Задание 3

Описать теоретическую часть затратного подхода и определить стоимость объекта недвижимости в следующей последовательности: рассчитать восстановительную стоимость по формуле, определить физ. износа объекта и рассчитать итоговую стоимость.

Затратный подход к оценке.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и взведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценки приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную стоимость прав аренды земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

- Оценка стоимости строительства объекта как нового на дату проведения оценки;

- Оценка величины общего накопленного износа;

- Определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости (как стоимости объекта оценки как нового за вычетом износа).

То есть, общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим образом:

РС = СЗ + Св/з, где

РС – Рыночная стоимость объекта недвижимости;

СЗ – Рыночная стоимость прав на земельный участок

Св/з – Стоимость производства или замещения улучшений;

Затратный подход при оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, когда не иметься достаточной информаций о сделках купли – продажи аналогичной недвижимости, в связи с чем последние не предоставлены на рынке.

Затратный подход отражает текущий уровень цен в строительстве и накопленный износ здания.

Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта.

Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем здания, аналогичного по своим потребительским характеристикам по оцениваемому зданию.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

- определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен;

- определить восстановительную стоимость построек (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;

- определить величину накопленного износа;

- вычесть величину износа из суммарной стоимости строительства и определить восстановительную стоимость объекта оценки с учетом износа.

Таблица 5.3

Расчет восстановительной стоимости

№ п/п	Наименование	Строит. объем, куб.м.	Сборник №, таб. №	Ст-ть изм., руб.	Попр. на клим р-н	Попр. коэф.	Прибыль предпринимателя	Индекс перехода цен к 1991 г.	Индекс перехода цен к 2016 г.	Ст-ть изм. с попр., руб.	Восстановительная стоимость, руб.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1	Жилой дом, общая площадь 111,7 кв.м.	393,2	Сб. 26-II, т.5-а	30,02	1,09	0,85	1,18	2,00	84,480	5 579	2 193 000

Вывод: Восстановительная стоимость жилого дома, общая площадь 111,7 кв.м., по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а» по состоянию на 15 декабря 2016 г., составила: 2 193 000 (Два миллиона сто девяносто три тысячи) рублей.

Таблица 5.4

Расчет совокупного износа жилого дома

Наименование элемента, системы, конструкции здания	Удельный вес элемента	Стоимость конструктивного элемента согласно УПВС, руб.	Износ элемента, %	Износ здания, %
1	2	3	4	5
Фундаменты	4,00%	87 720	7,00	0,28
Стены и перегородки	23,00%	504 390	10,00	2,30
Перекрытия	6,00%	131 580	8,00	0,48
Крыши	9,00%	197 370	15,00	1,35
Полы	9,00%	197 370	10,00	0,90
Проемы	9,00%	197 370	8,00	0,72
Отделочные работы	10,00%	219 300	10,00	1,00
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	22,00%	482 460	15,00	3,30
Прочие работы	8,00%	175 440	15,00	1,20
Итого	100,00%	2 193 000		11,53

Совокупный износ жилого дома составляет:

2 193 000 * 11,53 = 253 000 (Двести пятьдесят три тысячи) рублей.

Таблица 5.5

Расчет фактической стоимости объектов оценки

% п/п	Наименование	ПВС, руб.	Износ				ОВС, руб.
			Физ.	Функц.	Экон.	Общий
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Жилой дом, общая площадь 111,7 кв.м.	2 193 000	11,53	0,00	0,00	11,53	1 940 000
2	Земельный участок под объектом оценки, площадью 215 кв.м.	40 000					40 000
	Итого						1 980 000

Рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: Красноярский край, Ермаковский район, с. Ермаковское, ул. Аэродромная, 74 «а» определенная в рамках затратного подхода по состоянию на 15 декабря 2016 г., составила: 1 980 000 (Один миллион девятьсот восемьдесят тысяч) рублей.