1.2 Объекты и субъекты консолидации

Объектами земляных взаимоотношений считаются земельные участки и права на них. Характеризуются земляные участки, местоположением, границами, назначением и иными признаками которые отражаются в документах государственной регистрации прав на территорию. На ней могут возводиться здания, строения и сооружения. Земля может также использоваться как средство производства для выращивания плодовых деревьев, кустарников, леса и других растений.

В процессе консолидации объектами земельных отношений выступает пашня, многолетние насаждения, пастбища, сады, виноградники

Субъектами земельных взаимоотношений являются органы центрального публичного управления, органы местного публичного управления, юридические и физические лица.

Функции, которые выполняют субъекты земельных отношений:

1. Правительство – разработка постановлений;

2. Министерство сельского хозяйства и пищевой промышленности – внедряет политику государства;

3. Министерство финансов - обеспечивает ритмичное финансирование мероприятий по разработке и внедрению проектов консолидации сельско­хозяйст­венных земель  в пределах финансовых  средств, предусмотренных в государственном  бюджете для этих целей;

4. Юридические и физические лица – заключение сделок купли – продажи земельных участков, сдача в аренду или путем обмена.

После приобретения Молдовой независимости была провозглашена земельная реформа, одним из основных заданий которой стало перераспределение территорий с одновременною их передачей в собственность и использование негосударственным хозяйствующим субъектам и физическим лицам. Напомним, что во времена Советского Союза целый земельный фонд присутствовал только в государственной принадлежности, однако после 1991 года крупная часть территорий сельскохозяйственного назначения была передана в коллективную собственность колхозов. В дальнейшем – колхозы реорганизовались в корпоративные сельскохозяйственные компании, которые и стали владельцами сельскохозяйственных угодий.

Право на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства и собственного крестьянского хозяйства, присутствующей в личной собственности, по стоимости, объявленной для продажи, имеют все участники рынка, за исключением иностранных граждан и юридических лиц с иностранным капиталом. Как правило таковыми являются:

a) арендатор земельного участка;

b) владельцы смежных земельных участков сельскохозяйственного назначения;

1.3 Принципы и критерии консолидации земельных участков

Консолидация земель основывается на следующих принципах:

1. Свободное соглашение - присоединение к процессу консолидации территорий будет исполняться с согласия владельца земляного участка;

2. Экономико-социальная потребность - лишь в консолидации земель, где нужно нарастить экономику, землевладельцам дозволят повысить эффективность использования земли, повысить дополнительный заработок и повысить состояние сельского народонаселения;

3. Уважение всех местных землевладельцев - данный принцип будет не только стимулировать консолидацию территорий, а еще будет соответствовать интересам общества (села) в целом;

4. Экономический интерес - землевладельцы станут присоединиться к процессу консолидации территорий на основе собственного финансового интереса;

5. Демократизация - данный принцип станет мобилизовать публичное участие в восстановлении сельских общин;

6. Универсальность - консолидация территорий станет включать в себя комплекс мер по улучшению и мелиорации территорий, стройку (починка) и т.д.;.

7. Прозрачность - меры, принимаемые в процессе консолидации, станут известны всем собственникам;

8. Поэтапность - события по консолидации территорий будет происходить поэтапно. На исходном шаге это пилотный план, в рамках которого будет разработана нормативно-правовая база. 2-ой шаг требует значительной консолидации, которая, в свою очередь, станет выступать перед первоначальные проекты консолидации. Любой план станет исполняться также поэтапно;

Защита окружающей среды – любое действие в консолидации территорий будет исполняться с соблюдением принципа охраны находящейся вокруг среды. Экологические действия станут основываться на научных планах, и станет контролироваться государством.

Консолидация земель осуществляется по  заявлениям собственников, представляемым в соответствующую примэрию в письменной форме, в которых указывается способ консолидации.

В случае, если земли собственников, подавших заявление о консолидации земель, образуют компактные массивы оптимальных размеров и оптимально размещенные, примэрия с согласия собственников начинает процедуру консолидации без разработки проекта консолидации земель.

В 15-дневный срок со дня представления собственниками заявления о консолидации земель примар либо отклоняет заявление либо издает распоряжение об инициировании процесса консолидации земель, содержащее общее описание способа консолидации земель, источники финансирования данного процесса, сроки завершения работ по консолидации, кадастровые номера земель, подлежащих консолидации, фамилию исполнителя проекта консолидации земель. К распоряжению прилагается список собственников, участвующих в процессе консолидации земель.

Распоряжение примара об инициировании процесса консолидации земель доводится примэрией до сведения заявителей и  представляется ею в территориальный кадастровый офис для осуществления соответствующей записи  в реестре недвижимого имущества.

При условии соблюдения права выхода обладателей земель из процесса консолидации земель, в случае наличия в реестре недвижимого имущества записи об инициировании процесса консолидации земель обладатель земель, участвующий в процессе консолидации, не вправе отчуждать либо сдавать в залог земли, предложенные для консолидации, до завершения данного процесса. Извещение о выходе из процесса консолидации земель представляется примару в письменной форме.

Обладатели земель, участвующие в процессе консолидации, обязаны сохранить существующее состояние земель до завершения процесса консолидации, не менять в результате своей деятельности  назначение и стоимость земель.

Окончательный вариант проекта консолидации земель утверждается заключенным в письменной форме соглашением собственников земель, участвующих в процессе.

Проект консолидации земель и соглашение собственников, указанное в части седьмой настоящей статьи,  утверждаются советом села (коммуны), города, муниципия. В решении об утверждении проекта консолидации земель должны содержаться фамилии собственников консолидированных земель,  сведения о площади и кадастровые  номера земель каждого собственника.  На основании решения об утверждении проекта консолидации земель выдаются документы, подтверждающие  права обладателей земель.

После  утверждения  проект консолидации земель переносится в натуру.

Процесс консолидации земель считается завершенным с момента регистрации консолидированных земель в реестре недвижимого имущества.

Проект консолидации земель, утвержденный решением совета села (коммуны), города, муниципия, служит кадастровым планом данного населенного пункта и основанием для  регистрации права собственности на землю, принадлежащего  ее собственникам.

Основными критериями, на основе которых частные земли будут считаться консолидированными, являются:

1. стабильность компактной собственности во времени и  пространстве;

2. площадь;

3. благоустройство территории.

Основным критерием  консолидации земель является стабильность компактной площади во времени и  пространстве, согласно которому земельный участок сохранит свою форму и площадь в течение продолжительного времени. Стабильность земельных участков  во времени и пространстве позволит собственникам вложить средства в развитие многолетних насаждений, ирригационных систем, другие расходы, для окупаемости которых необходим большой интервал времени. В настоящее время, когда между собственником и арендатором преобладает аренда на срок до трех лет, трудно предпринимать устойчивую экономическую  деятельность.

Размер площади является специфическим критерием для определения уровня консолидации. В зависимости от специализации, выращиваемых культур, особенностей зоны, способностей собственников адекватная  площадь может быть совсем разной. Адекватная площадь не будет устанавливаться "сверху" для разных случаев. Собственники сами решат, какая площадь является адекватной, программа  лишь будет консультировать и оказывать помощь собственнику в достижении своих целей. В то же время установлено, что крестьянские хозяйства, обладающие участками не более 1,0-1,5 га в нескольких местах, на больших расстояниях, мало производят коммерческой конкурентоспособной  продукции.

Обустройство территории включает системы орошения, осушения, дренирования, противоэрозионные мероприятия, подъездные пути, использование севооборота. Важную роль в обустройстве земельных участков играет научное обоснование строящихся  систем. Настоящая Программа  имеет целью создание стимулирующих  условий в области  обустройства территории.

На основе критериев консолидации земель станет возможным:

1. определение эффективности путей консолидации;

2. определение уровня консолидации;

3. оценка процесса консолидации в целом;

4. формулировка и представление предложений по продолжению процесса консолидации.

В республике известны и используются следующие направления  консолидации земель:

1. консолидация земельных участков,  принадлежащих одной семье;

2. индивидуальная консолидация, основанная на договоре собственников о  совместном использовании земельных участков;

3. консолидация земель на основе долгосрочной аренды.

Консолидация семейной собственности необходима в случае, когда в процессе приватизации одной семье было выделено несколько участков, находящихся на большом расстоянии друг от друга.  В данном случае используется метод добровольного обмена участков по обоюдной договоренности собственников.

Индивидуальная консолидация характеризуется тем, что собственники сохраняют за собой право на собственность принадлежащих  им участков земли. Они создают консолидированные массивы  на основе договоров о совместном использовании участков, об аренде  на сроки, оговоренные сторонами, и  т.д.

Организационно-юридические формы

С точки зрения критериев консолидации сельскохозяйственных участков консолидированными считаются крестьянские (фермерские) хозяйства или другие предприятия, основанные на семейной  собственности, с 1-2  рабочими, с компактными оптимальными площадями и  сельскохозяйственной техникой, соответствующей их способностям.

При этом, в условиях Молдовы, исходя из опыта стран Западной Европы, для достижения адекватных по размерам площадей необходим долгий период (Разработка концепции опытных проектов по консолидации земель  в Восточной Европе, FАО, 2005 г.,  № 6, пункт 1.9).

В таких случаях  необходимо использовать другие варианты консолидации, которые, в свою очередь, не создадут препятствий  консолидации крестьянских хозяйств и. т.д.

Одним из таких вариантов являются общества с ограниченной ответственностью. Деятельность обществ с ограниченной ответственностью в большинстве случаев основана на аренде сельскохозяйственных земель у мелких собственников. По разным причинам срок договоров аренды не превышает трех лет. Такой  непродолжительный срок аренды не является благоприятным для обустройства сельскохозяйственных земель (создания виноградников, садов,  выращивания овощей и т.д.).

Другим вариантом могут быть намерения мелких собственников  использовать рационально земли без передачи их в аренду. В таких случаях фактором консолидации является сельскохозяйственная техника,  переданная в распоряжение собственникам на взаимовыгодных условиях. Они могут обращаться в предпринимательские  кооперативы (сельскохозяйственные кооперативы по предоставлению услуг)  и т.д.

В обоих случаях мелкие собственники объединяются добровольно, на условиях аренды или по обоюдному согласию с сохранением права на собственность.