Практическая работа 5-6

Тема: Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным подходом.

Цель: Научиться определять стоимость объекта недвижимости тремя основными подходами: доходным, сравнительным и затратным.

Задание 1

Расписать теоретический материал по доходному подходу, рассчитать стоимость ОН в следующей последовательности: рассчитать ПВД, ДВД, ЧОД, Ккап, и определить итоговую стоимость ОН методом капитализации доходов.

Обзор подходов оценки при определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости в целом, так и не посредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определений стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- затратный подход

- сравнительный подход

- доходный подход

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Доходный подход к оценке.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Объект оценки жилой – дом. Оценщик проанализировал рынок жилой недвижимости в Ермаковском районе.

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод:

Не смотря на существующий развитый рынок аренды жилья, он продолжает, в основном оставаться не легальным. Договора аренды, в подавляющем количестве случаев, нигде не регистрируются, а плата производиться в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, оценщик посчитал не возможным.

Таким образом, оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках данного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей отчета.

Задание 2

Описать теоретическую часть сравнительного подхода, составить таблицу аналогов объекта, определить скорректированную стоимость 1 кв.м. и рассчитать стоимость объекта недвижимости.

Сравнительный подход к оценке.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений сравнительным подходом оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.

Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.

Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложенные в продажу.

Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отображает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связанна с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/ продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/ продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно применяются следующие шаги:

- Изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- Сбор и проверка информаций по каждому отобранному объекту о цене продаже и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположений и любых условиях сделки;

- Анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- Корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствий с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;

- Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

Выборка объектов – аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости.

Проведенный оценщиком анализ предложений о продаже жилых домов в с. Ермаковское по объявлениям в газете «Шушенский Курьер», сети интернет в объявлениях, размещенных в базе данных риэлторских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение) которые на ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту.

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

- условия финансирования;

- дата предложения;

- местоположение;

- состояние;

- общая площадь.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно их использование нецелесообразно.

Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки мной использовались относительные поправки, которые вносятся путем умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

При введении корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 20%. Величина корректировки более 20% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оценки и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (специалисты агентств недвижимости, риэлторы и др.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже.

При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт может сравнить два объекта, дать им оценку типа «хороший», «приемлемый», «плохой», упорядочить несколько объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз или на сколько один объект лучше другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются ранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок – шкала относительной важности.

Таблица 5.1

Шкала относительной важности (при сравнении двух объектов)

Интенсивность относительной важности	Определение
1	2
0%	Равная важность
От 1 до 5 %	Низкое превосходство одного над другим
От 5 до 10 %	Умеренное превосходство одного над другим
Более 10 %	Существенное или сильное превосходство
50%	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

В таблицах ниже представлена выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.

Таблица 5.2

Стоимость, определенная при помощи сравнительного подхода

Показатель	Оцениваемый объект	Сравнимый объект № 1	Сравнимый объект № 2	Сравнимый объект № 3
1	2	3	4	5
Стоимость единого объекта, руб.	-	2 500 000	2 000 000	2 000 000
Стоимость кв.м., руб.		21 739	20 000	18 182
Поправка на предложение/ торг	-	-5	-5	-5
Скорректированная стоимость, руб.	-	20 652	19 000	17 273
Поправка на местоположение		0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.		20 652	19 000	17 273

Продолжение табл. 5.2

Условия рынка (время продажи)	Февраль 2016	Февраль 2016	Февраль 2016	Февраль 2016
Корректировка		0	0	0
Скорректированная цена, в руб./м2		20652	19 000	17 273
Материал дома	Дерево	Дерево	Дерево	Дерево
Поправка на материал	-	0	0	0
Местоположение объекта-аналога №1, №2, №3 не значительно отличается от местоположения объекта оценки, корректировка не вносилась.
Скорректированная стоимость, руб.	-	20 652	19 000	17 273
Состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Поправка на состояние	-	0	0	0
Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется.
Скорректированная стоимость, руб.	-	20 652	19 000	17 273
Общая площадь, кв.м.	111,7	115	100	110
Поправка на общ. Площадь дома	-	0	-2	0
Материал объекта оценки и объектов-аналогов идентичен, корректировка не вносится исходя из анализа спроса жилой недвижимости.
Скорректированная стоимость, руб.	-	20 652	18 620	17 273
Площадь участка под участком, сот.	1,1	1,2	1,1	1,2
При прочих равных условиях, при большей площади земельного участка – стоимость 1 кв.м. – выше по отношению к объекту с меньшей площадью земельного участка. Внесение корректировки требуется исходя из анализа рынка жилой недвижимости.
Поправка на площадь участка	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	20 652	18 620	17 273
Вид отопления	Котел на тв. топливе	Котел на тв. топливе	Котел на тв. топливе	Котел на тв. топливе
Отопление у объекта оценки и у объектов-аналогов не идентично, внесение корректировок не требуется.
Поправка на отопление	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	20 652	18 620	17 273
Внутренняя отделка	Улучшенная	Улучшенная	Улучшенная	Улучшенная

Продолжение табл. 5.2

В данном случае объекты-аналоги и объект оценки имеют простую внутреннюю отделку корректировка не проводилась
Поправка на внутр. отделку	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	20 652	18 620	17 273
Наличие гаража	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Наличие дополнительных улучшений земельного участка повышает привлекательность объекта на рынке недвижимости
Поправка на гараж	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	20 652	18 620	17 273
Наличие бани	Имеется	Имеется	Имеется	Имеется
Наличие дополнительных улучшений земельного участка повышает привлекательность объекта на рынке недвижимости
Поправка на баню	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.		20 652	18 620	17 273
Наличие хоз. построек	Имеются	Имеются	Имеются	Имеются
У объекта оценки и у объектов-аналогов имеются хоз. Постройки, корректировка не требуется
Поправка на наличие хоз. Построек	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	20 652	18 620	17 273
Наличие инженерных коммуникаций	Электроснабжение, водопровод	Электроснабжение, водопровод	Электроснабжение, водопровод	Электроснабжение, водопровод
Наличие инженерных коммуникаций существенно повышает привлекательность объекта на рынке недвижимости
Поправка на коммуникации	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	20 652	18 620	17 273
Транспортная доступность	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Удовлетворительная	Удовлетворительная
Транспортная доступность хорошая, внесение корректировок не требуется
Поправка на доступность	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб. за 1 кв.м.	-	20 652	18 620	17 273

Продолжение табл. 5.2

Присвоенный вес	1	0,40	0,30	0,30
		8 261	5 586	5 182
Средневзвешенная стоимость, руб. за кв.м.	19 029
	2 126 000

Стоимость недвижимого имущества, определенная при помощи сравнительного подхода, по состоянию на 15 декабря 2016 г., составляет: 2 126 000 (Два миллиона сто двадцать шесть тысяч) рублей.