13. Ипотека как инструмент финансирования рынка недвижимости

13.1. Понятие ипотеки. Участники процесса ипотечного кредитования

Одной из наиболее серьезных проблем, возникающих при развитии рынка недвижимости, является необходимость создания эффективного механизма финансирования сделок с недвижимостью. В условиях дефицита инвестиционных ресурсов такая проблема становится очень актуальной. Чаще всего, в качестве механизма финансирования рынка недвижимости выступает ипотека. В последнее время отношения ипотеки получают все большее развитие и в России.

Рассмотрим основные понятия, связанные с ипотекой.

Ипотека – залог недвижимости.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Рынок ипотечного капитала – часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, в качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные.

Закладная – юридический документ, гарантирующий кредитору получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

На рынке ипотечного капитала присутствуют следующие участники:

1) кредиторы;

2) заемщики;

3) правительство.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые непосредственно предоставляют кредит заемщику под залог недвижимости.

Вторичный рынок ипотечного капитала – охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная экономическая задача вторичного рынка – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

13.2. Схемы ипотечного кредитования при кредитах различного назначения

1. Ипотечный кредит на приобретение уже существующего объекта – выдается, как правило, единовременно, одной валовой суммой на длительный срок и погашается равномерными платежами в течение всего срока кредита.

2. Ипотечный кредит для осуществления нового строительства. Особенность: кредит не имеет обеспечения (кроме участка земли), отсюда повышенный риск и для кредитора и для заемщика. Кредит на строительство выдается по этапам с последующим погашением в конце срока кредита одной валовой суммой (с учетом начисленных процентов). Краткосрочный кредит на строительство погашается за счет долгосрочного кредита, выдаваемого под залог построенного объекта.

Обычно применяется одна из трех схем взаимоотношений между участниками процесса ипотечного кредитования:

- кредит на строительство выдается только в том случае, если заемщик-строитель уже имеет на руках договор с долгосрочным кредитором о финансировании завершенного объекта (договор выхода);

- строительный кредитор одновременно является и долгосрочным кредитором;

- кредитор и заемщик осуществляют проект на свой страх и риск, не найдя долгосрочного кредитора до завершения строительства.

3. Ипотечные кредиты для освоения земли. Особенность: максимальная степень риска, который связан с неопределенностью степени полезности объекта залога. На данном рынке существует два основных вида деятельности – инвестиционная и девелоперская.

Инвестиционная деятельность предполагает покупку неулучшенногого массива земли, удержание его в течение определенного периода времени и последующую продажу в момент роста цен.

Девелоперская деятельность предполагает получение основной массы прибыли от подготовки земли к дальнейшему использованию, внесения в нее улучшений.

Обычной практикой ипотечного кредитования земли является финансирование долгосрочным кредитом 50-75% стоимости собственности, 20-40% стоимости собственности финансирует продавец, кредитуя покупателя, поскольку он осознает неопределенность перспектив и рыночной полезности своего товара и трудности финансирования покупки.

4. Ипотечные кредиты с участием – кредитор получает кроме платежей по кредиту определенную часть регулярного дохода или часть суммы от увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом, кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции, заемщик выигрывает за счет установления более низкого процента по кредиту.

5. Финансирование недвижимости продажей в рассрочку – способ финансирования объекта недвижимости, предполагающий распределение платежа по сделке купли-продажи во времени. При этом продавец избегает значительных налоговых выплат в год продажи, путем распределения основной суммы платежа на несколько периодов. Используя платежи по рассрочке в качестве обеспечения, продавец может взять кредит, получая таким образом всю сумму сделки при продаже и не платя налогов.

6. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом – предполагают получение нескольких кредитов под одно и тоже финансовое обеспечение, при этом объект перезакладывается под более высокий процент. В качестве обеспечения последующих кредитов выступают платежи, уже осуществленные заемщиком по предыдущим кредитам.