. Ограничения: недостаток инвестиционных ресурсов, дороговизна кредита, неразвитость вторичного рынка ипотечного капитала.

3. Муниципальные программы ипотеки – местные администрации на этапе первичной эмиссии ценных бумаг принимают на себя груз имущественного поручительства, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Муниципальный залоговый фонд постепенно замещается объектами частной собственности, по мере оформления закладных первыми заемщиками. Метод не пригоден для многих российских городов из-за их плачевного финансового положения. Достоинства: заемщик сразу получает выход на реальные деньги.

4. Модель с использованием ресурсов Сбербанка (перспективная) сходна с германской моделью. Основана на «ссудно-сберегательном» принципе – кредитные ресурсы банка формируются за счет взносов граждан, заинтересованных в будущих кредитах. Использование Сбербанка РФ при запуске такой модели достаточно удобно: имея централизованную структуру управления и серьезные инвестиционные ресурсы, Сбербанк, в тоже время, обладает представительствами практически во всех значимых населенных пунктах.

5. Девелоперская модель ипотеки – вопросами ипотеки занимаются инвестиционно-строительные компании, заинтересованные в продаже построенной ими недвижимости (система «комби-инвест»). Поскольку подобные компании не имеют возможности долгосрочного отвлечения денежных ресурсов, предлагаемые ими схемы финансирования не являются ипотечными в классическом понимании. В частности, в качестве источников финансирования могут выступать:

- безинфляционное накопление (продажа сертификатов на определенное количество квадратных метров);

- целевые субсидии государственных и муниципальных структур, а также предприятий, на которых работает заемщик;

- средства от фьючерсной продажи старой квартиры заемщика, либо зачет стоимости вторичного жилья при приобретении нового;

- краткосрочный кредит (предоставляемый обычно на срок не более трех лет и на сумму не более чем 30% от стоимости недвижимости).

6. Модель с использованием зарубежных банков (перспективная) – основана на привлечении средств и хорошо отработанных схем кредитования зарубежных банков.