- •Экономика недвижимости
- •Оглавление
- •Раздел 1. Рынок недвижимости……………...……….…………………..4
- •Раздел 2. Оценка недвижимости………………………………………..38
- •Раздел 3. Управление недвижимостью………………..………………90
- •8. Анализ эффективности инвестиций в недвижимость………………..108
- •10. Критерии оценки эффективности инвестиций………………………...122
- •Раздел 4. Организация риэлтерской деятельности………………...184
- •Введение
- •Раздел 1. Рынок недвижимости
- •1. Понятие недвижимости
- •2. Рынок недвижимости
- •2.1. Особенности недвижимости как товара. Специфика рынка недвижимости
- •2.2. Структура рынка недвижимости
- •2.3. Формирование рынка недвижимости в России
- •2.4. Основы анализа рынка недвижимости
- •2.5. Регулирование рынка недвижимости
- •Раздел 2. Оценка недвижимости
- •3. Оценка недвижимости
- •3.1. Цели оценки. Стоимость недвижимости
- •3.2. Принципы оценки объектов недвижимости
- •3.3. Подходы в оценке недвижимости
- •3.3.1. Затратный подход
- •Внешние факторы кз (%)
- •3.3.2. Сравнительный подход
- •3.3.3. Доходный подход
- •1 Этап. Прогнозирование чистого операционного дохода
- •2 Этап. Расчет коэффициента капитализации
- •3 Этап. Определение вероятной цены продажи объекта оценке путем
- •Расчет ставки дисконта
- •4. Оценка земли
- •4.1. Подходы и принципы оценки
- •4.2. Пример оценки земельного участка
- •4.2.1. Сравнительный подход
- •4.2.2. Доходный подход
- •4.2.3. Определение стартовой цены
- •Раздел 3. Управление недвижимостью
- •5. Недвижимость как объект управления
- •5.1. Понятие «управления недвижимостью»
- •5.2. Особенности недвижимости как объекта управления
- •5.3. Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности
- •5.4. Цели управления недвижимостью
- •6. Регулирование рынка недвижимости государственными и муниципальными органами власти
- •6.1. Цели управления рынком недвижимости
- •6.2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •6.3. Принципы управления рынком недвижимости
- •7. Формы распоряжения недвижимым имуществом
- •7.1. Формы распоряжения недвижимым имуществом
- •7.2. Выбор формы распоряжения недвижимостью
- •8. Анализ эффективности инвестиций в недвижимость
- •8.1. Особенности недвижимости как объекта для инвестиций
- •8.2. Ликвидность рынка недвижимости
- •8.3. Риски инвестирования в недвижимость
- •Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость
- •9. Расчет показателей для анализа эффективности инвестиций в недвижимость
- •9.1. Особенности анализа инвестиций в недвижимость
- •9.2. Порядок расчета денежного потока от эксплуатации объекта недвижимости для целей инвестиционного анализа
- •9.3. Порядок расчета денежного потока от продажи для инвестиционного анализа
- •10. Критерии оценки эффективности инвестиций
- •10.1. Критерии оценки эффективности инвестиций
- •10.2. Чистая настоящая стоимость
- •10.3. Индекс рентабельности инвестиций
- •10.4. Внутренняя норма отдачи
- •10.5. Период окупаемости
- •10.6. Коэффициент эффективности инвестиций
- •11. Особенности управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •11.1. Цели управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •11.2. Формы распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью
- •11.3. Методика выбора формы распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью
- •12. Методика управления муниципальной (государственной) недвижимостью
- •12.1. Основные характеристики деятельности по управлению недвижимостью
- •12.2. Направления управления муниципальной (государственной) недвижимостью
- •12.3. Функции администрации
- •12.4. Основные методы управления муниципальной (государственной) недвижимостью
- •13. Ипотека как инструмент финансирования рынка недвижимости
- •13.1. Понятие ипотеки. Участники процесса ипотечного кредитования
- •13.2. Схемы ипотечного кредитования при кредитах различного назначения
- •13.3. Зарубежные системы ипотечного кредитования
- •13.4. Отечественные системы ипотечного кредитования
- •13.5. Схемы ипотечного кредитования по организации выплат кредита
- •14. Управление офисным зданием
- •14.1. Обследование собственности
- •14.2. Прием объекта в управление
- •14.3. Определение состава и количества сотрудников
- •14.4. План сдачи помещений в аренду
- •14.5. Разработка плана действий на случай аварии и по обеспечению безопасности
- •14.6. План работ по техническому обслуживанию и энергосбережению
- •14.7. Составление бюджета и определение размеров платежей,
- •15. Стандартный перечень основных мероприятий, выполняемых при выполнении объектом недвижимости
- •15.1. Услуги по содержанию и обслуживанию объекта
- •15.2. Услуги административного характера
- •15.3. Услуги по аренде
- •16. Договор аренды
- •16.1. Основные требования к договорам аренды
- •16.2. Обычные (стандартные) положения договоров аренды
- •16.3. Внутренние правила и предписания
- •16.4. Особые положения договоров аренды
- •17. Спрос и предложение на рынке офисных помещений и их влияние на уровень арендной платы
- •18. Соотношение площади, сдаваемой в аренду и полезной площади
- •19. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •19.1. Цели и сущность государственной регистрации
- •19.2. Процесс государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней
- •19.3. Необходимые документы для государственной регистрации
- •Раздел 4. Организация риэлтерской деятельности
- •20. Понятие риэлтерской деятельности
- •21. Структура рынка недвижимости
- •21.1. Структура рынка недвижимости
- •21.2. Рынок земельных участков
- •21.3. Рынок жилья
- •21.3.1. Рынок городского жилья
- •21.3.2. Рынок загородного жилья
- •21.4. Рынок нежилых помещений
- •21.4.1. Рынок офисов
- •21.4.2. Рынок торговых помещений
- •21.4.3. Рынок складских помещений
- •21.4.4. Рынок промышленной недвижимости
- •22. Методы обработки данных при анализе рынка недвижимости
- •22.1. Основные определения, применяемые при анализе рынка недвижимости
- •22.2. Способы описания случайной величины
- •22.3. Расчет показателей, применяющихся при анализе рынка недвижимости
- •22.4. Оценка дисперсии и исключение выскакивающих значений
- •22.5. Оценка погрешности в определении средних
- •22.6. Прогноз рынка недвижимости
- •23. Общие особенности сделок с недвижимостью
- •24. Основные понятия жилой недвижимости. Право собственности в жилищной сфере
- •24.1. Понятие недвижимого имущества в жилищной сфере
- •24.2. Право собственности в жилищной сфере
- •24.3. Совместная и долевая собственность
- •24.4. Имущество супругов
- •24.5. Дееспособность
- •24.6. Группа риска
- •24.7. Доверенности
- •25. Особенности заключения договоров с жилой недвижимостью
- •25.1. Договор дарения недвижимого имущества
- •25.2. Договор пожизненного содержания с иждивением
- •25.3. Договор пожизненной ренты
- •25.4. Приватизация
- •25.5. Договор мены жилых помещений
- •25.6. Обмен
- •25.7. Наследование по закону и по завещанию
- •25.8. Налогообложение операций с недвижимостью
- •25.9. Правоустанавливающие документы на жилую площадь
- •25.10. Недействительность сделок
- •26. Организация деятельности риэлтерской фирмы
- •26.1. Особенности предпринимательской деятельности на рынке недвижимости
- •26.2. Функции риэлтерской фирмы
- •26.3. Организация деятельности риэлтерской фирмы
- •26.4. Организационные структуры риэлтерских фирм
- •26.5. Системы оплаты труда в риэлтерских фирмах
- •Список литературы
Министерство образования Российской Федерации
Байкальский государственный университет экономики и права
Экономика недвижимости
Учебное пособие
Иркутск
Издательство БГУЭП
Оглавление
Введение…………………………..…………………………………………...4
Раздел 1. Рынок недвижимости……………...……….…………………..4
1. Понятие недвижимости……………………………………………………...4
2. Рынок недвижимости………………………………………………………..5
Раздел 2. Оценка недвижимости………………………………………..38
3. Оценка недвижимости……………………………………………………..38
4. Оценка земли……………………………………………………………….76
Раздел 3. Управление недвижимостью………………..………………90
5. Недвижимость как объект управления……………………………………90
6. Регулирование рынка недвижимости государственными и
муниципальными органами власти………………………………………...100
7. Формы распоряжения недвижимым имуществом……………………...104
8. Анализ эффективности инвестиций в недвижимость………………..108
9. Расчет показателей для анализа эффективности инвестиций
в недвижимость……………………………………………………………...115
10. Критерии оценки эффективности инвестиций………………………...122
11. Особенности управления государственной и муниципальной
недвижимостью……………………………………………………………...131
12. Методика управления муниципальной (государственной)
недвижимостью……………………………………………………………...146
13. Ипотека как инструмент финансирования рынка недвижимости……158
14. Управление офисным зданием………………………………………….163
15. Стандартный перечень основных мероприятий, выполняемых
при управлении объектом недвижимости………………………………….169
16. Договор аренды…………………………………………………………172
17. Спрос и предложение на рынке офисных помещений и их
влияние на уровень арендной платы……………………………………….177
18. Соотношение площади, сдаваемой в аренду и полезной площади…..180
19. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
и сделок с ним………………………………………………………………..182
Раздел 4. Организация риэлтерской деятельности………………...184
20. Понятие риэлтерской деятельности…………………………………….184
21. Структура рынка недвижимости………………………………………..186
22. Методы обработки данных при анализе рынка недвижимости………191
23. Общие особенности сделок с недвижимостью………………………...195
24. Основные понятия жилой недвижимости.
Право собственности в жилищной сфере………………………………….198
25. Особенности заключения договоров с жилой недвижимостью……...203
26. Организация деятельности риэлтерской фирмы………………………215
Список литературы……..………………………………………………..222
Введение
Недвижимость составляет большую часть национального богатства любой страны, большую часть муниципальной и государственной собственности, а в масштабах отдельных предприятий (за редким исключением) – большую часть их имущества. Кроме того, организация любой производственной либо коммерческой деятельности требует наличия соответствующего помещения, что делает возможным отнести недвижимость к разряду факторов производства.
Вышеизложенное позволяет проиллюстрировать тот факт, что недвижимость выступает в качестве важнейшего объекта управления как для государственных и муниципальных органов власти, так и для отдельных предприятий. В то же время, сложившаяся система управления недвижимостью является неэффективной, что обусловливает необходимость ее совершенствования.
Рынок недвижимости является достаточно специфическим видом рынка. Ему присущ ряд особенностей, нехарактерных для других рынков. В частности, это касается законодательного регулирования рынка недвижимости, особенностей определения рыночной стоимости недвижимости, вопросов финансирования рынка недвижимости, особенностей организации деятельности его профессиональных участников.
В связи с вышеизложенным, структура учебного пособия предполагает достаточно подробное рассмотрение проблем управления недвижимостью, рынка недвижимости, оценки недвижимости, законодательства о сделках с недвижимостью, и организации деятельности риэлтерских фирм.
В учебном пособии сделана попытка комплексно подойти к проблеме экономики недвижимости. Следует отметить сложность и многоаспектность данной проблемы. В данном учебном пособии авторы не претендуют на всестороннее ее освещение, заостряя внимание лишь на наиболее важных ее аспектах.