(Сто восемнадцать миллионов шестьсот тридцать две тысячи) рублей

8.8. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом (методом прямого сравнительного анализа продаж)

В результате анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества были установлены факты предложения объектов недвижимости, расположенных в рассматриваемом районе г. Иркутска, аналогичных оцениваемым, что позволяет произвести оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе замещения, который, применительно к данному подходу, предполагает, что при наличии на рынке объектов, схожих данному, покупатель, проявляя благоразумие, не заплатит за оцениваемый объект сумму, большую, чем та, в которую ему обойдется покупка других аналогичных по назначению, качеству и полезности объектов недвижимости.

Данный метод базируется на информации о недавно прошедших сделках с аналогичными объектами и сравнении оцениваемой недвижимости с объектами-аналогами. Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированные цены объектов-аналогов дают возможность сделать вывод о наиболее вероятной цене продажи оцениваемого объекта.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом был сделан анализ недавних сделок купли-продажи и предложения аналогичных оцениваемому объектов и проведен отбор сопоставимых аналогов (Таблица 8.17.).

Применение цен предложения в сравнительном подходе обосновано отсутствием информации о ценах реальных сделок с аналогичным имуществом. Использование цен предложения в сравнительном подходе допускается Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации и разработанными в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, как правило, производится путем введения корректирующих поправок. Определение поправок осуществляется следующими методами:

1. методы, связанные с анализом парных продаж;

2. методы, основанные на анализе экономических, социальных, технико-технологических и иных характеристик недвижимости, а так же сферы их окружения;

3. экспертные методы внесения и корректировок поправок;

4. статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных Оценщика.

В настоящей оценке приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта производится при помощи следующих поправок: