53. Договор найма жилого помещения

Принимая во внимание узкое целевое назначение жилых помещений (только для проживания граждан), передача жилых помещений их собственниками во владение и (или) в пользование третьим лицам осуществляется, как правило, на основании специального договора «найма жилого помещения» (гл. 35 ГК РФ). При этом согласно ст. 671 ГК РФ жилое помещение по договору найма жилого помещения может передаваться только физическим лицам.

Между тем у юридических лиц может также возникнуть необходимость использования жилых помещений для проживания граждан - работников этих юридических лиц. В связи с этим ГК РФ (ст. 671) предусматривает возможность передачи во владение и (или) пользование жилого помещения юридическому лицу, но только на основании договора аренды либо иного договора, за исключением договора найма жилого помещения.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение юридическому лицу на основании договора аренды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме. Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.

Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному им лицу (органу). Право аренды жилых помещений принадлежит только юридическим лицам. В аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в аренду служебные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также комнаты в квартирах, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственность, ухудшилось качество арендованного жилого помещения или нарушились его права, предусмотренные договором.

54. Договор безвозмездного пользования имуществом

Договор безвозмездного пользования имуществом известен с древнейших времен. В римском праве по договору ссуды (commodatum) индивидуально определенная вещь, непотребляемая при ее хозяйственном использовании, безвозмездно передавалась во временное пользование другому лицу (ссудополучателю, коммодатарию - commodatarius). Договор ссуды основывался на дружеских отношениях (amicitia), что объясняет его безвозмездность. Если коммодатарий возвращал хозяину вещь в целости и сохранности, обязательство из ссуды прекращалось. Следует отметить, что нормы, посвященные договору ссуды, со времен римского права претерпели лишь незначительные изменения.

В настоящее время договор ссуды является самостоятельной разновидностью обязательств по передаче имущества в пользование. Его цель - предоставление имущества во временное безвозмездное пользование.

Понятие договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды). По договору безвозмездного пользования имуществом (ссуды) ссудодатель обязуется передать или передает ссудополучателю вещь в безвозмездное временное пользование, а ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Правовое регулирование договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Договору безвозмездного пользования имуществом посвящена глава 36 ГК РФ. К договору ссуды применяются общие положения договора аренды:

• о предмете (ст. 607 ГК РФ);

• о сроке договора (п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ);

• о пользовании имуществом (пп. 1, 3 ст. 615 ГК РФ);

• о возобновлении договора на тех же условиях на новый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ);

• об улучшениях имущества, находящегося в пользовании (пп. 1, 3 ст. 623 ГК РФ).

Отдельные разновидности договоров безвозмездного пользования имуществом регламентируются специальным законодательством, например Федеральным законом от 29.12.1994 № 78-ФЗ «О библиотечном деле», Положением о предоставлении участков лесного фонда в бесплатное пользование, Положением о музейном фонде РФ (п. 5) и др.

Договор ссуды является безвозмездным и взаимным. Он может быть как консенсуальным (если стороны договорились о том, что вещь будет передана в ссуду после заключения договора), так и реальным (если момент заключения договора приурочен к передаче вещи).

Существенными условиями в договоре ссуды являются положения о его предмете, а также условие о безвозмездности договора.

Условия договора ссуды, касающиеся его предмета, регламентируются общими правилами о предмете договора аренды (ст. 607 ГК РФ), которые уже были рассмотрены в главе 1 настоящего раздела.

Срок не является существенным условием договора ссуды. Он устанавливается сторонами самостоятельно.