3. Оціночні принципи.

Теоретичною основою процесу оцінки є єдиний набір оціночних принципів. Принципи оцінки можуть бути об'єднані в чотири групи:

1) засновані на уявленнях власника (користувача);

2) пов'язані з експлуатацією власності;

3) зумовлені дією ринкового середовища;

4) найкращого і найбільш ефективного використання.

До принципам, заснованим на уявленнях користувача, відносяться: корисність, заміщення, очікування (передбачення).

Принцип корисності передбачає, що об'єкт має вартістю тільки в тому випадку, якщо він корисний якого-небудь потенційному власнику. Корисність - це здатність об'єкта (права) власності задовольняти потреби користувача в даному місці і протягом даного періоду часу.

Принцип заміщення свідчить, що раціональний покупець не заплатить за об'єкт оцінки більше мінімальної ціни, стягнутої за іншу власність, що володіє такою ж корисністю.

Відповідно до принципом очікування вартість об'єкта оцінки визначається не стільки факторами, існуючими сьогодні, скільки очікуваними подіями. Корисність об'єкта оцінки пов'язана з вартістю прогнозованих вигод. Принцип очікування полягає у визначенні поточної вартості доходу або інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння даним об'єктом оцінки.

До принципам, пов'язаним з експлуатацією власності, відносяться: залишкова продуктивність, внесок, збалансованість, зростаючі і зменшуються доходи (гранична продуктивність), економічна величина, економічний поділ.

Залишкова продуктивність вимірюється як чистий дохід, віднесений до землі, після того як були оплачені витрати на працю, капітал і підприємницьку діяльність.

Принцип вкладу грунтується на наступному: вмикає будь додаткового фактора в об'єкт оцінки економічно доцільно, якщо отримуваний приріст вартості більше витрат на придбання або створення цього чинника. Зазначений приріст вартості і є внеском.

Принцип збалансованості стверджує, що максимальний дохід від об'єкта оцінки можна отримати при дотриманні оптимальних величин факторів виробництва. Іншими словами, фактори виробництва повинні знаходитися у пропорційному співвідношенні один з одним, щоб забезпечити максимальні доходи власнику об'єкта оцінки.

Виходячи з попереднього принципу зміну того чи іншого фактора виробництва призведе до зміни вартості об'єкта оцінки. Принцип зростаючих і зменшуються доходів свідчить, що у міру додавання ресурсів до основних факторів виробництва чисті доходи будуть збільшуватися більш швидкими темпами в порівнянні з темпами зростання витрат аж до тієї точки , починаючи з якої загальні доходи хоча і ростуть, проте вже сповільнюються темпи. Це уповільнення відбувається до тих пір, поки приріст вартості не стане менше, ніж витрати на додані ресурси.

Економічна величина (економічний розмір) - це оптимальний характерний розмір об'єкта оцінки, який найкращим способом відповідає ринковим перевагам, переважаючим па даному ринку. Відхилення від економічного розміру, як правило, призводить до зниження привабливості та вартості об'єкта. Якщо земельна ділянка або підприємство занадто малі або занадто великі відносно вимог ринку, то вони можуть втратити у вартості.

Економічний поділ - це таке поєднання майнових прав, пов'язаних з об'єктом оцінки, при якому забезпечується оптимальна структура поточних і очікуваних вигод і як наслідок - максимальна вартість. Майнові права можуть бути різними способами розподілені в часі і просторі.

До принципів, обумовленим дією ринкового середовища, відносять: принцип попиту та пропозиції, принцип конкуренції, принцип відповідності, принцип залежності, принцип зміни.

Пропозиція і попит. Це провідний фактор, що впливає на ціноутворення в ринковій економіці. Коли обсяг пропозиції і попиту збалансовані, то ринкова ціна, як правило, відображає витрати виробництва на оцінювану власність. Якщо ринкові ціни більше витрат на виробництво, то обсяг пропозиції буде рости, поки не наступить рівновага. Якщо ринкові ціни нижчі витрат, то обсяг пропозиції буде падати. Ціна знаходиться в прямій залежності з обсягом пропозиції і в зворотній з обсягом попиту. Взаємодія попиту та пропозиції формує ринкові ціни на власність.

Конкуренція. Прогнозуючи обсяг очікуваних вигод, принесених власністю, аналітику потрібно пам'ятати, що конкуренція стимулює постійне перетікання ресурсів в ті галузі і сфери, де їх використання приносить максимальну віддачу і сприяє вирівнюванню доходів.

Принцип відповідності.  Об'єкт оцінки, характеристики якого не відповідають ринковим потребам, швидше за все, буде оцінений нижче середнього рівня. До характеристик можна віднести рівні зручностей і послуг, технології, оснащеність виробництва і т.д.

З принципом відповідності пов'язані принципи регресії і прогресії. Регресія має місце, коли оцінюваний об'єкт оцінки характеризується поліпшенням. Ринкова ціна такого об'єкта не буде відбивати його реальну вартість і може бути навіть менше витрат на його виробництво. Ефект регресії може проявлятися у випадку, коли оцінюваний об'єкт суттєво відрізняється в кращу сторону від оточуючих його по призначенню і масштабу. Ефект прогресії - це позитивний вплив невідповідності на вартість, тобто коли вартість середнього за якістю об'єкта оцінки завищується завдяки сприятливому оточенню.

Принцип зміни. Об'єкти оцінки поступово зношуються. Зміна політичних, економічних і соціальних сил впливає на кон'юнктуру ринку, рівень цін і вартість об'єктів. Вартість об'єкта оцінки тому оцінюється на певну дату, яка зазначається у звіті про оцінку.

Принцип залежності. Вартість об'єкта оцінки залежить від багатьох факторів зовнішнього і внутрішнього середовища, тому їх необхідно ретельно вивчати і використовувати в оцінці. Наприклад, в оцінці нерухомості істотну роль грає місце розташування об'єкта, в оцінці машин і устаткування - фактор зносу.

Принципи найкращого і найбільш ефективного використання - синтез всіх трьох груп принципів, розглянутих раніше. Найкращим і найбільш ефективним використанням називається варіант, який: відповідає всім правовим вимогам та обмеженням; фізично здійснимо; економічно ефективний; максимально продуктивний.