Аренда основных средств

Под арендой понимается наем одной организацией у другой или у физического лица имущества во временное владение и пользование или во временное пользование, т.е. на определенный срок, за плату, с правом или без права выкупа. Аренда бывает текущей (имущество подлежит возврату арендодателю по окончании срока действия догово­ра аренды) и долгосрочной (имущество переходит арендатору по окон­чании срока действия договора).

Взаимоотношения между арендатором и арендодателем опреде­ляются договором аренды, который заключается в письменной фор­ме и содержит данные о передаваемом имуществе, сроках аренды. Арендная плата включает в себя, как правило, средства, предусмот­ренные нормами отчислений на полное восстановление и сметами затрат на ремонт основных средств, и часть прибыли, устанавливаемую на договорной основе. Отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, регулируются главой 34 «Аренда» ГК РФ.

После передачи имущества в аренду право собственности на него остается у арендодателя. Поэтому по общему правилу имущество, пе­реданное в аренду, продолжает учитываться на балансе у арендодате­ля, кроме случаев, когда заключается договор финансовой аренды.

Договор аренды нежилых помещений подлежит обязательной государственной регистрации в силу общего требования к форме сде­лок с недвижимым имуществом, установленного ст. 164, 609 и 651 ГК РФ. При этом согласно ГК РФ регистрации подлежат только догово­ры, срок аренды по которым превышает один год.

Передача в аренду имущества оформляется актом о приеме-пе­редаче по форме № ОС-1. Полученное в аренду имущество отражает­ся на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по первоначальной стоимости, обозначенной в договоре аренды. Анали­тический учет по счету 001 ведется по арендодателям и по инвентар­ным номерам.

После передачи имущества в аренду право собственности на него остается у арендодателя, поэтому обычно имущество, переданное в аренду, продолжает учитываться на балансе у арендодателя.

Имущество, передаваемое в текущую аренду, должно отражать­ся в бухгалтерском учете арендодателя обособленно. Это означает, что организация-арендодатель открывает на соответствующих счетах учета имущества отдельные субсчета для учета имущества, передава­емого в текущую аренду. Передача имущества арендатору отражается внутренней записью на счетах учета имущества.

Организации, специализирующиеся на предоставлении в арен­ду своего имущества, должны рассматривать арендную плату как до­ход от обычных видов деятельности и учитывать ее в составе выруч­ки от оказания услуг на счете 90 «Продажи», субсчет «Выручка». На кредите счета 90 собирается информация об арендной плате, причи­тающейся арендодателю в отчетном периоде. Расходы, связанные с ее получением, учитываются по дебету счета 90, субсчет 2 «Себестои­мость продаж».

Организации, для которых сдача имущества в аренду является вспомогательным видом деятельности, самостоятельно решают вопрос о том, к какому виду доходов следует относить причитающуюся им арендную плату — к доходам от обычных видов деятельности или к опе­рационным доходам.

В организациях, признавших арендную плату операционными доходами, она отражается по кредиту счета 91 «Прочие доходы и рас­ходы», субсчет «Прочие доходы». Расходы, связанные с получением арендной платы, отражаются по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы».

Имущество, полученное арендатором в аренду, принимается на забалансовый учет в оценке, согласованной с арендодателем в до­говоре аренды.

При использовании арендованных объектов в производствен­ных целях арендная плата рассматривается арендатором как расход по обычным видам деятельности и отражается на счетах затрат.

Если арендованные основные средства арендатор использует для удовлетворения непроизводственных нужд, то расходы по арендной плате возмещаются за счет чистой прибыли, остающейся в распоря­жении организации-арендатора. В данном случае начисление аренд­ной платы отражается на счете 84 «Нераспределенная прибыль (не­покрытый убыток)», субсчет «Нераспределенная прибыль (непокры­тый убыток) прошлых лет» на основании утвержденной сметы использования чистой прибыли и оправдательных первичных до­кументов.

Улучшение основных средств капитального характера, произ­водимое арендатором, учитывается в составе его собственных основ­ных средств. Отделимые улучшения являются собственностью арен­датора. Он может их либо оставить у себя, либо реализовать на сторо­ну. Неотделимые улучшения основных средств передаются арендодателю после окончания срока аренды основных средств. Если в договоре аренды не оговорено, за чей счет проводится капиталь­ный и текущий ремонт объектов, то согласно ст. 616 ГК РФ обязан­ность проведения капитального ремонта возлагается на арендодателя, текущего ремонта — на арендатора.

Порядок пользования коммунальными услугами должен быть определен договором аренды. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. В связи с этим возможны два варианта оформления договорных отношений:

1) расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, согласно договору аренды несет арендо­датель, их сумма входит в состав арендной платы;

2) арендатор самостоятельно оплачивает эти расходы, заклю­чив договоры с соответствующими организациями (энергоснабжаю­щими и др.).

Первый вариант. Договором устанавливается фиксированная арендная плата, в которую включена стоимость коммунальных плате­жей. Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата определяется в твер­дой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Величина арендной платы, включающая стоимость коммуналь­ных услуг, может быть рассчитана следующим образом:

• исходя из заявленных арендатором сведений о потреблении электроэнергии (полученных расчетным путем с учетом показателей энергоемкости электроприборов, оборудования, используемых в про­цессе их деятельности), теплоэнергии и воды на производственные и хозяйственные нужды;

• пропорционально размеру арендуемых площадей;

• другим способом, закрепленным в договоре аренды.

Если договором аренды обязанности арендатора по содержанию арендуемого имущества (оплата энергоснабжения, услуг телефонной связи и других коммунальных платежей) учтены в общей сумме аренд­ной платы, арендатор принимает их как расходы.

Второй вариант. Арендатор сам заключает договоры на оказа­ние коммунальных услуг с соответствующими организациями и опла­чивает их стоимость согласно заключенным договорам. Коммуналь­ные платежи будут расходами арендатора в том случае, если договор о предоставлении коммунальных услуг при аренде помещения заклю­чен непосредственно с соответствующими организациями. Доходом арендодателя является только твердая сумма арендной платы, установленная договором аренды.

Ревизия аренды основных средств. Ревизор должен проверить экономическую целесообразность арендных операций. Анализ эффек­тивности сдачи в аренду основных средств основан на изучении усло­вий договора аренды (к которым относятся время аренды, величина арендной платы, условия содержания сданных в аренду основных средств) и данных бухгалтерского учета. В обязательном порядке про­веряется, по какой ставке (цене) взимается арендная плата, возмеща­ет ли она суммы амортизационных отчислений (а также прочих рас­ходов, связанных с арендой), своевременно ли (в соответствии с усло­виями договора) проводится сторонами текущий и капитальный ремонт. Выводы об экономической эффективности приводятся в ма­териалах проведенной ревизии. При этом указываются лица, приняв­шие решение о сдаче в аренду основных средств, которое повлекло :ia собой убытки от указанных операций. Ревизор обращает внимание па возможные случаи покрытия недостач основных средств за счет арендованных объектов.

Материалами проверки у арендодателя являются договоры, рас­четы арендной платы, акты о приеме-передаче объектов основных средств (кроме зданий, сооружений) по форме № ОС-1, сметы на ка­питальный и текущий ремонт. Ревизор устанавливает, есть ли в кар­тотеке карточек учета основных средств специальный раздел «Основ­ные средства, сданные в аренду», открыт ли специальный субсчет в син­тетическом учете по сданным в аренду основным средствам, ведется ли на этом субсчете аналитический учет.

Ревизор выясняет, на каком счете, 90 или 91, отражаются дохо­ды и расходы по арендным операциям, соответствует ли это экономи­ческим условиям деятельности организации.

Арендатор несет ответственность за полученные в аренду основ­ные средства, поэтому ревизор должен определить, своевременно ли были закреплены за материально ответственными лицами получен­ные основные средства, учитываются ли эти объекты на забалансо­вом счете 001 «Арендованные основные средства», были ли случаи уплаты арендодателю сумм, возмещающих допущенные арендатором повреждения или стоимость недостающих конструктивных элемен­тов и других частей арендованных объектов.

Ревизор проверяет правильность оформления отношений арен­ды (договора аренды), документальное оформление передачи основ­ных средств, отражение арендной платы в бухгалтерском учете арен­додателя. Особое внимание уделяется законности отражения комму­нальных платежей в бухгалтерском учете арендодателя и арендатора.

Если в ходе аренды проводился капитальный или текущий ре­монт, ревизор проверяет обоснованность, целесообразность и юри­дическую правомерность отнесения расходов на такой ремонт на сче­та арендатора или арендодателя. Материалами проверки будут до­говора, сметы, расчеты, накладные, акты выполненных работ.