Расчет коэффициента капитализации

Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода - это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

Норма дохода в настоящей оценке рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются различные факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск инвестиций, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

0. Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции;

1. Компенсация за риск инвестиций в конкретную компанию;

2. Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости;

3. Компенсация за инвестиционный менеджмент;

4. Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

1. Безрисковая ставка. Это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течение установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс любые невыплаченные проценты полностью возвратятся к вкладчику. Другими словами, это минимальная компенсация за инвестированный капитал. В качестве безрисковой ставки в практике западной оценки применяется доходность по государственным долгосрочным облигациям. В российских условиях допускается в качестве безрисковой ставки принять ставку валютного депозита крупного коммерческого банка.

В настоящей оценке, исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка определена в размере 6% исходя из анализа ставок по долгосрочным валютным депозитам, предлагаемых крупнейшими банками г. Иркутска.

2. Компенсация за риск инвестиций в оцениваемый объект.

Определяется в соответствиями с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов, такому, как отделение Сбербанка; риск считается высоким по объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств.

Учитывая, с одной стороны, то, что торговая деятельность в настоящее время сопряжена с существенными рисками, а с другой стороны - выгодное местоположение объекта оценки, наличие стабильного спроса на аналогичное имущество, риск инвестиций в офисные помещения принят в размере 2%.

3)Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению со вкладами, акциями и облигациями. Компенсацию за низкую ликвидность можно приблизительно определить как производную от безрисковой ставки, исходя из предположения о том, что инвестор теоретически мог бы в течение срока продажи объекта получать минимальный гарантированный доход, если бы вложил средства в безрисковый валютный вклад или государственные облигации.

Срок продажи (экспозиции) объектов данного сегмента рынка недвижимости в г. Иркутске составляет 1 - 4 месяца. Соответственно, при безрисковой ставке 12%, компенсация за низкую ликвидность составит 1,5÷3% - для торговых помещений.

4) Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковых инвестиций), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; однако, инвестиционный менеджмент не стоит путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Компенсация за инвестиционный менеджмент определяется с учетом анализа источников финансирования, а так же того, используются ли заемные средства или нет.

Учитывая размеры сдаваемых площадей и назначения помещений, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 1% - для офисов.

Расчет нормы дохода для оцениваемого объекта недвижимости приведен ниже в Таблице № 7.4.

Норма возврата рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Нв = 1/Т^ост

Т^ост = Т^полн-Т^эфф , где

где, Т^ост – оставшийся срок эксплуатации,

Т^полн – полный срок эксплуатации,

Т^эфф – эффективный возраст.

Т^полн_жизни=150лет

Т^полн=150лет*70%/100%=105

Т^эфф=105*5/70=7,5

Т^ост=105-7,5=97,5; Нв = 1/Т^ост=1/97,5=0,01=1%

Средний срок экономической жизни капитальных (кирпичных, панельных, бетонных) зданий и сооружений при нормальной эксплуатации составляет ~105 лет. Следовательно, ежегодная норма возврата для капитальных зданий и сооружений составляет 1%.

Расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта недвижимости и окончательный расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом (методом прямой капитализации) приведен ниже в Таблице 8.16.

Определение ставки капитализации и расчет рыночной стоимости объектов оценки доходным методом
												Таблица 8.16.
№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Расчет ставки капитализации										Расчет рыночной стоимости
		Расчет нормы дохода								Норма возврата, %	Итого, ставка капитализации, %	Чистый операционный доход, руб./год	Рыночная стоимость, руб.
		безрисковая ставка, %	риск инвестиций в оцениваемый объект, %		поправка на инвестицион-ный менеджмент, %		поправка на низкую ликвидность, %		Итого, норма дохода, %
1	2	3	4		5		6		7	8	9	10	11
1	Нежилое двухэтажное кирпичное здание с мезонином	6%	2%		1%		1,5%		11%	1%	12%	13 642 668	118 631 893

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «15» марта 2010 года оцениваемый объект недвижимости: Школа – нежилое двухэтажное кирпичное здание с мезонином (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:795/А; общая площадь помещений – 2 626,60 кв.м.), расположенное на земельном участке общей площадью 6701,00 кв.м. по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Рабочая, уч.№21, принадлежащего МОУ СРЕДНЯЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ШКОЛА № 72 (ИНН 38080XXXXX; адрес: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Рабочая, д. 21) на праве собственности, имел следующую стоимость, определенную доходным подходом:

118 632 000