8.7.2.2. Расчет действительного валового дохода

Следующим шагом при оценке недвижимости методом прямой капитализации является определение действительного валового дохода.

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования и потерь при сборе платежей.

С учетом общеэкономической ситуации в стране, ситуации на рынке недвижимости, наличия достаточно высокого спроса на аналогичное имущество, местоположения объекта оценки и его технического состояния, а так же по данным о сдаче в аренду аналогичных помещений в различных районах г. Иркутска, данные потери оцениваются в размере ~5%.

Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости приведен ниже в Таблице 8.15.

Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода

При расчете рыночной стоимости зданий и сооружений методом прямой капитализации капитализируется т.н. величина чистого операционного дохода, т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов на его содержание.

Для расчета операционных (эксплуатационных) затрат в настоящей оценке были использованы данные по затратам на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта недвижимости, представленные Заказчиком, а так же данные по затратам на эксплуатацию аналогичных объектов недвижимости и сложившиеся на дату оценки ставки налогообложения.

Расчет операционных затрат на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта недвижимости приведен ниже в Таблице 8.14.

Расчет операционных затрат на содержание и эксплуатацию
					Таблица 8.14.
№ п/п	Наименование затрат	Прогноз: затраты в год, руб.		Примечание
		Торговое помещение
1	2	3		4
1	Теплоэнергия	1 423 620		данные Заказчика
2	Электроэнергия	1 184 800		данные Заказчика
3	Водоснабжение, канализация и прочие коммунальные услуги	1 887 480		данные Заказчика
4	Дезобработка	90 000		данные Заказчика
5	Заработная плата управленческого и обслуживающего персонала (в т.ч. отчисления на социальные нужды от фонда оплаты труда управленческого и обслуживающего персонала)	1 734 400		прогноз: охрана 8 чел.*8500 руб/мес*12;уборка помещений 8 чел.*6800руб./мес.*12
6	Содержание здания (текущий ремонт и т.п. затраты)	588 300		данные Заказчика
7	Уборка территории	649 200		данные Заказчика
8	Налог на имущество	820 047		прогноз: 2,2% от ориентировочной стоимости оцениваемого имущества без НДС
10	Налог на землю	567 550		данные Заказчика
11	Прочие затраты	250 000		данные Заказчика
12	Итого, затраты на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта недвижимости:	9 195 397		---

Разница между действительным валовым доходом и операционными расходами определяет величину чистого операционного дохода.

Окончательный расчет чистого операционного дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости приведен ниже в Таблице 8.15.

Расчет действительного валового дохода и чистого операционного дохода
					Таблица 8.15.
№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Потенци-альный годовой валовой доход, руб./год	Потери от недоис-пользова-ния, %	Действи-тельный валовой доход, руб./год	Операци-онные расходы, руб./год	Чистый операционный доход, руб./год
1	2	3	4	5	6	7
1	Нежилое двухэтажное кирпичное здание с мезонином	24 040 068	5%	22 838 064	9 195 397	13 642 668