- •Содержание
- •10.1.2. Основные термины и определения, используемые при оценке имущества 265
- •10.7.1. Исходные данные 296
- •10.8.2. Исходные данные 309
- •Введение
- •1. Архитектурно-планировочный раздел
- •1.1.Историческая справка
- •1.2. Инженерно-геологические и гидрологические условия площадки
- •1.2.1. Климатические условия
- •1.2.2. Технические условия
- •1.2.3. Инженерно-геологические условия
- •1.3. Генеральный план
- •1.3.1. Генеральный план и транспорт
- •1.4. Объемно-планировочные решения
- •1.4.1. Объемно-планировочные решения
- •Технико- экономические показатели проекта
- •Потребности
- •1.4.2. Описание существующего архитектурного облика памятника
- •1.5. Конструктивные решения
- •1.5.1. Конструктивная характеристика существующего здания
- •1.5.2. Конструктивные решения по реконструкции здания школы
- •1.6. Инженерное оборудование
- •1.6.1. Электрооборудование, электроосвещение
- •1.6.1.1.Электроосвещение внутреннее
- •1.6.1.2. Электроосвещение наружное
- •1.6.2. Водопровод и канализация
- •1.6.3. Тепловые сети
- •1.6.4. Отопление и вентиляция
- •2. Строительные конструкции Расчет сборного железобетонного лестничного марша
- •2.1. Исходные данные
- •2.2.Сбор нагрузок
- •2.3. Определение нагрузок и усилий
- •2.4. Предварительное назначение размеров сечения марша
- •2.5. Характеристики элементов
- •2.10. Расчет полки плиты
- •2.11. Расчет лобового ребра
- •3. Организация строительного производства
- •3.1. Краткая характеристика условий и объекта строительства
- •3.2. Организационно-технологическая схема строительства и календарный план
- •3.3. Методы производства основных ремонтно-строительных и строительно-монтажных работ
- •3.4. Техника безопасности и пожарная безопасность
- •3.5. Потребность в машинах, механизмах и транспортных средствах
- •3.6. Потребность в кадрах и временных инвентарных зданиях
- •3.7. Потребность в энергоресурсах и воде
- •3.8. Стройгенплан
- •3.9. Охрана окружающей среды
- •3.10. Технико-экономические показатели
- •4. Техническая экспертиза объекта недвижимости
- •4.1. Историческая справка
- •4.2. Архитектурно-конструктивная характеристика здания до реконструкции и реставрации.
- •4.2.1. Описание архитектурного облика памятника.
- •4.2.2. Конструктивные решения.
- •Анализ соответствия требованиям сНиП II-7-81* “Строительство в сейсмических районах”
- •4.3. Проектные решения по реконструкции и реставрации объекта.
- •4.4. Особенности условий эксплуатации
- •4.4.1. Климатические условия
- •4.4.2. Тектонические условия
- •4.4.3. Техногенные факторы
- •4.4.4. Инженерно-геологические условия
- •4.5. Вывод
- •5. Правовая экспертиза
- •5.1. Объект права
- •5.2. Субъект права
- •5.3. Анализ правоустанавливающих документов
- •5.4. Вывод
- •6. Экологическая экспертиза
- •6.1. Влияние экологических факторов на стоимость недвижимости
- •6.1.1. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза
- •6.1.2. Индексы качества природно-антропогенной среды в системе оценки стоимости объекта недвижимости
- •Значение пдк (мкг/м ) при длительном и кратковременном воздействии
- •6.2. Экономический ущерб от загрязнения как элемент стоимости объекта недвижимости
- •6.2.1. Принципиальная схема определения экономического ущерба от загрязнения
- •6.2.2. Методика "валовых выбросов" для определения экономического ущерба загрязнения
- •6.2.3. Методика "концентраций" для определения экономического ущерба от загрязнения
- •6.3. Экологическая экспертиза проекта «Реконструкция и реставрация школы № 72 с пристроем по ул. Рабочая»
- •6.3.1. Общие положения
- •6.3.2. Характеристика территории и природно-климатических условий
- •6.3.3. Охрана земельных ресурсов
- •6.3.4. Охрана атмосферного воздуха
- •6.3.5.Охрана поверхностных и подземных вод
- •6.3.6. Прогноз изменения состояния окружающей среды под воздействием проектируемого объекта
- •6.3.7. Эколого-экономическая эффективность природоохранных мероприятий
- •6.3.8. Вывод
- •7. Экономика недвижимости
- •7.1.Анализ уровня потребительских свойств объекта недвижимости
- •7.1.1. Потребительские свойства объекта недвижимости
- •7.1.2. Анализ потребительских свойств объекта недвижимости
- •24 Класса
- •В г. Иркутске на I квартал 2010 г., руб/м2
- •В г. Иркутске на I квартал 2010 г., руб/м2
- •7.2. Анализ местоположения.
- •7.2.1. Описание объекта недвижимости
- •7.2.2. Характеристика объекта недвижимости
- •7.2.3. Характеристика окружающего типа землепользования
- •7.2.4.Социальная инфраструктура кадастрового квартала
- •Экспликация объектов в кадастровом квартале
- •7.2.5. Транспортная доступность кадастрового квартала
- •7.2.6. Инженерные сети и коммунальное обслуживание объекта оценки
- •7.2.7.Экологическое состояние района
- •7.2.8. Криминогенная обстановка
- •7.2.9. Матричная оценка качества окружающей среды
- •Критерии оценки местоположения объекта недвижимости:
- •Оценка местоположения объекта
- •Итоговая таблица оценки местоположения объекта
- •7.2.10. Анализ результатов оценки
- •7.3. Сметная документация на объект оценки недвижимости
- •7.3.1. Пояснительная записка
- •8. Оценка объекта недвижимости
- •8.1. Определение задания на оценку
- •8.1.1. Информация о Заказчике и Оценщике
- •8.1.2. Определение задания на оценку
- •8.1.3. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения
- •8.2. Общая часть
- •8.2.1.Основные термины и определения, используемые при оценке имущества
- •8.2.2.Вид определяемой стоимости объекта оценки и дата оценки
- •8.2.3. Принципиальные подходы, используемые при оценке имущества Обоснование применяемых подходов и методов оценки
- •8.2.4.Обоснование применяемых методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости
- •8.2.5.Последовательность определения стоимости объекта оценки
- •8.2.6. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
- •8.3.Описание объекта оценки
- •8.3.1. Общие сведения
- •8.3.2. Описание местоположения оцениваемого объекта недвижимости
- •8.3.3. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц
- •8.4. Анализ рынка, к которому относится объект оценки
- •8.4.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •Средняя стоимость жилья в Иркутске (тыс.Руб./кв.М) на 15.03.2010
- •Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Иркутске на 15.03.2010г. (тыс. Руб./кв. М)
- •8.4.2. Анализ рынка земельных участков
- •8.5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
- •8.6. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
- •8.6.1. Общие положения
- •8.6.2. Определение стоимости участка земли как незастроенного 8.6.2.1. Общие положения
- •8.6.2.2. Оценка стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж
- •8.6.3. Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта
- •8.6.4. Оценка накопленного износа имеющихся улучшений
- •8.6.5. Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом накопленного износа в настоящей оценке определяется по формуле:
- •8.6.6. Окончательный расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом с учетом накопленного износа и стоимости земельного участка представлен ниже в Таблице 8.12.
- •(Сто семнадцать миллионов двести пятьдесят одна тысяча) рублей
- •8.7. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом
- •8.7.1. Общие положения
- •8.7.2. Расчет дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости
- •8.7.2.1. Расчет потенциального валового дохода
- •8.7.2.2. Расчет действительного валового дохода
- •Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода
- •Расчет коэффициента капитализации
- •(Сто восемнадцать миллионов шестьсот тридцать две тысячи) рублей
- •8.8. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж)
- •1). Поправка на дату продажи.
- •2). Поправка на местоположение.
- •3). Поправка на износ.
- •4). Поправка на цену предложения.
- •5). Поправка на масштаб.
- •(Сто тридцать два миллиона семьсот двадцать две тысячи) рублей
- •8.9. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)
- •(Сто двадцать пять миллионов четыреста две тысячи) рублей
- •9. Управление недвижимостью
- •9.1.Управление муниципальной собственностью
- •9.1.1. Формирование муниципальной собственности в рф
- •9.1.2.Управление и распоряжение муниципальным имуществом
- •9.1.3.Приватизация муниципального имущества
- •9.1.4. Границы муниципальной экономической деятельности
- •9.1.5.Инвентаризация и регистрация муниципальной собственности
- •9.1.6. Аренда муниципальной собственности
- •9.1.7. Роль комитетов по управлению имуществом
- •9.2. Управление муниципальной собственностью в г. Иркутске
- •9.2.1. Администрация города Иркутска
- •Структура администрации
- •9.2.3. Аппарат мэра г. Иркутска
- •9.2.4. Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству
- •9.2.5. Комитет по градостроительной политике
- •9.2.6. Комитет по социальной политике и культуре
- •9.2.7. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска
- •9.2.8. Комитет по потребительскому рынку
- •9.2.9. Комитеты по управлению округом администрации г. Иркутска
- •9.3.Муниципальное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа № 72 г. Иркутска
- •9Повышение Качества Школьного Образования .3.3.Ожидаемые результаты деятельности органов государственно-общественного управления школой:
- •9.3.4. Дерево целей моу сош № 72
- •9.3.5. Тип организационной структуры управления моу сош № 72
- •Линейно-штабная структура
- •9.3.6.Организационная структура управления моу сош № 72 г. Иркутска
- •Педагог в системе самоуправления
- •Совет учреждения (из Устава моу сош №72 г.Иркутска)
- •9.3.7. Штатное расписание моу сош № 72 г. Иркутска
- •9.3.8. Муниципальный контракт № 25 на предоставление услуг на вывоз твердых бытовых отходов
- •1. Предмет контракта
- •2.Цена контракта и порядок расчетов
- •3.Обязанности сторон
- •3.1. Заказчик обязуется:
- •3.2. Исполнитель обязуется:
- •3.3. Получатель обязуется:
- •4. Порядок приемки и сдачи услуг
- •5.Ответственность сторон за нарушение обязательств
- •6 . Действие непреодолимой силы
- •7. Рассмотрение споров
- •8. Срок действия контракта
- •9. Прочие условия
- •10. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.
- •9.3.9. Бюджет по моу сош № 72 на 2010 год
- •9.3.10. Swot- анализ моу сош № 72
- •9.4.Анализ зарубежных систем самоуправления
- •Местное самоуправление в Великобритании.
- •Местное управление во Франции.
- •9.4.3. Смешанная муниципальная модель
- •Местное самоуправление в Германии.
- •9.4.4. Местное самоуправление в советский период
- •9.5. Федеративное устройство Российской Федерации
- •Особенности конституционно-правового статуса субъектов Российской Федерации.
- •9.6. Основные виды имущественно-земельной политики, проводимой в крупных городах различных стран мира
- •Средняя стоимость квартир и вилл в западных странах, млн. Долл.
- •Средняя стоимость городской земли сопоставимого качества, млн. Долл./га
- •Доля местных налогов в доходах местных бюджетов, %
- •10. Оценка бизнеса
- •10.1. Общие положения об оценке
- •10.1.1. Основание для осуществления оценочной деятельности в рф
- •10.1.2. Основные термины и определения, используемые при оценке имущества
- •10.1.3. Подходы и методы, используемые в оценке
- •10.2. Задание на оценку
- •10.3. Макроэкономическое окружение
- •Сценарий развития российского фондового рынка в 2009-2010 годы
- •Внешний долг России
- •10.4. Описание оцениваемой Компании
- •10.4.1. Организационно-правовая форма, история компании
- •10.4.7. Основные фонды компании
- •10.4.8. Нематериальные активы компании
- •10.5. Анализ финансового состояния оцениваемой компании
- •10.5.1. Анализ структуры баланса и ее динамики
- •10.5.2. Анализ ликвидности, платежеспособности и финансовой устойчивости
- •10.5.3. Анализ эффективности хозяйственной деятельности
- •10.5.4. Выводы по финансовому состоянию оцениваемой компании
- •10.6. Оценка стоимости компании с использованием доходного подхода
- •10.6.1. Выбор модели денежного потока
- •10.6.2. Определение длительности прогнозного периода
- •10.6.3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации
- •10.6.4. Анализ и прогноз расходов
- •10.6.5. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода
- •10.6.6. Определение ставки дисконта
- •10.6.7. Прогноз амортизационных отчислений
- •10.6.8. Расчет текущих стоимостей будущего денежного потока и стоимости в постпрогнозный период
- •10.6.9. Внесение итоговых поправок
- •10.7. Оценка стоимости компании с использованием затратного (имущественного) подхода
- •10.7.1. Исходные данные
- •10.7.2. Корректировка стоимости основных средств
- •10.7.3. Расчет рыночной стоимости собственного капитала компании
- •10.8. Оценка стоимости компании с использованием сравнительного подхода
- •10.8.2. Исходные данные
- •10.9. Согласование результатов
- •(Пятьсот четырнадцать миллионов семьсот девяносто шесть тысяч) рублей
- •11. Безопасность жизнедеятельности
- •11.1. Мероприятия по обеспечению безопасности труда
- •11.2. Общая характеристика опасных и вредных производственных факторов
- •11.3. Освещение строительной площадки
- •11.4. Вентиляция и отопление производственных помещений
- •11.5. Защита от шума и вибрации
- •Вибрации и их влияние на организм человека.
- •Классификация условий труда по показателям вибрации.
- •11.6. Электробезопасность
- •11.7. Пожарная безопасность
- •Соблюдение требований пожарной безопасности при разработке генерального плана предприятия
- •Наружное противопожарное водоснабжение
- •Обоснование принятых конструктивных и объемно-планировочных решений зданий и сооружений
- •Обеспечение быстрой и безопасной эвакуации людей на случай возникновения пожара
- •Устройство внутреннего противопожарного водопровода
- •Противопожарные мероприятия при устройстве систем вентиляции
- •Перечень мероприятий по обеспечению безопасности подразделений пожарной охраны при ликвидации пожара
- •Необходимость оборудования здания системами противопожарной автоматики
- •План пожарной эвакуации с 1 этажа
- •11.8. Влияние микроклимата
- •11.9. Обеспечение безопасности при эксплуатации производственного оборудования
- •11.9.1. Организация строительной площадки
- •11.9.2. Бетонные и железобетонные работы
- •11.9.3. Работа крана
- •11.9.4. Средства коллективной защиты от падения с высоты
- •11.10. Инструкция по охране труда
- •11.11. Основные направления по обеспечению безопасности в условиях чс
- •Заключение
- •Список использованной литературы
10.6.7. Прогноз амортизационных отчислений
Амортизационные отчисления включены в себестоимость.
10.6.8. Расчет текущих стоимостей будущего денежного потока и стоимости в постпрогнозный период
Значения денежного потока для каждого года дисконтируются на середину соответствующего периода (года).
Стоимость компании складывается из суммарного дисконтированного денежного потока за прогнозный период и дисконтированной на дату оценки стоимости компании в постпрогнозный период, которая определена на момент окончания прогнозного периода.
10.6.9. Внесение итоговых поправок
Для получения окончательной величины стоимости ЗАО «Иркутское жилищное строительство» в полученную предварительную стоимость компании внесены следующие поправки:
- на избыток (недостаток) оборотного капитала. Для внесения поправки рассчитана величина действительного оборотного капитала путем вычитания из суммы текущих активов суммы текущих обязательств. Действительный оборотный капитал ЗАО «Иркутское жилищное строительство» на дату оценки составляет:
- 431 941 000- 43 502 000= - 475 443 000 руб.
- на величину избыточных активов. Согласно ретроспективной информации на дату оценки компания обладает незавершенным строительством на сумму: 885 736 000 руб.
Таблица 10.14.
Прогнозирование чистого денежного потока, тыс. руб. |
|||||||||
Наименование показателя, ед. измерения |
ретроспективная информация |
дата оценки |
прогнозный период |
|
|||||
-4 |
-3 |
-2 |
-1 |
0 |
1 |
2 |
3 |
ППП |
|
31.12.2006 |
31.12.2007 |
31.12.2008 |
31.12.2009 |
|
|
|
|
|
|
за 2006г. |
за 2007г. |
за 2008г. |
за 2009г. |
|
на 2010г. |
на 2011г. |
на 2012г. |
на 2013г. |
|
Прогноз выручки |
|
|
|
|
|
528 399 |
609 473 |
692 499 |
753 439 |
Выручка, тыс. руб. |
259 813 |
376 025 |
725 384 |
449 147 |
|
|
|
|
|
Годовой рост |
|
116 212 |
349 359 |
-276 237 |
|
|
|
|
|
Годовой темп роста |
|
44,73% |
92,91% |
-38,08% |
|
|
|
|
|
Удельный вес |
|
1 |
2 |
3 |
|
|
|
|
|
Прогноз РАН (прогнозный темп роста выручки компании) |
|
|
|
|
|
6,40% |
7,20% |
7,90% |
8,80% |
Прогноз муниципальных заказов |
|
|
|
|
|
297 665 |
347 665 |
397 665 |
432 660 |
Заказы, финансируемые из местного бюджета |
140 000 |
200 218 |
444 466 |
247 665 |
|
|
|
|
|
Доля муниципального финансирования в выручке |
53,88% |
53,25% |
61,27% |
55,14% |
|
|
|
|
|
Прогноз федеральных заказов |
|
|
|
|
|
76 923 |
96 923 |
116 923 |
127 212 |
Заказы, финансируемые из федерального бюджета |
40 000 |
63 702 |
101 266 |
56 923 |
|
|
|
|
|
Доля федерального финансирования в выручке |
15,40% |
16,94% |
13,96% |
12,67% |
|
|
|
|
|
Удельный вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Прогноз прочих заказов |
|
|
|
|
|
153 811 |
164 885 |
177 911 |
193 567 |
Средства прочих заказчиков |
79 813 |
112 105 |
179 652 |
144 559 |
|
|
|
|
|
Доля средств прочих заказчиков в выручке |
30,72% |
29,81% |
24,77% |
32,19% |
|
|
|
|
|
Удельный вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение |
|
|
|
|
29,34% |
|
|
|
|
Прогноз себестоимости |
|
|
|
|
|
495 195 |
571 175 |
648 983 |
706 094 |
Себестоимость, тыс. руб. |
240 580 |
344 718 |
695 855 |
419 310 |
|
|
|
|
|
Доля себестоимости в потенциальной выручке |
92,60% |
91,67% |
95,93% |
93,36% |
|
93,72% |
93,72% |
93,72% |
93,72% |
Средневзвешенное значение |
|
|
|
|
93,72% |
|
|
|
|
Удельный вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
Прогноз валовой прибыли |
|
|
|
|
|
33 204 |
38 299 |
43 516 |
47 345 |
Валовая прибыль |
19 233 |
31 307 |
29 529 |
29 837 |
|
|
|
|
|
Расчет прибыли от продаж |
|||||||||
Коммерческие расходы |
6 725 |
6 815 |
8 681 |
3 830 |
|
|
|
|
|
Доля коммерческих расходов в выручке |
3% |
2% |
1% |
1% |
|
|
|
|
|
Удельный вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение |
|
|
|
|
1,32% |
1,32% |
1,32% |
1,32% |
1,32% |
Прогноз коммерч. расходов |
|
|
|
|
|
6 982 |
8 054 |
9 151 |
9 956 |
Прибыль от продаж |
|
|
|
|
|
26 222 |
30 245 |
34 365 |
37 389 |
Расчет прибыли до налогообложения |
|||||||||
Проценты к получению |
6 |
4 |
1 |
538 |
|
|
|
|
|
Доля в выручке |
0,002% |
0,001% |
0,000% |
0,120% |
|
|
|
|
|
Удельный вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение |
|
|
|
|
0,048% |
0,048% |
0,048% |
0,048% |
0,048% |
Прогноз % к получению |
|
|
|
|
|
256 |
295 |
335 |
365 |
Проценты к уплате |
276 |
552 |
482 |
535 |
|
|
|
|
|
Доля в выручке |
0,106% |
0,147% |
0,066% |
0,119% |
|
|
|
|
|
Удельный вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение |
|
|
|
|
0,108% |
0,108% |
0,108% |
0,108% |
0,108% |
Прогноз % к уплате |
|
|
|
|
|
568 |
656 |
745 |
810 |
Прочие доходы |
37166 |
34169 |
44300 |
88794 |
|
|
|
|
|
Доля в выручке |
14,30% |
9,09% |
6,11% |
19,77% |
|
|
|
|
|
Удельный вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение |
|
|
|
|
12,99% |
12,99% |
12,99% |
12,99% |
12,99% |
Прогноз прочих доходов |
|
|
|
|
|
68 627 |
79 157 |
89 940 |
97 855 |
Прочие расходы |
36338 |
28324 |
42414 |
70033 |
|
|
|
|
|
Доля в выручке |
13,99% |
7,53% |
5,85% |
15,59% |
|
|
|
|
|
Удельный вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение |
|
|
|
|
10,90% |
10,90% |
10,90% |
10,90% |
10,90% |
Прогноз прочих расходов |
|
|
|
|
|
57 576 |
66 410 |
75 456 |
82 096 |
Прогноз результата деятельности |
|
|
|
|
|
11 052 |
12 748 |
14 484 |
15 759 |
Прогноз прибыли (убытка) до налогообложения |
|
|
|
|
|
36 961 |
42 632 |
48 439 |
52 702 |
Расчет налогооблагаемой прибыли |
|||||||||
Первоначальная балансавая стоимость основных средств |
|
|
|
171 276 |
|
170 606 |
177 186 |
188 140 |
187 843 |
Средняя норма амортизационных отчислений |
|
|
|
|
27,49% |
|
|
|
|
Поступило |
|
|
|
|
|
1302 |
6767 |
11442 |
526 |
Выбыло |
|
|
|
|
|
1972 |
187 |
488 |
823 |
Амортизационные отчисления |
|
|
|
47 089 |
|
46 904 |
48 714 |
51 725 |
51 643 |
Остаточная балансовая стоимость |
|
|
|
|
|
123 701 |
128 472 |
136 415 |
136 199 |
Прочие вычеты |
|
|
|
|
|
0 |
0 |
0 |
0 |
Прогноз налогооблагаемой прибыли |
|
|
|
|
|
36 961 |
42 632 |
48 439 |
52 702 |
Расчет чистой прибыли |
|||||||||
Налог на прибыль |
|
|
|
|
20% |
7 392 |
8 526 |
9 688 |
10 540 |
Прогноз чистой прибыли |
|
|
|
|
|
29 569 |
34 105 |
38 751 |
42 162 |
Расчет требуемого оборотного капитала |
|||||||||
% требуемого оборотного капитала |
|
|
|
|
9,69% |
|
|
|
|
Требуемый оборотный капитал |
|
|
|
43 502 |
|
51 178 |
59 031 |
67 072 |
72 974 |
Прирост требуемого оборотного капитала |
|
|
|
|
|
7 676 |
7 852 |
8 041 |
5 902 |
Капиталовложения |
|
|
|
|
|
46 904 |
48 714 |
51 725 |
51 643 |
Долгосрочная задолженность |
18 334 |
24 346 |
24 391 |
21 773 |
|
|
|
|
|
Прирост долгосрочной задолженности |
|
6 012 |
45 |
-2 618 |
|
4 374 |
4 012 |
4 108 |
3 016 |
Доля долгосрочной задолженности в выручке |
7,06% |
6,47% |
3,36% |
4,85% |
|
|
|
|
|
Удельный вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
Средневзвешенное значение |
|
|
|
|
4,95% |
4,95% |
4,95% |
4,95% |
4,95% |
Прогноз долгосрочной задолженности |
|
|
|
|
|
26 147 |
30 159 |
34 267 |
37 283 |
Прогноз чистого денежного потока |
|
|
|
|
|
26 267 |
30 265 |
34 818 |
39 275 |
Расчет рыночной стоимости |
|||||||||
Ставка дисконтирования |
|
|
|
|
|
26,8% |
26,8% |
26,8% |
|
Дисконтный множитель |
|
|
|
|
|
0,89 |
0,7 |
0,55 |
|
Текущий денежный поток |
|
|
|
|
|
23 377 |
21 185 |
19 150 |
|
Суммарный денежный поток |
|
|
|
|
63 713 |
|
|
|
|
Долгоср. темп роста q |
|
|
|
|
|
|
|
|
8,80% |
R-q |
|
|
|
|
|
|
|
|
18,0% |
Vост |
|
|
|
|
|
|
|
|
218 594 |
ДМ |
|
|
|
|
|
|
|
|
0,49 |
Vост тек |
|
|
|
|
107 111 |
|
|
|
|
РС предварительная |
|
|
|
|
170 824 |
|
|
|
|
Внесение поправок |
|||||||||
Требуемый оборотный капитал |
|
|
|
|
43 502 |
|
|
|
|
Действительный оборотный капитал |
|
|
|
|
-431 941 |
|
|
|
|
Поправка на величину действительного оборотного капитала |
|
|
|
|
-475 443 |
|
|
|
|
Избыточные активы (незавершенное стр-во) |
83 276 |
109 943 |
192 034 |
500 483 |
|
|
|
|
|
Поправка на избыточные активы |
|
|
|
|
885 736 |
|
|
|
|
Обоснованная РС (с премией за контроль) |
|
|
|
|
581 117 |
|
|
|
|
Величина рыночной стоимости 100% пакета акций ЗАО «Иркутское жилищное строительство», рассчитанная с использованием доходного подхода, на дату оценки 01 мая 2010г. составила округленно:
581 117 000
(Пятьсот восемьдесят один миллион сто семнадцать тысяч) руб.