1). Поправка на дату продажи.
Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В настоящей оценке, учитывая несущественный разрыв во времени между датой предложения всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи принимается равной 1,00.
2). Поправка на местоположение.
Поправка на местоположение оценивается экспертно-аналитическим путем, исходя из анализа рыночных данных по продажам (предложениям) и арендным ставкам объектов недвижимости в рассматриваемом районе г. Иркутска (Таблица 8.19).
3). Поправка на износ.
Поправка учитывает различный износ объектов-аналогов и оцениваемого здания (сооружения). При незначительном различии (5-10%) может не применяться. Расчет производится по формуле:
где Пи - поправка на износ;
Иоб - фактический износ оцениваемого объекта, %;
Иан - фактический износ аналога, %;
Физический износ оцениваемого объекта определен при его оценке затратным подходом. Определение физического износа объектов-аналогов выполнено экспертно-аналитическим путем исходя из полученной информации об объекте недвижимости.
4). Поправка на цену предложения.
Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 0 10%.
Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж) в настоящей работе выполнено исходя из допущения о том, что все характеристики, не отраженные в вышеописанной процедуре оценки, не оказывают существенного влияния на стоимость объекта оценки и аналогов.
Средневзвешенная величина скорректированных цен объектов-аналогов (Таблица 8.18) дает представление о рыночной стоимости объекта оценки, полученной сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж).
5). Поправка на масштаб.
Таблица объектов-аналогов для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости |
||||
методом прямого сравнительного анализа продаж |
||||
|
|
|
|
Таблица 8.17. |
Характеристики сравниваемых объектов |
Объект оценки |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Местоположение |
Кировский р-н, ул. Рабочая, д. 21 |
Кировский р-н, ул. Декабрьских событий, 85 |
Кировский р-н, ул. К.Маркса |
Кировский р-н, ул. Дзержинского |
Назначение объекта |
нежилое помещение |
нежилое помещение |
офис |
нежилое помещение |
Дата предложения, оценки |
12.12.2009 |
12.12.2009 |
12.12.2009 |
12.12.2009 |
Материал стен |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
Отделка помещений |
черновая |
черновая |
черновая |
черновая |
Краткое описание |
Нежилое двухэтажное кирпичное здание с мезонином |
этаж 1, цоколь трехэтажного кирпичного здания |
двухэтажный кирпичный дом, есть разрешение на достройку 3-го этажа. Все центральные коммуникации, парковка. |
цокольный этаж, коммуникации, согласованный проект отдельно стоящего трёхэтажного здания с цокольным и мансардными этажами |
Накопленный физический износ, % |
17% |
15% |
20% |
15% |
Общая площадь помещений, м2 |
2626,6 |
1045,8 |
800 |
1900 |
Цена 1 м2 общей площади, руб./м2 |
подлежит оценке |
65 379 |
56 250 |
41 579 |
Цена объекта, руб. |
подлежит оценке |
68 373 000 |
45 000 000 |
79 000 000 |
Продажа/предложение/ оценка |
оценка |
предложение |
предложение |
предложение |
Источник информации |
--- |
"Сибирское информационное агентство"; КУМИ г. Иркутска тел. 200-176, 52-00-98 |
"Сибирское информационное агентство"; АН "Регион-развитие", тел. 285-205 |
"Вся недвижимость Иркутска" (http://dom-irk.ru); АН "Олимп", тел. 29-22-20, 8-908-6-63-09-98 |
-
Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов
к характеристикам оцениваемого объекта недвижимости
Таблица 8.18
Показатели
Ед. изм.
Объект-аналог № 1
Объект-аналог № 2
Объект-аналог № 3
1
2
3
4
5
Стоимость 1 м2 общей площади объекта-аналога до корректировки
руб./м2
65 379
56 250
41 579
1. Поправка на дату продажи
---
1,00
1,00
1,00
Скорректированная стоимость
руб./м2
65 379
56 250
41 579
2. Поправка на местоположение
---
1,00
1,03
1,39
Скорректированная стоимость
руб./м2
65 379
57 689
57 689
3. Поправка на износ
---
0,98
1,04
0,98
Скорректированная стоимость
руб./м2
63 840
59 853
56 332
4. Поправка на цену предложения
---
0,95
0,90
0,95
Скорректированная стоимость
руб./м2
60 648
53 867
53 515
5. Поправка на масштаб
---
0,86
0,83
0,95
Скорректированная стоимость
руб./м2
52 339
44 537
50 813
Итого, скорректированная стоимость объектов-аналогов
руб./м2
52 339
44 537
50 813
Веса
---
1,00
0,33
0,67
Средневзвешанная скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади объектов-аналогов, составляет: 50 530 руб.
Итого, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, полученная сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж), составляет (округленно): 132 722 000 руб.
Расчет поправок на местоположение и окружение |
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
Таблица 8.19. |
|
№ п/п |
Описание объекта недвижимости |
Местоположение |
Продажа |
Цена продажи, руб./кв.м. |
Дата предло-жения |
Источник информации |
Средняя стоимость по группе объектов, руб./кв.м. |
Поправка на местополо-жение и окружение |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
1. Цена продажи объектов, расположенных в районе местоположения объекта оценки |
|||||||
1 |
этаж 1, цоколь трехэтажного кирпичного здания |
ул. Декабрьских Событий |
продажа |
65 379 |
15.03.2010 |
"Сибирское информационное агентство" (http://www.sia.ru); |
57689 |
1,00 |
2 |
Кирп.дом, железобет.перекрытия, внутренние перегородки не несущие, подходит под стом. кабинет, салон |
Нижняя Набережная |
продажа |
50 000 |
15.03.2010 |
"Сибирское информационное агентство" (http://www.sia.ru); |
||
|
2. Расчет поправок на местоположение и окружение для жилых помещений, расположенных в районе ул. К. Маркса |
|||||||
3 |
двухэтажный кирпичный дом, есть разрешение на достройку 3-го этажа. Все центральные коммуникации, парковка. |
ул. К.Маркса |
продажа |
56 250 |
15.03.2010 |
"Сибирское информационное агентство" (http://www.sia.ru); |
56250 |
1,03 |
|
3. Расчет поправок на местоположение и окружение для жилых помещений, расположенных в районе ул. Дзержинского |
|||||||
4 |
цокольный этаж, коммуникации, согласованный проект отдельно стоящего трёхэтажного здания с цокольным и мансардными этажами |
ул. Дзержинского |
продажа |
41 579 |
15.03.2010 |
"Вся недвижимость Иркутска" (http://dom-irk.ru) |
41579 |
1,39 |
Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «15» марта 2010 года оцениваемый объект недвижимости: Школа – нежилое двухэтажное кирпичное здание с мезонином (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:795/А; общая площадь помещений – 2 626,60 кв.м.), расположенное на земельном участке общей площадью 6701,00 кв.м. по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Рабочая, уч.№21, принадлежащего МОУ СРЕДНЯЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ШКОЛА № 72 (ИНН 38080XXXXX; адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Рабочая, д. 21) на праве собственности, имел следующую стоимость, определенную сравнительным подходом:
132 722 000