Тема 10. "Общая собственность"

1. Понятие общей собственности.

2. Видовая характеристика общей собственности.

3. Общая долевая собственность. Владение, пользование, распоряжение общей долевой собственностью. Преимущественное право покупки доли в общей долевой собственности.

4. Общая собственность, возникающая на основе договора о совместной деятельности.

5. Общая совместная собственность. Осуществление владения, пользования и распоряжения общей совместной собственностью.

Другой важной темой раздела права собственности является общая собственность. Понятие общей собственности определяет наличие права собственности на одно имущество, или имущественный комплекс у нескольких лиц. Общая собственность может возникать при поступлении в собственность нескольких лиц неделимого имущества, либо имущества, не подлежащего разделу в силу закона. Например, собственниками жилого дома стали два сына, как наследники после смерти своего отца. То есть у двух лиц – наследников возникло право собственности на части жилого дома, одно имущество оказалось на праве собственности у двух сособственников.

Следует различать понятие общей собственности и смешанной собственности. Смешанная собственность определяет нахождение имущества у нескольких субъектов, причем форма собственности этих субъектов различна, например, в случае нахождения имущества в общей собственности государства и негосударственного юридического лица.

Виды общей собственности по законодательству РК предусмотрены следующие: общая долевая собственность и общая совместная собственность. При общей долевой собственности доли каждого участника изначально определены, а при совместной, доли не определяются.

Общая долевая собственность дает право владения, пользования и распоряжения каждому сособственнику своей долей. В отношении распоряжения всем имуществом, находящимся в долевой собственности, установлен другой режим. Один из содольщиков может распорядиться всем имуществом, находящимся на праве собственности, только лишь с согласия всех сособственников. Например, если лицо намеревается заключить договор залога на квартиру, находящуюся в долевой собственности одновременно трех лиц, необходимо получить согласие всех сособственников на совершение подобной сделки.

Доли участников долевой собственности определяются соглашением сторон, если соглашением размер долей не установлен, то в соответствии с законодательством доли считаются разными. Соглашением сторон может быть определен и порядок изменения размера долей в зависимости от вклада в приращение общего имущества каждого из сособственников.

Каждый имеет право владеть, пользоваться своей долей в натуре, при невозможности участник долевой собственности имеет право на получение от остальных пользующихся имуществом участников компенсации, приходящейся на его долю. Все сособственники должны участвовать в несении расходов по содержанию общего имущества соразмерно своей доли.

На долю в общей долевой собственности может быть обращено взыскание по долгам собственника этой доли. Взыскание проводится с предварительного согласия остальных участников (вернее при их отказе от выкупа доли) с выделением доли и последующей продажи ее с публичных торгов.

При обычной продаже доли в общей долевой собственности третьим лицам остальные содольщики имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, предложенной посторонним лицам. Это право подкрепляется обязанностью продавца уведомить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продажи доли. Если остальные участники откажутся от покупки или не купят продаваемую долю в течение месяца (по недвижимости) или десяти дней (по движимому имуществу) со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю иным лицам. Необходимо уточнить, содольщики не дают разрешение на продажу доли, а могут воспользоваться или нет своим преимущественным правом покупки продаваемой доли.

Невыполнение обязанности оповещения остальных участников долевой собственности о предстоящей продаже доли влечет для сособственников возникновение права требования перевода в трехмесячный срок прав и обязанностей покупателя в судебном порядке на себя.

Особой разновидностью общей долевой собственности является собственность, создаваемая в процессе совместной деятельности. Законодательством предусмотрена возможность заключения договора совместной деятельности (простого товарищества или консорциума), имущественной основой которого является общая долевая собственность его участников. Для ведения совместной деятельности участники договора вносят вклады в виде денег или иного имущества, либо путем трудового вклада. Имущественные взносы, а также их приращение в процессе совместной деятельности составляют общую долевую собственность всех участников договора.

Расходы, в том числе убытки, погашаются из общего имущества, при его недостаточности участники договора совместной деятельности дополнительно возмещают расходы из собственного имущества пропорционально вкладу в общей долевой собственности.

Договор о совместной деятельности является добровольным соглашением, и может быть расторгнут любым из участников по его усмотрению. Выход сопровождается возможностью распорядиться и своим правом на долю в общей долевой собственности участников договора о совместной деятельности. Однако выходящий должен возместить оставшимся участникам все убытки, причиненные выходом, если иное не предусмотрено договором.

Управление делами простого товарищества, что предполагает и управление общей долевой собственностью, проводится по соглашению участников либо сообща, всеми вместе, либо одним из участников от имени других по доверенности от них. Владение, пользование, распоряжение общей долевой собственностью участниками простого товарищества (консорциума) в целом, за исключением описанного проводится по общим нормам о долевой собственности.

Общая совместная собственность возникает в случаях, предусмотренных законодательством, если иное не предусмотрено ее участниками. Общая совместная собственность представлена видами: общая совместная собственность супругов, общая совместная собственность крестьянского (фермерского) хозяйства, общая совместная собственность на приватизированное жилье.

Особенностью совместной собственности является ее неразделенность по долям участников. Каждый из сособственников имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться всем имуществом, при этом согласие остальных участников совместной собственности предполагается. Раздел общей совместной собственности проводится при ее прекращении по требованию участника (участников). При разделе доли участников предполагаются равными.

Определение состава и правового режима имущества, составляющего совместную собственность, различается в зависимости от вида совместной собственности.

Собственность супругов составляет имущество, совместно нажитое супругами во время зарегистрированного в установленном порядке брака. Все, что приобретается супругами во время брака, независимо от вклада каждого из супругов, становится совместной собственностью, если об ином супруги не договорились. Иное может быть установлено соглашением супругов в отношении уже имеющегося имущества на момент соглашения. Также возможно установление отличного от законодательного режима собственности супругов по брачному договору, который может быть заключен как лицами вступающими в брак, так и лицами, состоящими в браке, то есть в любой момент существования брачного союза.

Не является общей совместной собственностью имущество, имевшееся на праве собственности до брака, унаследованное, полученное в дар, а также личные вещи каждого из супругов.

По сделкам, совершаемым одним из супругов, согласие другого предполагается, при этом супруг выступает от собственного имени. Если сделка требует нотариального удостоверения или государственной регистрации, согласие второго должно быть выражено письменно и нотариально удостоверено.

Выдел доли может быть произведен по соглашению супругов, а также при наложении взыскания на долю в общем имуществе по долгам одного из супругов. Раздел общей совместной собственности возможен также при расторжении брака, доли супругов предполагаются равными. Предметы профессионального пользования остаются за тем из супругов, который им пользуется в силу рода занятия, если его стоимость превышает стоимость доли другого супруга, ему причитается компенсация в денежном выражении.

Общая совместная собственность участников крестьянского (фермерского) хозяйства складывается из имущества, предназначенного для ведения хозяйства. Это может быть земельный участок или право землепользования, здания, сооружения, машины, инвентарь, птица, скот и т.п. Управление делами крестьянского (фермерского) хозяйства ведется его главой, который совершает сделки в интересах всех участников хозяйства без доверенности, согласие остальных участников предполагается. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства является обладателем прав на земельный участок, выданный для ведения хозяйства.

Прибыль, продукция, приплод, полученные в процессе ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, становятся общей совместной собственностью участников хозяйства. Описанный режим имущества участников крестьянского (фермерского) хозяйства существует в силу закона, участники хозяйства могут заключить соглашение и установить иной – долевой режим имущества, используемого при ведении хозяйства.

Раздел имущества участников крестьянского (фермерского) хозяйства производится при выходе всех, то есть при прекращении деятельности участников. Доли предполагаются равными, если иное не установлено соглашением участников. Выдел доли также возможен. При выходе одного из участников ему может быть выделена его доля. Если долю выходящего участника составляют средства производства, то они разделу не подлежат, выходящему участнику причитается денежная компенсация, соразмерная его доле. Такое правило установлено для предотвращения прекращения производства на базе крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом одного из участников.

Общая совместная собственность на приватизированное жилье регламентируется жилищным законодательством. Приватизированное, то есть выкупленное или полученное безвозмездно нанимателем жилище в домах государственного жилищного фонда в соответствии с законодательством о приватизации, поступает в совместную собственность нанимателя, постоянно проживающих с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих и несовершеннолетних. Независимо от того, кто из членов семьи являлся квартиросъемщиком, кто получал жилье в найм, по приватизации жилье становится общей совместной собственностью всех лиц, вписанных в договор (акт) приватизации. Раздел приватизированного жилья возможен по соглашению всех участников, либо по требованию одного из них. При не достижении соглашения спор решается в судебном порядке. Владение, пользование, распоряжение приватизированным жильем осуществляется по соглашению всех сособственников, все обязаны участвовать в расходах по содержанию жилья.

В жилищной сфере законодательно предусмотрен еще один вид общей собственности (в корне отличающийся от вышеописанных видов – долевой и совместной) – кондоминиум. Кондоминиум - особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс (объект кондоминиума), при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности;

Доля каждого собственника в общем имуществе неотделима от его раздельной собственности на принадлежащую ему часть недвижимости.

Размер доли каждого собственника в общем имуществе и степень участия в расходах на его содержание зависят от размеров частей недвижимости, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Особенности правового режима разных видов кондоминиума могут определяться законодательными актами. В частности, возможны такие формы управления кондоминиумом, определяемые соглашением участников, как: непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает четырех; кооператив собственников помещений (квартир); управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) физическими (управляющий жилым домом) или юридическими лицами (служба оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг); иные формы.

Вопросы для самоконтроля:

1. Основное отличие общей долевой от общей совместной собственности.

2. Условия осуществления права преимущественной покупки доли в общей долевой собственности.

3. Понятие кондоминиума, формы управления кондоминиумом.

Тесты для самоподготовки:

1. При выдаче доверенности на вождение и куплю-продажу автомобиля, приобретенного на имя одного из супругов

• требуется письменное нотариально удостоверенное согласие другого супруга

• согласие супруга предполагается

• при определении возможности учитывается за счет чьих средств автомашина приобретена

• второй супруг должен также выдать доверенность

• оба супруга участвуют в выдаче доверенности путем совместного ее подписания

2. Если иное не определено, взыскание по долгам одного из супругов может быть обращено

• на его долю в общей совместной собственности

• на все имущество супругов

• на его долю в общей совместной собственности, а при ее нехватке в субсидиарном порядке и на долю второго супруга

• только на предметы профессиональной принадлежности

• на имущество супругов, использованное в процессе предпринимательской деятельности одного из них

3. При возникновении консорциума создается

• общая долевая собственность из вкладов юридических лиц

• новое юридическое лицо

• общая совместная собственность

• кондоминиум

• общая собственность его участников - юридических и физических лиц