- •Содержание
- •10.1.2. Основные термины и определения, используемые при оценке имущества 265
- •10.7.1. Исходные данные 296
- •10.8.2. Исходные данные 309
- •Введение
- •1. Архитектурно-планировочный раздел
- •1.1.Историческая справка
- •1.2. Инженерно-геологические и гидрологические условия площадки
- •1.2.1. Климатические условия
- •1.2.2. Технические условия
- •1.2.3. Инженерно-геологические условия
- •1.3. Генеральный план
- •1.3.1. Генеральный план и транспорт
- •1.4. Объемно-планировочные решения
- •1.4.1. Объемно-планировочные решения
- •Технико- экономические показатели проекта
- •Потребности
- •1.4.2. Описание существующего архитектурного облика памятника
- •1.5. Конструктивные решения
- •1.5.1. Конструктивная характеристика существующего здания
- •1.5.2. Конструктивные решения по реконструкции здания школы
- •1.6. Инженерное оборудование
- •1.6.1. Электрооборудование, электроосвещение
- •1.6.1.1.Электроосвещение внутреннее
- •1.6.1.2. Электроосвещение наружное
- •1.6.2. Водопровод и канализация
- •1.6.3. Тепловые сети
- •1.6.4. Отопление и вентиляция
- •2. Строительные конструкции Расчет сборного железобетонного лестничного марша
- •2.1. Исходные данные
- •2.2.Сбор нагрузок
- •2.3. Определение нагрузок и усилий
- •2.4. Предварительное назначение размеров сечения марша
- •2.5. Характеристики элементов
- •2.10. Расчет полки плиты
- •2.11. Расчет лобового ребра
- •3. Организация строительного производства
- •3.1. Краткая характеристика условий и объекта строительства
- •3.2. Организационно-технологическая схема строительства и календарный план
- •3.3. Методы производства основных ремонтно-строительных и строительно-монтажных работ
- •3.4. Техника безопасности и пожарная безопасность
- •3.5. Потребность в машинах, механизмах и транспортных средствах
- •3.6. Потребность в кадрах и временных инвентарных зданиях
- •3.7. Потребность в энергоресурсах и воде
- •3.8. Стройгенплан
- •3.9. Охрана окружающей среды
- •3.10. Технико-экономические показатели
- •4. Техническая экспертиза объекта недвижимости
- •4.1. Историческая справка
- •4.2. Архитектурно-конструктивная характеристика здания до реконструкции и реставрации.
- •4.2.1. Описание архитектурного облика памятника.
- •4.2.2. Конструктивные решения.
- •Анализ соответствия требованиям сНиП II-7-81* “Строительство в сейсмических районах”
- •4.3. Проектные решения по реконструкции и реставрации объекта.
- •4.4. Особенности условий эксплуатации
- •4.4.1. Климатические условия
- •4.4.2. Тектонические условия
- •4.4.3. Техногенные факторы
- •4.4.4. Инженерно-геологические условия
- •4.5. Вывод
- •5. Правовая экспертиза
- •5.1. Объект права
- •5.2. Субъект права
- •5.3. Анализ правоустанавливающих документов
- •5.4. Вывод
- •6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Влияние экологических факторов на стоимость недвижимости
- •6.1.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза
- •6.1.2. Индексы качества природно-антропогенной среды в системе оценки стоимости объекта недвижимости
- •Значение пдк (мкг/м ) при длительном и кратковременном воздействии
- •6.2. Экономический ущерб от загрязнения как элемент стоимости объекта недвижимости
- •6.2.1. Принципиальная схема определения экономического ущерба от загрязнения
- •6.2.2. Методика "валовых выбросов" для определения экономического ущерба загрязнения
- •6.2.3. Методика "концентраций" для определения экономического ущерба от загрязнения
- •6.3. Экологическая экспертиза проекта «Реконструкция и реставрация школы № 72 с пристроем по ул. Рабочая»
- •6.3.1. Общие положения
- •6.3.2. Характеристика территории и природно-климатических условий
- •6.3.3. Охрана земельных ресурсов
- •6.3.4. Охрана атмосферного воздуха
- •6.3.5.Охрана поверхностных и подземных вод
- •6.3.6. Прогноз изменения состояния окружающей среды под воздействием проектируемого объекта
- •6.3.7. Эколого-экономическая эффективность природоохранных мероприятий
- •6.3.8. Вывод
- •7. Экономика недвижимости
- •7.1.Анализ уровня потребительских свойств объекта недвижимости
- •7.1.1. Потребительские свойства объекта недвижимости
- •7.1.2. Анализ потребительских свойств объекта недвижимости
- •24 Класса
- •В г. Иркутске на I квартал 2010 г., руб/м2
- •В г. Иркутске на I квартал 2010 г., руб/м2
- •7.2. Анализ местоположения.
- •7.2.1. Описание объекта недвижимости
- •7.2.2. Характеристика объекта недвижимости
- •7.2.3. Характеристика окружающего типа землепользования
- •7.2.4.Социальная инфраструктура кадастрового квартала
- •Экспликация объектов в кадастровом квартале
- •7.2.5. Транспортная доступность кадастрового квартала
- •7.2.6. Инженерные сети и коммунальное обслуживание объекта оценки
- •7.2.7.Экологическое состояние района
- •7.2.8. Криминогенная обстановка
- •7.2.9. Матричная оценка качества окружающей среды
- •Критерии оценки местоположения объекта недвижимости:
- •Оценка местоположения объекта
- •Итоговая таблица оценки местоположения объекта
- •7.2.10. Анализ результатов оценки
- •7.3. Сметная документация на объект оценки недвижимости
- •7.3.1. Пояснительная записка
- •8. Оценка объекта недвижимости
- •8.1. Определение задания на оценку
- •8.1.1. Информация о Заказчике и Оценщике
- •8.1.2. Определение задания на оценку
- •8.1.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
- •8.2. Общая часть
- •8.2.1.Основные термины и определения, используемые при оценке имущества
- •8.2.2.Вид определяемой стоимости объекта оценки и дата оценки
- •8.2.3. Принципиальные подходы, используемые при оценке имущества Обоснование применяемых подходов и методов оценки
- •8.2.4.Обоснование применяемых методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •8.2.5.Последовательность определения стоимости объекта оценки
- •8.2.6. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
- •8.3.Описание объекта оценки
- •8.3.1. Общие сведения
- •8.3.2. Описание местоположения оцениваемого объекта недвижимости
- •8.3.3. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц
- •8.4. Анализ рынка, к которому относится объект оценки
- •8.4.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •Средняя стоимость жилья в Иркутске (тыс.Руб./кв.М) на 15.03.2010
- •Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Иркутске на 15.03.2010г. (тыс. Руб./кв. М)
- •8.4.2. Анализ рынка земельных участков
- •8.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •8.6. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
- •8.6.1. Общие положения
- •8.6.2. Определение стоимости участка земли как незастроенного 8.6.2.1. Общие положения
- •8.6.2.2. Оценка стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж
- •8.6.3. Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта
- •8.6.4. Оценка накопленного износа имеющихся улучшений
- •8.6.5. Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа в настоящей оценке определяется по формуле:
- •8.6.6. Окончательный расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка представлен ниже в Таблице 8.12.
- •(Сто семнадцать миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей
- •8.7. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом
- •8.7.1. Общие положения
- •8.7.2. Расчет дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
- •8.7.2.1. Расчет потенциального валового дохода
- •8.7.2.2. Расчет действительного валового дохода
- •Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода
- •Расчет коэффициента капитализации
- •(Сто восемнадцать миллионов шестьсот тридцать две тысячи) рублей
- •8.8. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж)
- •1). Поправка на дату продажи.
- •2). Поправка на местоположение.
- •3). Поправка на износ.
- •4). Поправка на цену предложения.
- •5). Поправка на масштаб.
- •(Сто тридцать два миллиона семьсот двадцать две тысячи) рублей
- •8.9. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)
- •(Сто двадцать пять миллионов четыреста две тысячи) рублей
- •9. Управление недвижимостью
- •9.1.Управление муниципальной собственностью
- •9.1.1. Формирование муниципальной собственности в рф
- •9.1.2.Управление и распоряжение муниципальным имуществом
- •9.1.3.Приватизация муниципального имущества
- •9.1.4. Границы муниципальной экономической деятельности
- •9.1.5.Инвентаризация и регистрация муниципальной собственности
- •9.1.6. Аренда муниципальной собственности
- •9.1.7. Роль комитетов по управлению имуществом
- •9.2. Управление муниципальной собственностью в г. Иркутске
- •9.2.1. Администрация города Иркутска
- •Структура администрации
- •9.2.3. Аппарат мэра г. Иркутска
- •9.2.4. Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству
- •9.2.5. Комитет по градостроительной политике
- •9.2.6. Комитет по социальной политике и культуре
- •9.2.7. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска
- •9.2.8. Комитет по потребительскому рынку
- •9.2.9. Комитеты по управлению округом администрации г. Иркутска
- •9.3.Муниципальное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа № 72 г. Иркутска
- •9Повышение Качества Школьного Образования .3.3.Ожидаемые результаты деятельности органов государственно-общественного управления школой:
- •9.3.4. Дерево целей моу сош № 72
- •9.3.5. Тип организационной структуры управления моу сош № 72
- •Линейно-штабная структура
- •9.3.6.Организационная структура управления моу сош № 72 г. Иркутска
- •Педагог в системе самоуправления
- •Совет учреждения (из Устава моу сош №72 г.Иркутска)
- •9.3.7. Штатное расписание моу сош № 72 г. Иркутска
- •9.3.8. Муниципальный контракт № 25 на предоставление услуг на вывоз твердых бытовых отходов
- •1. Предмет контракта
- •2.Цена контракта и порядок расчетов
- •3.Обязанности сторон
- •3.1. Заказчик обязуется:
- •3.2. Исполнитель обязуется:
- •3.3. Получатель обязуется:
- •4. Порядок приемки и сдачи услуг
- •5.Ответственность сторон за нарушение обязательств
- •6 . Действие непреодолимой силы
- •7. Рассмотрение споров
- •8. Срок действия контракта
- •9. Прочие условия
- •10. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.
- •9.3.9. Бюджет по моу сош № 72 на 2010 год
- •9.3.10. Swot- анализ моу сош № 72
- •9.4.Анализ зарубежных систем самоуправления
- •Местное самоуправление в Великобритании.
- •Местное управление во Франции.
- •9.4.3. Смешанная муниципальная модель
- •Местное самоуправление в Германии.
- •9.4.4. Местное самоуправление в советский период
- •9.5. Федеративное устройство Российской Федерации
- •Особенности конституционно-правового статуса субъектов Российской Федерации.
- •9.6. Основные виды имущественно-земельной политики, проводимой в крупных городах различных стран мира
- •Средняя стоимость квартир и вилл в западных странах, млн. Долл.
- •Средняя стоимость городской земли сопоставимого качества, млн. Долл./га
- •Доля местных налогов в доходах местных бюджетов, %
- •10. Оценка бизнеса
- •10.1. Общие положения об оценке
- •10.1.1. Основание для осуществления оценочной деятельности в рф
- •10.1.2. Основные термины и определения, используемые при оценке имущества
- •10.1.3. Подходы и методы, используемые в оценке
- •10.2. Задание на оценку
- •10.3. Макроэкономическое окружение
- •Сценарий развития российского фондового рынка в 2009-2010 годы
- •Внешний долг России
- •10.4. Описание оцениваемой Компании
- •10.4.1. Организационно-правовая форма, история компании
- •10.4.7. Основные фонды компании
- •10.4.8. Нематериальные активы компании
- •10.5. Анализ финансового состояния оцениваемой компании
- •10.5.1. Анализ структуры баланса и ее динамики
- •10.5.2. Анализ ликвидности, платежеспособности и финансовой устойчивости
- •10.5.3. Анализ эффективности хозяйственной деятельности
- •10.5.4. Выводы по финансовому состоянию оцениваемой компании
- •10.6. Оценка стоимости компании с использованием доходного подхода
- •10.6.1. Выбор модели денежного потока
- •10.6.2. Определение длительности прогнозного периода
- •10.6.3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации
- •10.6.4. Анализ и прогноз расходов
- •10.6.5. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода
- •10.6.6. Определение ставки дисконта
- •10.6.7. Прогноз амортизационных отчислений
- •10.6.8. Расчет текущих стоимостей будущего денежного потока и стоимости в постпрогнозный период
- •10.6.9. Внесение итоговых поправок
- •10.7. Оценка стоимости компании с использованием затратного (имущественного) подхода
- •10.7.1. Исходные данные
- •10.7.2. Корректировка стоимости основных средств
- •10.7.3. Расчет рыночной стоимости собственного капитала компании
- •10.8. Оценка стоимости компании с использованием сравнительного подхода
- •10.8.2. Исходные данные
- •10.9. Согласование результатов
- •(Пятьсот четырнадцать миллионов семьсот девяносто шесть тысяч) рублей
- •11. Безопасность жизнедеятельности
- •11.1. Мероприятия по обеспечению безопасности труда
- •11.2. Общая характеристика опасных и вредных производственных факторов
- •11.3. Освещение строительной площадки
- •11.4. Вентиляция и отопление производственных помещений
- •11.5. Защита от шума и вибрации
- •Вибрации и их влияние на организм человека.
- •Классификация условий труда по показателям вибрации.
- •11.6. Электробезопасность
- •11.7. Пожарная безопасность
- •Соблюдение требований пожарной безопасности при разработке генерального плана предприятия
- •Наружное противопожарное водоснабжение
- •Обоснование принятых конструктивных и объемно-планировочных решений зданий и сооружений
- •Обеспечение быстрой и безопасной эвакуации людей на случай возникновения пожара
- •Устройство внутреннего противопожарного водопровода
- •Противопожарные мероприятия при устройстве систем вентиляции
- •Перечень мероприятий по обеспечению безопасности подразделений пожарной охраны при ликвидации пожара
- •Необходимость оборудования здания системами противопожарной автоматики
- •План пожарной эвакуации с 1 этажа
- •11.8. Влияние микроклимата
- •11.9. Обеспечение безопасности при эксплуатации производственного оборудования
- •11.9.1. Организация строительной площадки
- •11.9.2. Бетонные и железобетонные работы
- •11.9.3. Работа крана
- •11.9.4. Средства коллективной защиты от падения с высоты
- •11.10. Инструкция по охране труда
- •11.11. Основные направления по обеспечению безопасности в условиях чс
- •Заключение
- •Список использованной литературы
10.7.2. Корректировка стоимости основных средств
Основные средства ЗАО «Иркутское жилищное строительство» на дату проведения оценки представлены правами на объекты недвижимости и движимым имуществом.
Расчет рыночной стоимости основных средств выполнен согласно отчету по основным средствам компании на 01.01.2010 г. с учетом того, что последняя переоценка основных фондов производилась на 01.01.2002 г.
Недвижимое имущество (здания, сооружения, передаточные).
Основными этапами расчета рыночной стоимости объектов недвижимого имущества с использованием затратного подхода являются:
Расчет восстановительной стоимости (ВС);
Определение всех видов износа (физического, функционального и экономического);
Определение рыночной стоимости, как стоимости замещения, на основании восстановительной стоимости (ВС) с учетом накопленного износа.
Восстановительная стоимость недвижимого имущества рассчитана методом индексации первоначальной балансовой стоимости на дату проведения оценки от 01.01.2002г, или с даты приобретения единицы основных средств, путем пересчета первоначальной балансовой стоимости в цены на 01.01.2009 года по индексам Ко-Инвест (октябрь 2008г).
Функциональный износ. Существенных различий в конструкционных решениях и эксплуатационных характеристиках между оцениваемым и новым имуществом аналогичного назначения Оценщиком не выявлено. Учитывая соответствие оцениваемых объектов современным требованиям для строящихся объектов аналогичного назначения, функциональное обесценение оцениваемых объектов недвижимости принято в расчеты равным нулю.
Экономический (внешний износ). Поскольку снижения экономической привлекательности из-за влияния экономических факторов или под воздействием официальных постановлений, ограничивающих или ущемляющих права собственности, для оцениваемых объектов не наблюдается, экономическое обесценение оцениваемых объектов недвижимости в расчетах принято равным нулю.
Движимое имущество. Расчет восстановительной стоимости движимого имущества выполнен методом индексации первоначальной балансовой стоимости на дату проведения оценки от 01.01.2002г, или от даты приобретения единицы основных средств, если они приобретались после даты переоценки, путем пересчета первоначальной балансовой стоимости в цены на 01.01.2009 года по индексам пересчета цен. Индекс пересчета цен определен на основании фактических индексов цен на технологическое оборудование, опубликованных в табл. «Экстраполяция тенденций изменения индексов цен на СМР и технологическое оборудование в среднем по РФ на 2008-2011гг».
Физический износ оборудования рассчитан исходя из физического состояния машин и оборудования, которое выражается в ухудшении состояния оборудования под воздействием различных факторов. Величина физического износа оборудования определена экспертным методом с учетом срока эксплуатации и состояния оборудования в соответствии с рекомендуемой Шкалой экспертных оценок. Для объектов движимого имущества, имеющих моральное устаревание оценен экспертным методом функциональный износ с учетом срока службы объектов и информации о выпуске новых моделей.
Расчет рыночной стоимости основных средств приведен в табл 10.15.
Расчет рыночной стоимости основных средств Таблица 10.15. |
||||||||||
Наименование группы и объекта основных средств |
Дата ввода в эксплуатацию |
Количество |
Первоначальная балансовая стоимость, тыс.руб |
Индекс изменения цен от даты приобретения к дате оценки -2010г. |
Восстановительная стоимость на 2010г., тыс.руб. |
Физический износ по шкале экспертных оценок |
Функциональный износ |
Экономический износ |
Общий износ |
Рыночная стоимость |
Здания и сооружения |
|
11 |
171 296 |
3,55 |
603 795 |
9,18% |
0% |
0% |
9,18% |
541 513 |
АБК по ул. Черского, д. 1 |
сен.01 |
1 |
48 518 |
3,61 |
175 150 |
10,00% |
0% |
0% |
10,00% |
157 635 |
Адм. помещение по ул.Дзержинского,35 |
сен.01 |
1 |
35 000 |
3,61 |
126 350 |
12,00% |
0% |
0% |
12,00% |
111 188 |
Адм.-бытовое здание по ул.Ширямова, 40 |
май.02 |
1 |
30 441 |
3,44 |
104 717 |
10,00% |
0% |
0% |
10,00% |
94 245 |
АЗС по ул.Ширямова, 40 |
май.02 |
1 |
2 133 |
3,44 |
7 338 |
10,00% |
0% |
0% |
10,00% |
6 604 |
Аккумуляторная по ул.Ширямова, 40 |
сен.02 |
1 |
256 |
3,3 |
845 |
10,00% |
0% |
0% |
10,00% |
760 |
Арматурный цех по ул.Черского, 1 |
фев.03 |
1 |
382 |
3,03 |
1 157 |
7,00% |
0% |
0% |
7,00% |
1 076 |
Бетонный цех БРЦ по ул.Черского, 1 (нежилое 1-3 эт. здание) |
мар.03 |
1 |
1 196 |
3,03 |
3 624 |
7,00% |
0% |
0% |
7,00% |
3 370 |
Гараж для автотранспорта по ул.Черского, 1 |
апр.01 |
1 |
8 209 |
3,61 |
29 634 |
10,00% |
0% |
0% |
10,00% |
26 671 |
Гараж по ул.Ширямова, 40 |
сен.01 |
1 |
15 815 |
3,61 |
57 092 |
10,00% |
0% |
0% |
10,00% |
51 383 |
Гаражи-мастерские по ул.Ширямова, 40 |
май.02 |
1 |
25 656 |
3,44 |
88 257 |
10,00% |
0% |
0% |
10,00% |
79 431 |
Нежилое помещение, расположенное на 1-м и 2-эт.в 2 эт.кирп.здании |
июн.04 |
1 |
3 690 |
2,61 |
9 631 |
5,00% |
0% |
0% |
5,00% |
9 149 |
Инструмент |
|
1 |
13 |
33,86 |
16 |
15,00% |
15,00% |
0% |
30% |
11 |
Перфоратор Макита |
ноя.09 |
1 |
13 |
1,24 |
16 |
15,00% |
15,00% |
0% |
30% |
11,28 |
Машины и оборудование |
|
31 |
14582 |
11,19 |
68532 |
19,38% |
16,19% |
0% |
36% |
41 839 |
Автоподатчик АР-4 |
дек.06 |
5 |
1100 |
1,41 |
7755 |
15,00% |
20,00% |
0% |
35% |
5040,75 |
Агрегат пылеулавливающий ПК-5000 |
окт.04 |
3 |
66 |
1,47 |
291 |
15,00% |
25,00% |
0% |
40% |
174,64 |
Аппарат для сварки линолеума |
дек.05 |
1 |
19 |
154 |
2926 |
20,00% |
30,00% |
0% |
50% |
1463 |
Бензорез HUSQVARNA-371K |
апр.06 |
1 |
145 |
1,47 |
213,15 |
20,00% |
6,00% |
0% |
26% |
157,731 |
Виброплита Splitstone |
мар.07 |
1 |
653 |
1,37 |
894,61 |
20,00% |
11,00% |
0% |
31% |
617,2809 |
Выпрямитель многопостовой ВДМ-1202 С (№ 006) |
май.05 |
3 |
262 |
1,57 |
1234,02 |
20,00% |
6,00% |
0% |
26% |
913,1748 |
Гидравлический пресс ПВС-3 |
ноя.03 |
1 |
680 |
1,82 |
1237,6 |
20,00% |
15,00% |
0% |
35% |
804,44 |
Дробилка ДО-1М |
окт.02 |
1 |
650 |
1,99 |
1293,5 |
20,00% |
18,00% |
0% |
38% |
801,97 |
Инженерный копировальный аппарат ХES-3040 |
ноя.05 |
3 |
843 |
1,56 |
3945,24 |
20,00% |
9,00% |
0% |
29% |
2801,1204 |
Компрессорная станция ЭНВ 10/8 |
дек.02 |
1 |
721 |
1,96 |
1413,16 |
20,00% |
17,00% |
0% |
37% |
890,2908 |
Лесорама Р-63 |
янв.03 |
1 |
908 |
1,92 |
1743,36 |
20,00% |
18,00% |
0% |
38% |
1080,8832 |
Сервер ALTAIR |
май.07 |
1 |
603 |
1,33 |
801,99 |
20,00% |
15,00% |
0% |
35% |
521,2935 |
Станок ШС-8 |
янв.03 |
4 |
4 672 |
1,92 |
35880,96 |
20,00% |
22,00% |
0% |
42% |
20810,9568 |
Узел учета тепловой энергии |
сен.04 |
3 |
975 |
1,69 |
4943,25 |
20,00% |
15,00% |
0% |
35% |
3213,1125 |
Установка алмазного бурения Bosch GDB2500WE |
мар.03 |
1 |
1 095 |
1,92 |
2102,4 |
20,00% |
10,00% |
0% |
30% |
1471,68 |
Цемент-пушка БМ-86 |
окт.05 |
1 |
1 190 |
1,56 |
1856,4 |
20,00% |
22,00% |
0% |
42% |
1076,712 |
Транспортные средства |
|
10 |
11 816 |
1,608 |
30770,89 |
23,00% |
14,40% |
0% |
37,40% |
19 425 |
Автобетоносмеситель HOWO ZZ5257GJBN3641W |
июн.05 |
2 |
3 766 |
1,57 |
11825,24 |
15,00% |
20,00% |
0% |
35% |
7686,406 |
Бетонный насос электрический НВТВ60-06-66 |
июл.04 |
1 |
2 864 |
1,72 |
4926,08 |
25,00% |
16,00% |
0% |
41% |
2906,3872 |
Экскаватор Hitachi EХ 300-3С |
май.03 |
1 |
2 500 |
1,88 |
4700 |
25,00% |
12,00% |
0% |
37% |
2961 |
Экскаватор SAMSUNG MX8W-2 |
июн.05 |
1 |
1 651 |
1,57 |
2592,07 |
25,00% |
12,00% |
0% |
37% |
1633,0041 |
КАМАЗ-43101 |
авг.07 |
5 |
1 035 |
1,3 |
6727,5 |
25,00% |
12,00% |
0% |
37% |
4238,325 |
Производственно-хозяйственный инвентарь |
|
37 |
89 |
1,67 |
847,64 |
10,00% |
16,25% |
0% |
26,25% |
598 |
Набор мебели |
май.04 |
3 |
44 |
1,72 |
227,04 |
10,00% |
20,00% |
0% |
30,00% |
158,928 |
Офисное кресло-диван |
мар.05 |
2 |
26 |
1,61 |
83,72 |
10,00% |
20,00% |
0% |
30,00% |
58,604 |
Стул офисный |
авг.04 |
30 |
10 |
1,69 |
507 |
10,00% |
20,00% |
0% |
30,00% |
354,9 |
Шкаф архивный металлический |
дек.04 |
2 |
9 |
1,66 |
29,88 |
10,00% |
5,00% |
0% |
15,00% |
25,398 |
Передаточные устройства |
|
2 |
51 |
1,25 |
65,79 |
10,00% |
20,00% |
0% |
30,00% |
46 |
Кабель подземный ААБ 3*120 /длина 110м/ по ул.Черского, 1 |
дек.08 |
1 |
12 |
1,16 |
13,92 |
10,00% |
20,00% |
0% |
30,00% |
9,744 |
Кабельная линия ОТТП-602, длина 154 м по ул.Черского, 1 |
июн.07 |
1 |
39 |
1,33 |
51,87 |
10,00% |
20,00% |
0% |
30,00% |
36,309 |
Прочие основные фонды |
|
3 |
45 |
1,665 |
127,35 |
20,00% |
15,00% |
0% |
35,00% |
83 |
Вентилятор ВЦ 14-46 |
апр.05 |
1 |
15 |
1,61 |
24,15 |
20,00% |
15,00% |
0% |
35,00% |
15,6975 |
Тепловентилятор КЭВ-60Т |
июл.04 |
2 |
30 |
1,72 |
103,2 |
20,00% |
15,00% |
0% |
35,00% |
67,08 |
Сооружения |
|
3 |
4694 |
1,575 |
8677,88 |
10,00% |
15,00% |
0% |
25,00% |
6508,41 |
Полигон паропрогрева по ул.Черского, 1 |
июл.04 |
1 |
4164 |
1,72 |
7162,08 |
10,00% |
15,00% |
0% |
25,00% |
5371,56 |
Путь подкрановый по ул.Черского, 1 |
сен.06 |
2 |
530 |
1,43 |
1515,8 |
10,00% |
15,00% |
0% |
25,00% |
1136,85 |
Всего |
|
98 |
202 586 |
|
712 832 |
|
|
|
|
610 024 |
Земельные участки. ЗАО «Иркутское жилищное строительство» имеет на праве собственности 1 земельный участок для осуществления производственной деятельности.
Таблица 10.16.
-
Описание земельного участка ЗАО «Иркутское жилищное строительство»
Адрес:
Иркутская область, г. Иркутск, ул. Ширямова, 40
Вид права:
собственность
Субъект права:
ЗАО «Иркутское жилищное строительство»
Правоустанавливающий документ:
Свидетельство о государственной регистрации права 38 АБ № 0103XXX от 31.05.2009г.
Площадь земельного участка, кв.м
2 500
Категория земель
земли населенных пунктов
Функциональное использование
земли под административную застройку
Для расчета рыночной стоимости земельного участка используется сравнительный подход, метод сравнения продаж в соответствии с методикой, изложенной в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков. Методы доходного подхода не применяются ввиду того, что рынок аренды земельных участков не сформирован, вследствие чего нет данных о возможных или реальных рыночных ставках для земельных участков аналогичного использования. Что же касается величины арендной платы, которая установлена государственными структурами, то она не может рассматриваться в качестве рыночной ставки аренды.
При расчете стоимости земельного участка учитываются следующие факторы:
Стоимость рассчитывается для земельного участка как незастроенного (без улучшений);
В качестве разрешенного (предполагаемого) использования рассматривается текущее (существующее) использование.
Для расчета рыночной стоимости земельного участка используется информация о продажах на вторичном рынке земли из газет «Из рук в руки», «Все объявления Иркутска», Сибирского информационного агентства, а также агентств недвижимости г. Иркутска. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России № 586-р от 06.03.2002г при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Описание объектов-аналогов для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж Таблица 10.17. |
||||
Характеристики объектов недвижимости |
Объект оценки (земельный участок как незастроенный) |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Местоположение земельного участка |
г. Иркутск, Октябрьский р-н, ул. Ширямова, 40 |
г. Иркутск, Октябрьский р-н, ул. Ширямова |
г. Иркутск, Октябрьский р-н, ул. Байкальская |
г. Иркутск, Октябрьский р-н, ул. Волжская |
Категория земельного участка |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
земли населенных пунктов |
Описание и целевое назначение земельного участка |
земельный участок как незастроенный; под адм. застройку |
земельный участок, под коммерческую застройку |
земельный участок, под коммерческую застройку |
земельный участок, под коммерческую застройку |
Оцениваемые / реализуемые права на земельный участок |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
Дата продажи/ предложения, оценки |
03.05.2010 |
03.05.2010 |
03.05.2010 |
03.05.2010 |
Площадь земельного участка, м2 |
2 500,00 |
1 500 |
2 700 |
2 500 |
Стоимость (цена продажи/предложения) земельного участка, руб. |
подлежит оценке |
5 000 000 |
6 700 000 |
5 900 000 |
Стоимость (цена продажи/предложения) 1 м2 общей площади земельного участка, руб./м2 |
подлежит оценке |
3 333 |
2 481 |
2 360 |
Продажа/предложение/ оценка |
оценка |
предложение |
предложение |
предложение |
Источник информации |
--- |
"Жилая и коммерческая недвижимость. Байкальский регион" |
"Жилая и коммерческая недвижимость. Байкальский регион"; Поместье (ООО "Соверен-Риэлт") Тел.: 24-34-64, 20-07-17, 20-07-19 |
"Жилая и коммерческая недвижимость. Байкальский регион"; Слобода АН, ООО Тел.: 33-39-26, 202-107 |
Корректировка цен объектов-аналогов по элементам сравнения. Таблица 10.18. |
||||
Показатели |
Ед. изм. |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
1. Стоимость (цена продажи/предложения) 1 м2 общей площади объекта-аналога до корректировки |
руб./м2 |
3 333 |
2 481 |
2 360 |
2. Поправка на дату продажи |
--- |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Скорректированная стоимость объекта-аналога |
руб./м2 |
3 333 |
2 481 |
2 360 |
3. Поправка на местоположение и окружение |
--- |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Скорректированная стоимость объекта-аналога |
руб./м2 |
3 333 |
2 481 |
2 360 |
4. Поправка на цену предложения |
--- |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
Скорректированная стоимость объекта-аналога |
руб./м2 |
3 333 |
2 481 |
2 360 |
5. Итого, скорректированная стоимость 1 м2 общей площади объекта-аналога |
руб./м2 |
3 333 |
2 481 |
2 360 |
6. Весовой коэффициент |
--- |
0,50 |
0,25 |
0,25 |
Средневзвешанная скорректированная стоимость права собственности 1 кв.м. площади объектов-аналогов составляет: 2 877 руб. |
||||
Рыночная стоимость права долгосрочной аренды оцениваемого земельного участка как незастроенного, полученная методом сравнения продаж, составляет (округленно): 7 192 593 руб. |
||||