(Сто тридцать два миллиона семьсот двадцать две тысячи) рублей

8.9. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)

В настоящем разделе Отчета сводятся воедино все данные, полученные в ходе оценки объекта недвижимости, и делается окончательный вывод относительно его наиболее вероятной рыночной стоимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Оценщик пользовался следующей информацией:

• информацией, полученной от Заказчика;

• информацией, полученной от агентств недвижимости, в периодической и справочной литературе;

• информацией подрядных и инвестиционно-строительных организаций г. Иркутска;

• информацией органов государственной статистики и экспертизы ценообразования в строительстве;

• информацией, полученной при личном осмотре объекта оценки.

Появление дополнительной информации может изменить полученную оценку рыночной стоимости объекта оценки.

Окончательная наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в настоящей работе определяется как средневзвешенная величина результатов его оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.

При анализе результатов, полученных в Разделах 8.6  8.8 настоящего Отчета, и присвоении им соответствующих весовых коэффициентов, мы учитывали следующие факторы:

• Затратный подход наиболее применим к оценке сравнительно новых или уникальных объектов недвижимости. Результат, полученный данным подходом, как правило, имеет важное, однако не приоритетное значение при выведении итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, поскольку он менее остальных подходов отражает состояние соответствующего сегмента рынка недвижимости, а так же перспективы дальнейшего использования оцениваемого объекта.

• Доходный подход, как правило, показывает ту максимальную цену, выше которой потенциальный инвестор не захочет платить за оцениваемый объект по сравнению с другой недвижимостью, приносящей аналогичный доход. Основу расчета рыночной стоимости данным подходом составляет прогноз доходов и расходов, который может и не оправдаться.

Другим ограничением применяемого в настоящей оценке метода прямой капитализации (входящего в группу методов доходного подхода к оценке недвижимости) является то, что продажи некоторых видов доходной недвижимости происходят достаточно редко; таким образом, выявление коэффициента капитализации базируется на ограниченной информации и субъективных суждениях Оценщика. Кроме того, получение информации о чистом операционном доходе проданных объектов и ее проверка зачастую бывают невозможны. Вероятность ошибки заключается в подсчете чистого операционного дохода от функционирования рассматриваемого объекта, поскольку оценки затрат часто основаны на суждениях, и любая ошибка в оценке чистого операционного дохода увеличивается в несколько раз в процессе капитализации.

Тем не менее, как правило, результаты, полученные доходным подходом к оценке, достаточно точно отражают рыночную стоимость объекта оценки, соответственно, полученные результаты указанного подхода к оценке имеют, по нашему мнению, больший вес при выведении итоговой средневзвешенной рыночной стоимости оцениваемого объекта по сравнению с результатами затратного подхода.

• Сравнительный подход (представленный в настоящей оценке методом прямого сравнительного анализа продаж) показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на соответствующем сегменте рынка недвижимости на дату оценки. Однако трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижает объективность результатов, полученных данным подходом.

Анализ информации, публикуемой в периодической печати, полученной от агентств недвижимости, а так же опыт личного взаимодействия с ними, показывает, что стоимость объектов доходной недвижимости, полученная методом сравнения фактов купли-продажи, может иметь случайный характер, и требует тщательного анализа в каждом конкретном случае, что, как правило, не представляется возможным.

Ниже, в Таблице 8.20., приведены результаты применяемых подходов к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, присвоенные им весовые коэффициенты, принятые экспертным путем с учетом вышеуказанных особенностей применения каждого из подходов к оценке, а так же окончательная величина средневзвешенной рыночной стоимости объекта оценки.

					Таблица 8.20.
№ п/п	Наименование объекта	Подход к оценке	Полученная стоимость, руб.	Весовой коэффи-циент	Итого, средневзвешенная рыночная стоимость, руб.
1	2	3	4	5	6
1	Нежилое двухэтажное кирпичное здание с мезонином	затратный	117 250 834	0,1	125 540 000
		сравнительный	132 722 000	0,5
		доходный	118 636 000	0,4
		Итого:		1

Таким образом, проведенные анализ и расчеты позволяют сделать вывод о том, что по состоянию на «15» марта 2010 года средневзвешенная величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: Школа – нежилое двухэтажное кирпичное здание с мезонином (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:795/А; общая площадь помещений – 2 626,60 кв.м.), расположенное на земельном участке общей площадью 6701,00 кв.м. по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Рабочая, уч.№21, принадлежащего МОУ СРЕДНЯЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ШКОЛА № 72 (ИНН 38080XXXXX; адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Рабочая, д. 21) на праве собственности составляла:

125 540 000